Chưa thống nhất khái niệm

Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong 3 năm trở lại đây, mô hình officetel đã phát triển rầm rộ, đặc biệt tại TP.HCM với 40 - 50 dự án. Dù phát triển mạnh như vậy, song loại hình căn hộ này đang rối đủ thứ, ngay từ khái niệm officetel cũng chưa được thống nhất.

Khách hàng tìm hiểu sản phẩm officetel tại Dự án Morning Star Plaza của Công ty Hưng Thịnh (Bình Thạnh, TP.HCM)

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, officetel là căn hộ được thiết kế theo kiểu hai trong một, là sự kết hợp giữa office (văn phòng) và hotel (khách sạn). Với mô hình này, các chủ đầu tư nhắm đến đối tượng khách hàng là các công ty nhỏ và vừa, doanh nghiệp nước ngoài mở văn phòng đại diện…

Trong khi đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) cho rằng, officetel là sự kết hợp giữa mô hình văn phòng làm việc không giới hạn thời gian và có thể ngủ qua đêm. Song officetel không phải là nhà ở, cũng không phải là văn phòng, mà là một sản phẩm hoàn toàn mới, cần có tên gọi riêng và cũng cần có hành lang pháp lý riêng.

Còn theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM), nếu gọi là căn hộ - văn phòng thì có thể hiểu đây là căn hộ, nhưng được dùng địa điểm kinh doanh, đăng ký kinh doanh. Do đó, nó có những đặc điểm và điều kiện cơ bản của căn hộ để ở và có tính năng thêm là phần kinh doanh, trong đó, là căn hộ thì khi xét duyệt dự án phải tuân theo Luật Nhà ở và các quy định khác liên quan đến nhà ở như diện tích tối thiểu, đơn vị ở, quản lý sử dụng chung cư…, đồng thời phải đáp ứng đầy đủ điều kiện của phần diện tích dùng kinh doanh trong nhà chung cư.

“Có thể nói, việc sử dụng cho mục đích kinh doanh chỉ là mục đích phụ, nên không thể mất bản chất của nhà ở”, luật sư Phượng nói.

Theo quan điểm của ông Nguyễn Văn Đực, Phó tổng giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành thì officetel thực chất là con lai giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, đồng thời cũng là con lai giữa phân khúc nhà ở với phân khúc văn phòng. Đây là phân khúc riêng, nên cần có một hành lang pháp lý riêng và cần phải kiểm soát chặt chẽ phân khúc này, bởi nguy cơ trục lợi sẽ rất cao, bởi giá rẻ hơn, người tiêu dùng sẽ lạm dụng mua chỉ để ở và nhà đầu tư sẽ tập trung phát triển mạnh loại hình sản phẩm này.

Hướng đi nào cho officetel?

Mặc dù trên thị trường đã xuất hiện nhiều dự án đang rao bán rầm rộ officetel trong thời gian qua, nhưng có thể thấy, giữa các chuyên gia, doanh nghiệp và cơ quan quản lý đang có những cách hiểu khác nhau về loại hình này. Với nhiều cách hiểu như vậy thì khó có thể đưa ra được một khung pháp lý chung cho sản phẩm này.

Nếu coi officetel là căn hộ và có thể sử dụng cho mục đích làm nơi hoạt động kinh doanh thì mâu thuẫn với pháp luật về nhà ở hiện hành, bởi Luật Nhà ở năm 2014 cấm sử dụng căn hộ vào mục đích làm văn phòng.

Còn nếu coi officetel là một nơi dùng để hoạt động kinh doanh, nhưng không phải là đơn vị nhà ở hoặc liên quan đến nhà ở, thì loại hình này chỉ có thể làm phòng nghỉ giữa ca trong cơ sở kinh doanh, nên không thể lưu trú qua đêm, hay ngủ nghỉ ngoài ca làm việc.

Một hướng khác, theo nhiều chuyên gia, các chủ đầu tư phát triển loại hình officetel mong muốn sản phẩm này được coi giống như dự án căn hộ du lịch với kiểu “đất ở - không hình thành đơn vị ở mới” tại tỉnh Khánh Hòa để vừa phục vụ lưu trú không cần đăng ký hộ khẩu, vừa sử dụng làm văn phòng. Lợi thế được sử dụng đa năng và được cấp sổ ổn định lâu dài sẽ thu hút nhiều người mua. Mặt khác, do officetel không hình thành đơn vị ở, nên dự án không bị ràng buộc, khống chế trong quy hoạch về số lượng căn officetel. Do vậy, chủ đầu tư dễ dàng chẻ nhỏ các officetel với diện tích chỉ từ khoảng 25 m2 để dễ bán.

Tuy nhiên, mô hình officetel không dễ được các TP.HCM, TP. Hà Nội chấp nhận, vì khó quản lý. Thậm chí, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không dễ chịu chấp nhận kiểu cạnh tranh không sòng phẳng bằng một mô hình hiện đang nằm ngoài pháp luật.

Chia sẻ vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, nếu không quản lý chặt thì sẽ có hàng loạt dự án officetel mọc lên với căn hộ diện tích nhỏ, nhiều người sẽ mua để ở, chứ không phải để kinh doanh.

Đưa ra ý kiến riêng của mình về loại hình officetel, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, officetel nên chỉ được làm trong các khu đa chức năng và bị khống chế diện tích. Chẳng hạn, chỉ nên dùng tối đa 15% diện tích của tòa nhà làm officetel, đồng thời phải có các quy chuẩn xây dựng căn hộ, thang máy, bãi đỗ xe, cùng các tiện tích khác.