Vướng mắc tại Dự án Phước Kiển

Quốc Cường Gia Lai nổi lên như một doanh nghiệp có tham vọng mở rộng danh mục bất động sản tại TP.HCM. Việc triển khai các dự án quy mô vừa và nhỏ mang lại kết quả khả quan, khiến công ty mạnh dạn tiến vào các dự án lớn hơn. Trong số này, đáng chú ý nhất là Dự án Phước Kiển tại TP.HCM (trước đây thuộc huyện Nhà Bè) - Dự án đồng thời trở thành vòng luẩn quẩn về pháp lý, tồn kho và dòng tiền suốt nhiều năm.

Cuối năm 2016, Dự án Phước Kiển ghi nhận tồn kho 4.201 tỷ đồng, chiếm 51,1% tổng tài sản và được xem là dự án trọng điểm giúp duy trì đà tăng trưởng dài hạn cho Quốc Cường Gia Lai. Tuy nhiên, quý I/2017, Công ty từng nhận cọc 50 triệu USD từ Tập đoàn Sunny để chuyển nhượng dự án, nhưng thương vụ sau đó phát sinh nhiều tranh chấp.

Tính đến ngày 30/9/2025, giá trị dở dang của Dự án Phước Kiển tăng lên 5.402,3 tỷ đồng, tương đương 61,7% tổng tài sản. Vấn đề quan trọng nhất là nhiều hồ sơ đền bù - giải phóng mặt bằng vẫn đang bị Cơ quan Thi hành án giữ lại. Quốc Cường Gia Lai chỉ có thể nhận lại khi hoàn tất việc hoàn trả toàn bộ 2.882,8 tỷ đồng đã nhận theo hợp đồng Hứa mua - Hứa bán dự án để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án của bị cáo Trương Mỹ Lan.

Ông Nguyễn Quốc Cường, Tổng giám đốc Công ty cho biết, liên quan đến khoản 2.882,8 tỷ đồng, doanh nghiệp đang tiếp tục làm việc với cơ quan thi hành án và đã đề xuất một số phương án, trong đó có việc thanh toán dần trong 2 năm, bắt đầu từ quý III/2025 và kết thúc vào quý I hoặc quý II/2027. Với kế hoạch doanh thu năm 2025 đặt mục tiêu 2.000 tỷ đồng, Công ty buộc phải thoái vốn mảng thủy điện để tạo nguồn thanh toán khoản thi hành án này.

Theo tìm hiểu, Dự án Phước Kiển có quy mô khoảng 91,6 ha, nhưng đến nay Quốc Cường Gia Lai mới chỉ hoàn trả được 1.100 tỷ đồng. Phần còn lại 1.782,8 tỷ đồng tiếp tục là gánh nặng lớn, khiến tiến độ dự án bị đình trệ. Tại thời điểm ngày 30/9/2025, Công ty chỉ có 153,96 tỷ đồng tiền mặt, trong khi nợ vay lên tới 361,7 tỷ đồng (tương đương 7,8% vốn chủ sở hữu) và đặc biệt là khoản vay 1.152,91 tỷ đồng từ các bên liên quan. Trong đó, ông Lầu Đức Duy cho vay 527,5 tỷ đồng; bà Lại Thị Hoàng Yến 506,9 tỷ đồng; bà Nguyễn Ngọc Huyền My 50 tỷ đồng; ông Nguyễn Quốc Cường 30 tỷ đồng; ông Lại Thế Hà 22,6 tỷ đồng và CTCP Bất động sản Hiệp Phúc 15,9 tỷ đồng. Sự gia tăng vay mượn này trùng với giai đoạn doanh nghiệp phải thanh toán cho Cơ quan Thi hành án để lấy lại hồ sơ dự án Phước Kiển, tạo ra áp lực dòng tiền ngày càng lớn.

Nhằm có nguồn hoàn trả phần còn lại cho Thi hành án, Quốc Cường Gia Lai đã gửi văn bản lấy ý kiến cổ đông trước ngày 16/12/2025, đề xuất chủ trương chuyển nhượng vốn góp tại các công ty con hoặc công ty liên kết trong năm 2025, với điều kiện giá bán không thấp hơn giá vốn đầu tư. Việc định giá sẽ do một đơn vị thẩm định độc lập thực hiện.

Tính đến thời điểm ngày 30/9/2025, Công ty sở hữu 2 công ty con bất động sản gồm CTCP Bến Du Thuyền Đà Nẵng (đầu tư 485,56 tỷ đồng), CTCP Giai Việt (113 tỷ đồng); 1 công ty con trong lĩnh vực thủy điện là CTCP Đầu tư Xây dựng Thuỷ điện Quốc Cường (126 tỷ đồng); cùng 2 công ty liên kết là CTCP Xây dựng - Kinh doanh nhà Phạm Gia (117,5 tỷ đồng) và CTCP Bất động sản Hiệp Phúc (158,36 tỷ đồng).

Tổng mức đầu tư vào các công ty con, liên kết và đơn vị khác đạt 1.050,1 tỷ đồng, sau khi trích lập 16,1 tỷ đồng, giá trị còn lại là 1.033,99 tỷ đồng - vẫn thấp hơn rất nhiều so với số tiền 1.782,8 tỷ đồng, mà công ty phải thanh toán cho Thi hành án, chưa kể khoản vay từ các bên liên quan.

Cổ phiếu tăng nóng nhờ kỳ vọng, nhưng rủi ro vẫn lớn

Trong khi doanh nghiệp vẫn loay hoay xoay xở vốn, cổ phiếu QCG lại ghi nhận diễn biến tích cực. Từ ngày 10/11 đến ngày 5/12, thị giá tăng 10,1%, từ 12.850 đồng lên 14.150 đồng/cổ phiếu. Phiên 8/12 tiếp tục xuất hiện dư mua trần, phản ánh tâm lý kỳ vọng của nhà đầu tư rằng QCG sẽ sớm lấy lại hồ sơ và tái khởi động Dự án Phước Kiển.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, Quốc Cường Gia Lai từng nhiều lần chứng kiến các nhịp tăng tương tự kể từ năm 2017, khi xuất hiện thông tin tích cực liên quan tới dự án. Nhưng ngay sau đó, giá cổ phiếu lại nhanh chóng điều chỉnh vì tiến trình xử lý pháp lý, đền bù và thủ tục kéo dài hơn dự kiến.

Để hoàn tất nghĩa vụ với Thi hành án, doanh nghiệp còn phải trải qua hàng loạt bước: thanh toán đầy đủ khoản tiền còn lại, nhận lại hồ sơ, hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan tới đất đai, điều chỉnh quy hoạch nếu cần, và tái đàm phán với đối tác hoặc nhà đầu tư mới. Đây là quy trình phức tạp, chưa có thời hạn rõ ràng và phụ thuộc vào nhiều cơ quan chức năng, vì vậy vẫn tiềm ẩn nhiều biến động đối với nhà đầu tư.