Dòng tiền dịch chuyển về bất động sản có giá trị thực

Thị trường bất động sản TP.HCM đang vận hành trong bối cảnh vĩ mô đan xen giữa cơ hội và thách thức. GDP duy trì mức tăng trưởng tích cực 8,02%, FDI đạt 27,6 tỷ USD, trong khi đầu tư công năm 2026 ước khoảng 1 triệu tỷ đồng, phần lớn dành cho hạ tầng, tiếp tục tạo lực đẩy cho thị trường khu vực TP.HCM và vùng lân cận.

Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản vẫn ở mức cao, khoảng 13-14%, cùng chính sách kiểm soát tín dụng khiến tâm lý người mua thận trọng hơn. Điều này tạo ra nghịch lý: mức độ quan tâm lớn nhưng tỷ lệ chuyển đổi chưa tương xứng, do người mua ưu tiên những tài sản có tính chắc chắn thay vì các dự án “trên giấy”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường đang chứng kiến sự thay đổi đáng kể trong hành vi của nhà đầu tư. Sau giai đoạn tăng giá nhanh tại nhiều địa phương, chiến lược lướt sóng ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro khi mặt bằng giá đã neo cao trong khi thu nhập của người dân tăng chậm hơn. Dòng tiền đang quay về với những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá trị hiện hữu và khả năng khai thác thực tế.

Các nghiên cứu thị trường cho thấy, trong dài hạn, bất động sản vẫn là một trong những kênh tích lũy tài sản hiệu quả. Ảnh: Property Guru

PropertyGuru Việt Nam chỉ ra, trong giai đoạn 2015 - 2025, phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận gần 200%, cao hơn đáng kể so với nhiều kênh đầu tư phổ biến khác. Trong cùng giai đoạn, vàng tăng khoảng 130%, chứng khoán tăng 109% và gửi tiết kiệm tăng 59%. Tỷ suất sinh lời trung bình của căn hộ dao động từ 12,5 - 20% mỗi năm, phản ánh sức hấp dẫn của loại hình tài sản gắn với nhu cầu ở thực.

Bà Sunny Hoàng, Giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị The Apple Tree Group dự đoán, giá bất động sản cao cấp sẽ tiếp tục đi lên, ít nhất trong năm nay và năm sau, đặc biệt tại trung tâm các thành phố lớn và các khu vực sau sáp nhập có hạ tầng đang phát triển mạnh.

Dự án hiện hữu thành kênh tích lũy trong chu kỳ đầu tư thận trọng

Theo CBRE Việt Nam, mặt bằng giá căn hộ tại khu Đông TP.HCM đã thiết lập ở mức cao, phổ biến từ 130 - 200 triệu đồng/m². Trong khi đó, các khu vực lân cận như Dĩ An hay Thuận An - những “CBD” (Central Business District) mới của siêu đô thị nhờ kết nối trực tiếp với TP. Thủ Đức - vẫn duy trì mặt bằng giá thấp hơn đáng kể, phổ biến quanh ngưỡng 60 - 80 triệu đồng/m² tập trung dọc trục quốc lộ.

Khoảng chênh lệch này được nhiều chuyên gia đánh giá là dư địa tăng trưởng đáng chú ý ở trung và dài hạn, đặc biệt khi hạ tầng khu vực, các tuyến giao thông chiến lược như Vành đai 2, Vành đai 3, hệ thống metro… đang được đầu tư mạnh mẽ.

Tính hiện hữu, pháp lý và tiến độ hoàn thiện thể hiện năng lực cạnh tranh lớn của chủ đầu tư, là yếu tố gia cố thêm vị thế kênh đầu tư tích sản dài hạn (Ảnh : Dự án Green Skyline)

Song song với hạ tầng, xu hướng phát triển dự án của các doanh nghiệp cũng có điều chỉnh đáng kể. Ở khu Đông Bắc TP.HCM, không chỉ các doanh nghiệp nội địa như TBS Land, Phát Đạt, Lê Phong, Khải Hoàn Land… mà nhiều nhà phát triển quốc tế như CapitaLand, Gamuda Land hay Keppel cũng đang định hướng xây dựng các khu đô thị quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng và tiện ích.

Thực tế ghi nhận, các dự án có tiến độ rõ ràng, vị trí kết nối thuận lợi khi ra mắt giai đoạn đầu đều nhận được phản hồi tích cực từ người mua, như Green Skyline hay Orchard Grand (thuộc Sycamore) với lượng giao dịch khả quan. Những dự án này được đánh giá cao nhờ pháp lý vững vàng và khả năng khai thác thực tế, đặc biệt khi hưởng lợi từ nhu cầu thuê của chuyên gia tại các khu công nghiệp và hệ thống hạ tầng đang được đẩy mạnh. Theo các đơn vị phân phối, các dự án hấp thụ tốt ngay từ giai đoạn đầu thường có lợi thế khi bước sang giai đoạn tiếp theo, cả về nhận diện lẫn khả năng điều chỉnh mặt bằng giá.

Trong bối cảnh thị trường đề cao tính minh bạch và giá trị sử dụng, các dự án đã hình thành rõ ràng đang dần trở thành “tài sản phòng thủ”. Khi tiến độ được kiểm chứng, rủi ro giảm xuống, giá trị tài sản cũng được xác lập rõ hơn, cho phép vừa tích lũy dài hạn, vừa khai thác ngay.

Trong sự kiện vừa diễn ra tuần qua, đại diện TBS Land cũng khẳng định, khi kinh tế toàn cầu vẫn tiềm ẩn nhiều biến động, nhiều nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm các tài sản hữu hình có khả năng bảo toàn giá trị. Bất động sản, đặc biệt là các dự án đã hiện hữu và có thể kiểm chứng trực tiếp, không còn là công cụ đầu cơ theo chu kỳ. Đây cũng chính là cơ sở để chủ đầu tư kiên định với chiến lược phát triển dựa trên hệ giá trị thật, thay vì chạy theo nhịp thị trường ngắn hạn.

Điều này cũng kích thích các nhà phát triển giàu tiềm lực đưa ra những chương trình, chính sách kinh doanh mới với nhiều giải pháp thông minh, nhằm hỗ trợ khách hàng thiết thực nhất trong thời gian tới.