Đại biểu Nguyễn Công Long phát biểu tại phiên họp.

Không thể vận dụng Nghị quyết 18/NQTW về đất đai theo kiểu “Nghị quyết thì thuộc làu làu, nhưng chỉ trích những câu mình cần”, đại biểu Nguyễn Công Long (Đồng Nai) thể hiện chính kiến khi tham gia thảo luận Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) tại Hội nghị Đại biểu Quốc hội chuyên trách, sáng 30/8.

Một trong những vấn đề còn ý kiến khác nhau, chưa có phương án tốt nhất, được Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh báo cáo trước khi đại biểu thảo luận là quy định về các trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Theo đó, loại ý kiến thứ nhất đồng ý như Dự thảo Luật Đất đai trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ năm, giữ quy định nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Theo Thường trực cơ quan thẩm tra, quy định như vậy là mở rộng hơn so với Luật Nhà ở hiện hành khi được nhận thỏa thuận về quyền sử dụng đất không chỉ đối với đất ở, mà còn đối với đất hỗn hợp có đất ở và đất khác.

Loại ý kiến thứ hai tán thành quy định theo hướng chẽ hơn phạm vi đất hỗn hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần.

Quy định như vậy thu hẹp hơn quy định hiện hành đối với trường hợp nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất đang có, nhưng mở rộng hơn về trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh nêu.

Theo đại biểu Nguyễn Công Long, Ủy viên Thường trực Ủy ban Tư pháp Quốc hội, mục đích của quy định này thực chất là cho phép doanh nghiệp thỏa thuận xây dựng nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở.

Mà, tại Kỳ họp Quốc hội bất thường lần thứ nhất (tháng 1/2022), Chính phủ đề nghị sửa Luật Nhà ở theo hướng cho phép doanh nghiệp thỏa thuận xây dựng nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở.

“Khi giải trình tiếp thu, Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong báo cáo số 104 ngày 1/1/2022, nêu rõ quan điểm không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở để xây dựng nhà ở thương mại, tránh xảy ra trình trạng trục lợi chính sách, gây thất thoát ngân sách nhà nước. Tôi xin trích nguyên văn”, ông Long phát biểu.

Vị đại biểu Đồng Nai cũng băn khoăn là, cho đến nay, không biết tình hình đã có chuyển biến gì lớn dẫn đến phải “xới xáo lại vấn đề này”.

Tiếp theo, ông Long nói, Nghị quyết 18/NQTW nêu rõ “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân và doanh nghiệp trong dự án đô thị nhà ở thương mại”. Tuy nhiên, nếu vận dụng Nghị quyết 18 theo hướng cho doanh nghiệp thỏa thuận quyền sử dụng đất khác để kinh doanh dự án nhà ở thương mại thì rất nên cân nhắc.

“Không thể vận dụng theo kiểu thế này. Nghị quyết thì thuộc làu làu, nhưng chỉ trích những câu mình cần. Quy định thế này thì doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản có quyền mua hết đất nông nghiệp, đất rừng chuyển sang mục đích xây dự án nhà ở thương mại”, đại biểu Long phát biểu.

Phân tích của đại biểu là, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội sẽ phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng đó là một sự đánh đổi vì mục đích lớn hơn.

“Nếu quy định thế này, chỉ thỏa mãn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Vấn đề khai thác triệt để chênh lệch địa tô vẫn không làm được. Rất khó đảm bảo”, ông Long nhìn nhận.

Vẫn theo đại biểu đoàn Đồng Nai, nếu quy định cho phép doanh nghiệp thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng dự nhà ở thương mại sẽ tự mâu thuẫn trong chính Luật Đất đai.

Vì nguyên tắc sử đụng đất quy định tại dự thảo luật là, “việc sử dụng đất phải phù hợp với mục đích sử dụng, theo quy hoạch”. “Bây giờ lại được quyền thỏa thuận để chuyển sang nhà ở thương mại thì có đúng nguyên tắc sử dụng đất không”, đại biểu đặt vấn đề.

Từ những phân tích nói trên, ông Long cho rằng, cả 2 loại ý kiến được Ủy ban Kinh tế báo cáo đều “phải cân nhắc”.

"Quy định thế này vẫn có thể xảy ra tình trạng các loại đất khác như đất danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử… vẫn có quyền thỏa thuận đưa ra dự án thương mại rất nguy hiểm. Tôi đề nghị quy định chặt chẽ doanh nghiệp chỉ được thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại theo đúng mục đích sử dụng và quy hoạch đất", đại biểu Long nêu rõ chính kiến.

Cũng liên quan đến chênh lệch địa tô, đại biểu Trần Văn Lâm (Bắc Giang) đồng tình việc Nhà nước được điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra để đảm bảo công bằng, công khai, minh bạch.

Song, ông Lâm cho rằng, chính sách này mới được "thể chế được một phần" thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án. Nhưng đối với dự án không qua đấu giá, đấu thầu thì chênh lệch địa tô thì làm thế nào, cần có cơ chế rõ ràng để hoàn thiện.

Chẳng hạn, người sử dụng đất được hưởng lợi từ chính sách quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, thay đổi hạng đất, giá trị đất. Như làm một con đường sau khi mở rộng, một bộ phận di dời được bồi thường thôi. Nhưng người ở lại đất từ hạng sau, chuyển sang hạng trước, tức "vị trí thay đổi, giá trị thay đổi". Tuy nhiên, hiện nay, dự thảo cũng chưa có cơ chế, chính sách cụ thể hóa việc này.

Vì vậy, ông Lâm đề xuất nếu quy hoạch làm thay đổi giá trị đất, cần ghi lại vào giấy tờ sử dụng đất. Nếu người đó tiếp tục sử dụng ổn định thì chưa thu nộp chênh lệch địa tô. Nhưng nếu mang đi giao dịch, chuyển nhượng, địa tô chênh lệch ấy được thể hiện ra giá trị bằng tiền thì phải được điều tiết bằng ngân sách.