Lĩnh vực khai thác cao su đóng góp tỷ trọng doanh thu lớn cho Công ty Cao su Phước Hòa trong những năm qua.

Triển vọng chuyển đổi đất cao su sang khu công nghiệp bị đảo ngược

Khi thị trường đón nhận thông tin không tích cực về thuế quan, nhà đầu tư lo ngại việc giữ chân khách đang thuê và thu hút khách thuê mới tại các khu công nghiệp sẽ gặp nhiều thách thức trong thời gian tới, đặc biệt là các doanh nghiệp có dự án mới chuẩn bị triển khai kế hoạch chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp.

Đầu năm 2025, cổ phiếu PHR của Công ty cổ phần Cao su Phước Hòa trở thành tâm điểm của thị trường khi liên tục tăng nóng. Chỉ tính riêng từ ngày 13/1 đến ngày 27/2, cổ phiếu PHR đã tăng 32,6%, từ 49.700 đồng/cổ phiếu, lên 65.900 đồng/cổ phiếu. Động lực tăng giá đến từ giá cao su neo ở vùng giá cao và tiềm năng từ việc chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp.

Tuy nhiên, sau đó, gió đổi chiều. Tính từ ngày 28/3 tới ngày 8/4, cổ phiếu PHR giảm 25,4%, từ 68.000 đồng về 50.700 đồng/cổ phiếu, bắt đầu giao dịch dưới vùng trước khi bật tăng hồi đầu năm 2025. Kết thúc phiên giao dịch ngày 9/4, PHR ở mức 47.200 đồng/cổ phiếu.

Công ty Cao su Phước Hòa hoạt động trong lĩnh vực sản xuất cao su thiên nhiên. Công ty đã tích lũy được khoảng 15.000 ha đất cao su tại tỉnh Bình Dương. Theo quy hoạch tỉnh Bình Dương mới được phê duyệt cho giai đoạn 2021 - 2030, Công ty Cao su Phước Hòa có thể chuyển đổi tổng cộng 2.800 ha đất cao su thành đất khu công nghiệp, chuyển đổi khoảng 580 ha thành khu công nghiệp, khoảng 1.150 ha thành đất khu đô thị và các mục đích sử dụng khác.

Thêm nữa, theo ước tính của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), về dài hạn, tỉnh Bình Dương định hướng thực hiện chuyển đổi mục đích 10.868 ha diện tích nông trường cao su của Công ty Cao su Phước Hòa thành các dự án khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ. Với giá đền bù khoảng 1,3 tỷ đồng/ha, ước tính mỗi năm, Cao su Phước Hòa có thể ghi nhận thu nhập khoảng trên 200 tỷ đồng/năm từ tiền đền bù trong các năm tiếp theo. Đây sẽ là nguồn thu nhập đột biến bên cạnh lĩnh vực khai thác cao su.

Ngoài ra, VCBS dự phóng, Công ty Cao su Phước Hòa sẽ bắt đầu ghi nhận lợi nhuận cho thuê từ các khu công nghiệp mới, bao gồm Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng - giai đoạn II và Khu công nghiệp Tân Lập 1 từ sau năm 2025, kỳ vọng dòng tiền cho thuê đất đạt trên 500 tỷ đồng/năm.

Tương tự, theo tính toán của Công ty Chứng khoán Vietcap, Cao su Phước Hòa có thể phát triển khoảng 650 ha đất khu công nghiệp/cụm công nghiệp trong giai đoạn 2026 - 2036 và chuyển đổi 2.450 ha đất cao su thành đất khu công nghiệp/cụm công nghiệp, đô thị trong giai đoạn 2027-2040.

Bên cạnh câu chuyện chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp, nguồn thu của Công ty Cao su Phước Hoà năm 2025 dự kiến ghi nhận đột biến từ Dự án Khu công nghiệp VSIP III và Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn II.

Cụ thể, Cao su Phước Hòa nắm giữ 20% vốn tại VSIP III khi dự án bắt đầu bước vào giai đoạn đẩy mạnh hạch toán doanh thu cho thuê đất; đồng thời nắm giữ 33% vốn tại Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn II, dự án dự kiến bắt đầu cho thuê và tạo dòng tiền từ năm 2025 với giá cho thuê khoảng 180 - 190 USD/m2.

Tuy nhiên, thay vì kỳ vọng điểm rơi lợi nhuận đột biến từ lĩnh vực bất động sản công nghiệp, nhà đầu tư lại đang bán cổ phiếu PHR vì lo ngại lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp sẽ gặp khó khăn, việc chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp sẽ gặp thách thức trong thời gian tới.

Lĩnh vực khai thác mủ cao su cũng đảo chiều

Bên cạnh câu chuyện về bất động sản công nghiệp, từ ngày 24/2 đến ngày 8/4, giá cao su thiên nhiên cũng bất ngờ đảo chiều, giảm 24,1%, từ 206,3 UScents/kg về 156,6 UScents/kg và vẫn cho thấy xu hướng lao dốc.

Với chính sách thuế mới của Mỹ, các nhà đầu tư lo ngại về nhu cầu suy yếu trong các ngành công nghiệp phụ thuộc vào cao su, đặc biệt là sản xuất lốp xe. Trung Quốc hiện là nước mua cao su lớn nhất trên thế giới. Với triển vọng sản xuất suy giảm, dự kiến nhu cầu mua cao su của Trung Quốc giảm mạnh, khiến giá cao su thiên nhiên giảm mạnh, đặc biệt sau khi Mỹ công bố mức thuế quan phổ quát mới.

Việc giá cao su lao dốc và dự báo tiếp tục giảm trong thời gian tới khiến triển vọng kinh doanh của Công ty Cao su Phước Hòa đảo chiều chỉ trong một thời gian ngắn.

Được biết, doanh thu sản phẩm cao su vẫn đóng góp lớn cho Cao su Phước Hòa. Năm 2023, mảng này mang về cho Cao su Phước Hòa 1.093,9 tỷ đồng, chiếm 81% tổng doanh thu của Công ty và năm 2024 ghi nhận 1.497,3 tỷ đồng, chiếm 91,7% tổng doanh thu.

Trong khi đó, lợi nhuận của Công ty Cao su Phước Hòa đã giảm 2 năm liên tiếp: năm 2023 giảm 28,6%, về mức 661,3 tỷ đồng; năm 2024 tiếp tục giảm 27%, về mức 483 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu là do Công ty hụt doanh thu bồi thường thực hiện chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp tại Dự án VSIP III.

Như vậy, cả hai động lực tăng giá của cổ phiếu Công ty Cao su Phước Hòa vào đầu năm 2025 là giá cao su thiên nhiên neo cao và hưởng lợi từ chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp đều đã đảo chiều. Đây là nguyên nhân khiến nhà đầu tư phản ứng tiêu cực và giá cổ phiếu PHR đi xuống.