Chia sẻ tại Vietnam Investment Forum 2027 diễn ra hôm nay (12/11), ông Nguyễn Duy Linh, CEO CTCP Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS) cho hay, nếu giai đoạn 2024 - 2025, khi tiền rẻ và lãi suất thấp, nhà đầu tư mua bất động sản, cổ phiếu hoặc vàng rồi kiên nhẫn chờ giá tăng thì từ cuối năm 2025 đến nay, tình hình đã khác.

"Khi mặt bằng lãi suất thay đổi, chi phí cơ hội của việc đầu tư vào các tài sản khác so với gửi tiết kiệm tăng lên. Nhà đầu tư cân nhắc kỹ hơn trước khi giải ngân vào bất động sản, chứng khoán hay các kênh đầu tư khác, đồng thời đòi hỏi mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn đối với những tài sản có rủi ro lớn hơn. Hơn nữa, sau giai đoạn nhiều loại tài sản giảm giá cộng với lãi suất tăng cao, nhà đầu tư trở nên lo ngại thua lỗ và có xu hướng phòng thủ", ông Linh nhận định. 

Ông Nguyễn Duy Linh cho hay: "Đối với bất động sản, tôi ít quan tâm hơn do nhận thấy hiệu quả khai thác cho thuê đã giảm". 

Bà Nguyễn Thị Minh Thu, Giám đốc Điều hành Công ty Tư vấn Tài chính và Đầu tư Index Partners.

Ngược lại, bà Nguyễn Thị Minh Thu, Giám đốc Điều hành Công ty Tư vấn Tài chính và Đầu tư Index Partners lại cho rằng, trong năm 2027, ngay cả khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, thị trường vẫn có thể xuất hiện những cơ hội đầu tư bất động sản tốt. Một số nhà đầu tư gặp khó khăn về thanh khoản có thể buộc phải bán những tài sản chất lượng với mức giá hấp dẫn. Đây là cơ hội để những người có sẵn tiền mặt mua lại các tài sản có giá trị và khai thác tiềm năng của chúng.

"Nhiều người lo ngại giá bất động sản đang ở mức cao, trong khi lãi suất chưa thuận lợi. Tuy nhiên, tôi có góc nhìn khác. Đây có thể là giai đoạn mở ra nhiều cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn chiến lược, biết chọn lọc các tài sản chất lượng và có khả năng tạo dòng tiền ổn định", bà Thu nhận định.

Dù cơ hội là rất lớn, song chuyên gia này cảnh báo, thanh khoản là yếu tố then chốt. Khả năng thanh khoản tốt giúp gia đình duy trì việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính cơ bản, đồng thời tạo nguồn lực để nắm bắt những cơ hội đầu tư mới. Khi đầu tư vào bất động sản chất lượng, có dòng tiền ổn định, nhà đầu tư cũng có thể yên tâm hơn về khả năng chuyển nhượng khi cần vốn. Việc thanh lý một tài sản có giá trị lớn sẽ không quá khó khăn nếu đó là tài sản tốt và có sức hấp dẫn trên thị trường.

Nói cách khác, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc phân bổ quá nhiều hay quá ít vào bất động sản, tài sản thu nhập cố định hay cổ phiếu, mà là lựa chọn đúng tài sản và bảo đảm khả năng thanh khoản cho toàn bộ danh mục.

Theo tiết lộ của bà Nguyễn Thị Minh Thu, hai năm qua, doanh nghiệp này phân bổ tỷ trọng khá lớn vào bất động sản dòng tiền trong hai năm qua. Ngoài ra, bà cũng phân bổ tỷ trọng đáng kể vào tiền gửi tiết kiệm và trái phiếu.

"Lý do tôi ưu tiên bất động sản tạo dòng tiền trong hai năm qua là dự báo sẽ có những thay đổi đáng kể về cơ chế, chính sách đối với thị trường này. Nhà nước sẽ có những biện pháp hạn chế đầu cơ, không khuyến khích cá nhân hay chủ doanh nghiệp dồn vốn vào bất động sản chỉ với mục đích chờ tăng giá. Do đó, tôi cho rằng cần ưu tiên phân bổ tài sản vào bất động sản có khả năng tạo dòng tiền. Nguồn thu này giúp gia tăng khả năng thanh khoản, bảo đảm các nghĩa vụ tài chính cơ bản và thường xuyên phát sinh. Qua đó, nhà đầu tư có thể hạn chế rủi ro khi thị trường chững lại, bất động sản mang tính đầu cơ mất thanh khoản và gây áp lực trực tiếp lên khả năng thực hiện các nghĩa vụ tài chính cá nhân", bà Thu cho biết.

Theo chuyên gia tư vấn này, sở dĩ nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay chỉ nên chọn bất động sản dòng tiền vì nếu tài sản không tạo ra dòng tiền, nhà đầu tư sẽ phải chịu chi phí cơ hội do nguồn vốn bị đọng lại mà không sinh lời. Ngay cả khi giá trị tài sản tăng lên, việc thiếu khả năng thanh khoản vẫn khiến mức độ rủi ro rất cao, chưa kể nhà đầu tư còn phải gánh thêm chi phí duy trì tài sản. Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản, các khoản chi phí này sẽ càng chồng chất.  

Đối với các kênh đầu tư khác, nhiều chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên chọn thêm cả trái phiếu doanh nghiệp thay vì chỉ chọn gửi tiết kiệm do lãi suất trái phiếu doanh nghiệp thường cao hơn.

Ông Trần Duy Linh cho rằng, nhà đầu tư cần xem xét kỹ phương pháp phân bổ vốn, cách đánh giá dòng tiền, hiệu quả đầu tư cũng như quản trị rủi ro. Theo chuyên gia này, trong bối cảnh lãi suất cao, việc lựa chọn doanh nghiệp có chất lượng trở nên đặc biệt quan trọng. Mỗi nhà đầu tư cần căn cứ vào tình hình tài chính của mình để xác định vai trò của từng lớp tài sản, từ bảo toàn tài sản, bảo đảm thanh khoản, gia tăng giá trị đến tạo thu nhập ổn định. Trên cơ sở đó, tỷ trọng phân bổ có thể được điều chỉnh linh hoạt theo từng bối cảnh thị trường.

Chia sẻ về danh mục cá nhân, ông Linh cho rằng nhà đầu tư luôn phải luôn dành một phần tài sản để bảo đảm thanh khoản, với tỷ trọng tùy thuộc vào nhu cầu của mỗi người. Bản thân ông Linh đang giảm tỷ trọng tài sản dành cho mục tiêu thanh khoản và tăng tỷ trọng tài sản có thu nhập cố định lên khoảng 30 - 40%, đặc biệt là trái phiếu của những tổ chức phát hành có chất lượng tốt, được ngân hàng bảo lãnh và có lãi suất cao hơn tiền gửi tiết kiệm.

Đối với cổ phiếu, chuyên gia này cũng cho biết đang từng bước tăng tỷ trọng cổ phiếu vì cho rằng mặt bằng định giá hiện nay tương đối thấp. Nếu loại trừ nhóm cổ phiếu thuộc hệ sinh thái Vingroup, P/E của thị trường hiện vào khoảng 9,3 - 9,4 lần.

Với kỳ vọng lợi nhuận doanh nghiệp tăng trưởng 15 - 17%, ước tính P/E có thể giảm xuống khoảng 8,5 lần. Mặt bằng định giá thấp đang tạo ra cơ hội đầu tư.

"Với mức định giá hiện tại và triển vọng tăng trưởng lợi nhuận, tôi cho rằng lợi nhuận kỳ vọng đang lớn hơn rủi ro. Khi lựa chọn cổ phiếu, tôi tập trung đánh giá chất lượng tăng trưởng của doanh nghiệp, khả năng tạo ra dòng tiền thực, hiệu quả kinh doanh qua nhiều năm và mức độ lành mạnh của bảng cân đối kế toán", ông Linh cho biết.

Mặc dù nhận định cổ phiếu cũng là một kênh đầu tư tốt, song bà Nguyễn Thị Minh Thu khuyến nghị, nếu không tự tin vào khả năng đầu tư cổ phiếu của bản thân, nhà đầu tư có thể lựa chọn chứng chỉ quỹ hoặc ủy thác vốn cho những người am hiểu thị trường. Tùy theo khẩu vị rủi ro, mỗi người có thể lựa chọn quỹ đầu tư phù hợp.