Diễn biến thận trọng

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Online - Baodautu.vn trong khuôn khổ buổi công bố báo cáo cập nhật thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2017, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu, tư vấn, định giá và quản lý tài sản CBRE Việt Nam cho biết, tại thời điểm này, khách hàng mua nhà kỳ vọng chốt lời trong một khoảng thời gian ngắn là việc khó.

Theo báo cáo vừa được CBRE cập nhật, thị trường chung cư Hà Nội tiếp tục chứng kiến nguồn cung đang gia tăng nhanh chóng, gây áp lực giảm giá cho toàn thị trường, giá bán giảm nhẹ so với quý trước. Trong đó, mức tăng trưởng tương đối nhanh về nguồn cung sơ cấp phần nào tạo áp lực cho thị trường, giá trung bình có xu hướng giảm, nhất là tại các dự án đã hoàn thiện với mức giảm 3% theo quý, tương đương 12% theo năm.

Với nguồn cung gia tăng mạnh, giá chung cư Hà Nội có xu hướng giảm. Trong ảnh: Chung cư The Manor quận Nam Từ Liêm.

“Trên thị trường thứ cấp cũng xuất hiện tình trạng giảm giá tương tự. Điều này tương đối khác so với thị trường cách đây vài năm. Chúng tôi đã nhìn thấy xu hướng này tại TP.HCM và giờ là Hà Nội”, bà An nói.

Cụ thể, trong quý III/2017, thị trường Hà Nội đón thêm gần 8.300 căn hộ mới mở bán từ 38 dự án trên toàn thành phố. Trong đó, khu vực phía Tây và Tây Nam chiếm đến 60% nguồn cung mới. Phân khúc cao cấp đã có những diễn biến thận trọng hơn trong quý này.

Cả quý có 5.440 căn bán được, đến từ nguồn cung mới và nguồn cung hiện hữu trên thị trường. Giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án có vị trí thuận tiện, đầu tư bài bản về thiết kế, hạ tầng tiện ích. Tính từ đầu năm đến nay, số căn hộ bán được đạt 16.200 căn, doanh số bằng 79% năm 2016. Do đó, có thể kỳ vọng doanh số bán hàng cả năm 2017 sẽ tiếp tục khả quan, do thị trường bất động sản thường diễn biến sôi động vào dịp cuối năm.

Cạnh tranh mạnh mẽ

Theo CBRE Việt Nam, mặc dù giá chung cư đang có xu hướng giảm, nhưng nguồn cung chung cư vẫn ồ ạt bung hàng. Năm 2017, nguồn cung chung cư Hà Nội đạt mức kỷ lục với 35.000 căn, cao gấp 3 lần so với cách đó 4 năm. Năm 2018 và 2019, thị trường sẽ tiếp tục đón thêm gần 70.000 căn nữa.

Nguồn cung tăng nhanh, tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ trên thị trường, khiến các chủ đầu tư phải tung ra nhiều chương trình ưu đãi, chiết khấu để hút khách. Điều này sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường thứ cấp, đặc biệt là nhà đầu tư. Hiện nay, phần lớn người mua đã không còn đầu tư theo kiểu lướt sóng nữa, mà hầu hết nhà đầu tư đang kỳ vọng khả năng cho thuê. Chính vì thế, trên thị trường hiện đang hình thành một phân khúc căn hộ chung cư cho thuê vô cùng sôi động.

Tồn kho bất động sản ở tất cả các phân khúc đều giảm liên tục trong khoảng 3 năm trở lại đây.

Với phân khúc nhà ở thấp tầng, trong quý III/2017, thị trường có thêm 1.055 căn, trong đó 84% số căn là nhà liền kề. Tính tới hết quý III/2017, toàn thị trường nhà ở gắn liền với đất đã bán được hơn 2.900 căn, trong đó khu vực phía Tây chiếm tỷ trọng cao nhất, với 63%. Sản phẩm chào bán mới trong quý từ hai dự án Park City và Gamuda, cùng với các sản phẩm đã chào bán từ các quý trước như Vinhomes Gardenia, Ciputra, Vinhomes The Harmony. Giá bán ở phân khúc này ổn định ở mức 3.700 USD/m2 trên thị trường sơ cấp, tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, giá bán đã giảm 3,3% so với quý trước, đạt mức 3.790 USD/m2.

Nhận định về diễn biến thị trường bất động sản những quý gần đây, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, thị trường bất động sản từ đầu năm 2017 có bước tăng trưởng ổn định. Nhà đầu tư không bị cuốn vào những cơn “sốt nóng” hay mất thanh khoản như một số năm trước. Lượng vốn đầu tư, đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài và đầu tư gián tiếp thông qua các hình thức liên doanh, mua lại cổ phần dự án... đều tăng mạnh. Trong đó số tiền các nhà đầu tư bỏ ra để mua lại các dự án lên đến hàng trăm triệu USD. Điều đó chứng tỏ thị trường Việt Nam rất hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Năm 2018, thị trường sẽ tăng trưởng mạnh hơn, khi nhiều dự án lớn sẽ được chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực hiện.

“Những ai theo dõi thị trường có thể nhận thấy tồn kho bất động sản ở tất cả các phân khúc đều giảm liên tục trong khoảng 3 năm trở lại đây. Lượng bất động sản tồn kho trên cả nước hiện nay còn khoảng hơn 20.000 tỷ đồng, giảm gần 80% so với thời điểm quý I/2013 (hơn 101.000 tỷ đồng). Trong bối cảnh các dự án mới tiếp tục được tung ra, thì lượng tồn kho bất động sản đã giảm gần 80% so với thời điểm đầu năm 2013, chứng tỏ sức cầu của thị trường vẫn rất mạnh mẽ. Diễn biến trong từng phân khúc cụ thể có sự khác nhau, nhưng có thể nói, những dự án bất động sản có thể “ở được” đều đã được đưa vào sử dụng. Chỉ có một số ít dự án không có hạ tầng tối thiểu, định vị nhầm phân khúc khách hàng hoặc quy hoạch tại vị trí không phù hợp mới tiếp tục tồn kho”, ông Nam nói.