Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng phát biểu tại phiên thảo luận.

Tiếp tục kỳ họp bất thường lần thứ nhất, sáng 10/1, Quốc hội thảo luận trực tuyến về dự án một luật sửa 8 luật, trong đó quy định về chuyển đổi đất đai tiếp tục gây tranh luận.

Tại tờ trình, Chính phủ đề nghị sửa theo hướng, ngoài đất ở hợp pháp, nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác để đầu tư xây dự án nhà ở thương mại. Điều kiện là các dự án đất này đã được quy hoạch, có trong kế hoạch sử dụng đất của cơ quan chức năng theo luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng...

Thảo luận ở tổ, có nhiều ý kiến lo ngại quy định chưa chặt chẽ, một số vị cảnh báo nguy cơ quy định này sẽ bị lạm dụng, tạo kẽ hở cho lợi ích nhóm.

Phiên thảo luận trực tuyến, một số đại biểu tiếp tục bày tỏ lo ngại hệ lụy từ quy định này, nhưng có đại biểu khẳng định để xuất sửa đổi là hợp lý, hợp tình, hợp thực tiễn.

Ý kiến lo ngại thì cho rằng, sửa đổi theo phương án trên, nhà nước không thu được bao nhiêu, người có đất chuyển nhượng cho dự án cũng không thu được bao nhiêu. Chênh lệch địa tô sẽ cơ bản thuộc về nhà đầu tư, chủ dự án. Đây là vấn đề rất rất bất hợp lý.

Ở góc nhìn khác, đại biểu khác quả quyết đề xuất của Chính phủ chính là tháo gỡ điểm nghẽn trong đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Vì, các quy định hiện hành đang tạo nên tình trạng “con gà, quả trứng” trong phát triển nhà ở thương mại, là muốn có chủ trương đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở, và muốn có quyền sử dụng đất ở thì phải có chủ trương đầu tư.

Báo cáo thêm về nội dung sửa này, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và đầu tư Nguyễn Chí Dũng nhấn mạnh sự cần thiết của việc sửa đổi quy định về chuyển đổi đất đai.

Theo Bộ trưởng, quy định hình thức sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại theo Luật Nhà ở đã phát sinh vướng mắc trong thời gian dài, từ năm 2014. Sau đó, vướng mắc này đã sửa đổi tại điều 75 Luật Đầu tư 2020. Nhưng thực chất chưa xử lí được bất cập tạo ra sự phân biệt đối xử đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở, hoặc không có phần đất ở thì không được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Điều này gây lãng phí nguồn lực, thiếu hụt nguồn cung, khiến giá nhà ở tăng lên, ông Nguyễn Chí Dũng nói.

Vẫn theo Bộ trưởng thì các quy định nêu trên không thống nhất với quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư khi họ đã có quyền sử dụng đất theo khoản 4 điều 29 Luật Đầu tư. Và quy định người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất theo điều 52,57, 58 Luật Đầu tư.

Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, nhiều dự án thương mại kiểu này bị ách tắc. Hà Nội có 102 dự án, TPHCM có 150 dự án, Bình Dương 40 dự án… Bộ trưởng nêu con số chứng minh.

Về phương án sửa đổi, Bộ trưởng cho biết, Chính phủ đề xuất sửa điều 75 Luật Đầu tư cho phép nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất đối với 3 loại đất phù hợp kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại theo phương thức chấp nhận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không cần thông qua đấu giá, đấu thầu.

Đồng thời, để kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi, tránh lợi dụng chính sách, chuyển đổi tràn lan, nội dung đề xuất sửa đổi của Chính phủ đã quy định loại trừ các trường hợp phải thu hồi đất theo quy định bao gồm: Thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu; bán tài sản công theo luật tài sản công… Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Xác định nghĩa vụ tài chính theo sát giá thị trường, đúng quy định Luật đất đai.

Bộ đã gửi lấy ý kiến địa phương, 21/24 địa phương đồng ý. Một số địa phương đề nghị sửa đổi mạnh mẽ hơn đối với các quy định tại khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở.

Nhấn mạnh đây là vấn đề lớn, khó, nếu không xử lý thì sẽ ách tắc, không khơi thông được nguồn lực cho phát triển, nhưng nếu làm không chặt chẽ, thận trọng thì sẽ gây hậu quả, Bộ trưởng cho rằng, vì thế cần được nghiên cứu thận trọng, đầy đủ hơn, đảm bảo sự chặt chẽ, hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư, nhân dân.

Qua ý kiến đại biểu và cơ quan thẩm tra, Bộ trưởng đề xuất 2 phương án. Phương án thứ nhất như Chính phủ trình, có rà soát lại chặt chẽ quy định chuyển đổi sử dụng đất.

Phương án 2 là theo đề xuất của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, đó là đề nghị xây dựng đề án thí điểm riêng để áp dụng hình thức xử lý đối với loại đất khác không phải đất ở để trình kỳ họp thứ 3 tháng 5/2022 của Quốc hội đối với những người đang có quyền sử dụng đất phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất.

"Đúng như đại biểu lo ngại, quy định mới có thể bị trục lợi chính sách nên phải tính toán hết sức thận trọng, có thể làm thí điểm như Uỷ ban Pháp luật đề xuất", Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long nói khi thay mặt Chính phủ tiếp thu giải trình ý kiến đại biểu.

Sau khi tiếp thu, giải trình, dự thảo luật sẽ được trình Quốc hội quyết định cuối cùng vào phiên bế mạc, chiều 11/1.