Với mục tiêu phát triển dự án bất động sản khu công nghiệp tại các tỉnh phía Bắc, năm 2005, Tập đoàn công nghiệp Cao su Việt Nam - CTCP cùng với 3 cổ đông đã thành lập Công ty cổ phần Phát triển đô thị và khu công nghiệp Cao su Việt Nam (mã VRG).

Trải qua 20 năm hình thành và phát triển, VRG mới chỉ triển khai được Dự án Khu công nghiệp Cộng Hòa (tỉnh Hải Dương), với quy mô 201,43 ha. Dự án đã thu hút được 14 nhà đầu tư trong nước và nước ngoài thuê với tổng diện tích 114,26 ha, đạt tỷ lệ lấp đầy 78,5%. Trong đó, các doanh nghiệp thuê đất hoạt động chủ yếu trong các lĩnh vực: sản xuất gạch ốp lát; sản xuất, gia công, kinh doanh đồ dùng sinh hoạt từ hạt nhựa; sản xuất, gia công máy móc, thiết bị, linh kiện liên quan đến khuếch đại âm thanh; sản xuất, gia công dây điện…

Tại ĐHĐCĐ năm nay (dự kiến diễn ra cuối tháng 6), VRG tiếp tục trình cổ đông kế hoạch đầu tư mở rộng Khu công nghiệp Cộng Hòa - Giai đoạn II, với quy mô 190 ha, vốn đầu tư dự kiến 2.772 tỷ đồng, sẽ xây dựng từ quý I/2027 và bắt đầu kinh doanh vào quý I/2028; Dự án Cụm công nghiệp Lộc Giang 2 (Long An), với quy mô 75 ha, tổng vốn đầu tư 2.444,2 tỷ đồng, dự kiến bắt đầu xây dựng và thu hút nhà đầu tư từ quý I/2027; Dự án Khu công nghiệp Trường Hải (Long An) với quy mô 162,19 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến 3.588 tỷ đồng, sẽ thi công và hoàn thành bàn giao từ quý I/2027 đến quý IV/2029.

Điểm đáng lưu ý, trước đó, năm 2024, VRG cũng đã trình cổ đông cho phép nghiên cứu và triển khai Dự án Khu công nghiệp Cộng Hòa mở rộng, Dự án Cụm công nghiệp Hoàng Tân (Hải Dương), Dự án Cụm công nghiệp Lộc Giang 2 (Long An) và Dự án Khu công nghiệp Trường Hải. Tuy nhiên, có tới 64,07% tổng số phiếu biểu quyết tham dự không có ý kiến, vì vậy, các tờ trình không được thông qua.

Được biết, tính đến cuối năm 2024, VRG có 5 cổ đông lớn sở hữu tổng cộng 55,62% vốn điều lệ, còn lại 44,38% thuộc về các cổ đông nhỏ sở hữu dưới 5% vốn điều lệ. Trong đó, nhóm cổ đông gồm Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị An Lộc và Công ty cổ phần Xây dựng Incotec sở hữu 28,18% vốn điều lệ (tương ứng 7.295.600 cổ phiếu). Đây là nhóm cổ đông liên quan tới Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã SIP) - nhóm cổ đông lớn vẫn chưa đồng thuận với chủ trương đầu tư các dự án mới của VRG.

Việc bất đồng quan điểm giữa các nhóm cổ đông lớn dẫn đến tình trạng: dù dự án hiện tại đã đạt tỷ lệ lấp đầy 78,5%, diện tích còn lại không đáng kể, nhưng công ty vẫn chưa thể triển khai dự án mới để tạo dòng tiền kế tiếp trong những năm tới. Điều này có thể gây áp lực lên kết quả kinh doanh.

Về tình hình khai thác Khu công nghiệp Cộng Hòa hiện hữu, năm 2024, Công ty lên kế hoạch cho thuê 10,81 ha, nhưng thực tế chỉ cho thuê được 1,25 ha. Ảnh hưởng của cơn bão Yagy năm 2024 đã khiến Khu công nghiệp Cộng Hòa bị ngập úng, gây khó khăn cho công tác thu hút đầu tư.

Nhìn rộng ra, sau khi ghi nhận mức lợi nhuận kỷ lục 186,6 tỷ đồng trong năm 2023, lợi nhuận năm 2024 của VRG đã giảm 68,5%, xuống 58,69 tỷ đồng và ghi nhận lỗ 1,2 tỷ đồng trong quý đầu năm 2025.

Với triển vọng thu hút khách hàng thuê đất khu công nghiệp gặp khó khăn do lo ngại thuế quan đối ứng, khiến nhà đầu tư/doanh nghiệp trì hoãn quyết định đầu tư, cùng với điểm yếu về vị trí dễ ngập úng, việc thu hút thêm nhà đầu tư vào Khu công nghiệp Cộng Hòa sẽ tiếp tục đối mặt nhiều thách thức trong thời gian tới.

Trên thực tế, nếu được cổ đông nhất trí thông qua, VRG sẽ cần tổng vốn đầu tư cho 3 dự án mới lên tới 8.804,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, tính đến cuối quý I/2025, VRG chỉ sở hữu 225,7 tỷ đồng tiền mặt, chiếm 22,7% tổng tài sản.

Thêm nữa, riêng trong năm 2025, VRG cũng lên kế hoạch đầu tư xây dựng cơ bản 304,84 tỷ đồng, bao gồm các hạng mục hạ tầng đã được ĐHĐCĐ năm 2024 thông qua và dự phòng cho các công việc phát sinh.

Như vậy, với tiềm lực tài chính hạn chế, nếu được cổ đông thông qua, VRG sẽ phải tiếp tục hoàn thiện thủ tục pháp lý để xin chủ trương đầu tư, đồng thời tìm mọi cách huy động vốn nhằm triển khai đồng bộ các dự án nói trên. Đây sẽ là một bài toán nan giải khi Công ty chỉ mới có kinh nghiệm phát triển một dự án tại Hải Dương và nguồn vốn còn nhiều giới hạn.