Một trong hàng ngàn chung cư mini tại Hà Nội.

Từ hôm nay (1/8) ba luật về bất động sản chính thức có hiệu lực, căn hộ chung cu mini sẽ được cấp sổ hồng.

Tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên được cho là sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản.

Theo Luật này, Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 có hiệu lực sớm hơn 5 tháng, từ 1/8/2024.

Theo thông tin từ Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa tại cuộc họp báo công bố luật cuối tháng 7 vừa qua, bên cạnh một số nghị định đã được ban hành, các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành luật còn lại cũng đang được gấp rút chuẩn bị, hầu hết đã đủ điều kiện để ký ban hành.

Căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng

Luật Nhà ở năm 2023 đã bổ sung quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê của Luật theo hướng chặt chẽ hơn về điều kiện đầu tư xây dựng.

Tại Điều 57 đã nêu rõ các quy định liên quan đế việc phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán và cho thuê. Trong đó có đưa ra một số yêu cầu, như việc đầu tư xây dựng phải thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng cũng như quy định khác liên quan.

Các căn hộ đáp ứng quy định của luật, thì được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật về đất đai và được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của luật này và pháp luật kinh doanh bất động sản.

Theo quy định của luật, cá nhân muốn xây dựng chung cư mini phải có quyền sử dụng đất và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Các căn hộ đủ điều kiện này sẽ được cấp giấy chứng nhận và được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định.

Với chung cư mini từ 2 tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ, Luật yêu cầu đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ. Khu nhà cũng phải đáp ứng điều kiện của UBND tỉnh, thành phố về đường giao thông đảm bảo phương tiện có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini.

“Siết” phân lô, bán nền

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Quy định này là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành về quản lý đô thị và có cân nhắc đến mức độ phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương

Đáng chú ý, về quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế,

Luật quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”.

Giá đất có quy định mới

Có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8, Nghị định số 71/2024/NĐ-CPChính phủ quy đnhj trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo Nghị định này, các trường hợp giao đất, cho thuê trả tiền một lần và thuê trả tiền hàng năm sẽ áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh tại thời điểm cơ quan có trách nhiệm ban hành quyết định giao, cho thuê.

Trường hợp quyết định giao, cho thuê ban hành từ 1/7 đến 31/12/2014, tiền thuê trả hàng năm được áp dụng theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh năm 2015.

Với phương pháp thặng dư, về ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đấ, Nghị định quy định tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; tỷ lệ bán hàng; tỷ lệ lấp đầy.

Giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được áp dụng trong trường hợp không thu thập được giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng.