Đại biểu Trịnh Xuân An phát biểu tại hội trường - Ảnh: Đức Thanh.

Chiều 28/10, tiếp tục Kỳ họp thứ 2, Quốc hội thảo luận tại hội trường về Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (dự thảo).

Dự thảo chưa có cơ chế bảo vệ người dân khi dự án có vi phạm

Nêu vấn đề bảo vệ quyền lợi người mua nhà tại dự án có vi phạm, đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai) nêu thực tiễn các dự án tại Hà Nội do Tập đoàn Mường Thanh làm chủ đầu tư (số căn hộ thực tế vượt xa số được phê duyệt - PV), cho rằng vấn đề rất đáng quan tâm là, chủ đầu tư vi phạm về đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhưng người mua đã trả tiền lại phải chờ đợi kéo dài về pháp lý căn hộ, thậm chí đối diện việc di dời.

Điều 27 Dự thảo đã quy định nghĩa vụ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận và bồi thường thiệt hại. Nhưng nếu dự án chưa thể hoàn thiện pháp lý, chủ đầu tư không chấp hành, vi phạm pháp luật bị xử lý hoặc mất khả năng thanh toán thì người dân được bảo vệ bằng cơ chế nào? - Ông An nêu câu hỏi và nêu rõ dự thảo chưa có cơ chế này.

Đại biểu An đề nghị bổ sung một điều riêng về giải quyết quyền lợi người mua nhà tại dự án có vi phạm, áp dụng thống nhất với các loại dự án nhà ở, trong đó có nhà ở thương mại (đặt ngay sau Điều 127 “Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở), tập trung vào ba yêu cầu.

Một là phân định trách nhiệm: Bảo vệ người mua nhà không biết hoặc không buộc phải biết về vi phạm của chủ đầu tư; không mặc nhiên chuyển nghĩa vụ tài chính, chi phí khắc phục của chủ đầu tư sang cho cư dân; không yêu cầu người dân phải kiểm tra những hồ sơ mà chỉ cơ quan quản lý nhà nước mới có thẩm quyền nắm giữ.

Hai là phân loại phương án xử lý: Đối với công trình có thể khắc phục, cho phép tồn tại thì phải ấn định thời hạn hoàn thiện pháp lý, giải quyết giấy chứng nhận cho người dân. Đối với công trình buộc phải phá dỡ, phải có phương án hỗ trợ tạm thời, hoàn trả tiền hoặc bồi thường phù hợp; trường hợp nguy hiểm phải di dời ngay, đồng thời bảo đảm quyền có chỗ ở cho người dân.

Ba là nghĩa vụ bồi thường: Gắn với nguồn bảo đảm, cơ chế bảo quản tài sản và xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán; xác định rõ cơ quan làm đầu mối thực hiện hỗ trợ người mua nhà; làm rõ quyền sở hữu căn hộ đối với phần diện tích đất sử dụng chung và quyền lợi khi cải tạo, xây dựng lại chung cư. Đồng thời rà soát lại các phương án an ninh, trật tự đối với các trường hợp có đơn thư phức tạp.

Chuyển nhượng nhà ở xã hội thế nào để tránh trục lợi 

Một trong những vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm đề cập là Dự thảo quy định sau 5 năm nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội.

Theo đại biểu An, quy định tại dự thảo chưa xử lý một cách dứt điểm tâm lý mua nhà ở xã hội là để hưởng lợi, hưởng khoản chênh lệch. Để xử lý dứt điểm, ông An đề xuất thiết kế chính sách để nhà ở xã hội phải đến đúng đối tượng là những đối tượng chính sách xã hội và không tạo ra sự chênh lệch trong việc mua đi bán lại.

Từ đó, ông An đề nghị hai phương án. Phương án 1 thay vì 5 năm thì 10 năm mới cho phép chuyển nhượng tự do. Vì 10 năm là đủ thời gian để khấu hao hết tính chất hỗ trợ xã hội, khi đó Nhà nước không phải đi đuổi theo vòng quẩn quanh để quản lý việc phức tạp này.

Phương án 2, trường hợp nếu giữ thời hạn 5 năm, khi bán lại cũng chỉ được bán cho đối tượng thuộc diện hưởng chính sách xã hội thông qua một sàn giao dịch hoặc quỹ nhà ở. Như vậy sẽ giải quyết dứt điểm vấn đề, tránh tình trạng mua nhà ở xã hội để hưởng lợi và hưởng chênh lệch.

Nêu quan điểm về phòng ngừa đầu cơ, trục lợi chính sách, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Hải Phòng) cho rằng, việc kiểm soát không nên chỉ dừng ở hạn chế chuyển nhượng, mà cần quản lý cả quá trình xét duyệt, phân phối và sử dụng nhà ở xã hội, vị đại biểu Hải Phòng đề nghị bổ sung quy định về kết nối dữ liệu nhà ở với dữ liệu đất đai, dân cư và các dữ liệu có liên quan để xác minh điều kiện thụ hưởng; công khai kết quả xét duyệt, bảo đảm bảo vệ dữ liệu cá nhân; kiểm soát việc chuyển nhượng, cho thuê lại trái quy định.

Nhà ở xã hội phải thực sự là chính sách an sinh dành cho người có nhu cầu, không được trở thành cơ hội đầu cơ hoặc một phân khúc kinh doanh được hưởng ưu đãi đặc biệt, ông Sơn nói.

Cũng liên quan đến nhà ở xã hội, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Quảng Trị) nhận xét, dự thảo chưa có quy định chuyển tiếp cho người đã mua nhà ở xã hội theo pháp luật hiện hành mà chưa bán lại. Điểm h khoản 4 Điều 130 chỉ xử lý việc bán lại đang thực hiện dở dang; còn người đã đủ hoặc sắp đủ điều kiện nhưng chưa giao dịch thì áp dụng quy định nào, dự thảo chưa xác định.

Khoảng trống này có thể dẫn đến áp dụng không thống nhất giữa các địa phương và phát sinh tranh chấp, ông Vũ lưu ý.

Vì vậy, vị đại biểu Quảng Trị đề nghị bổ sung vào khoản 4 Điều 130 một điểm: Người đã mua nhà ở xã hội theo pháp luật hiện hành và đã đủ điều kiện bán lại trước ngày Luật này có hiệu lực thì được tiếp tục bán lại trong thời hạn chuyển tiếp; các trường hợp còn lại thực hiện theo Luật này. Thời hạn chuyển tiếp cần được quy định ngay trong Luật.

Tại báo cáo dự kiến tiếp thu, giải trình ý kiến thảo luận của các vị đại biểu Quốc hội tại Tổ và ý kiến của thẩm tra của Ủy ban Pháp luật và Tư pháp về Dự thảo, về bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho biết đối với các ý kiến về nghĩa vụ sử dụng nhà ở để ở thực, giá bán lại trong thời hạn hạn chế chuyển nhượng, xử lý trường hợp người mua gặp khó khăn về tài chính và trình tự, thủ tục bán lại nhà ở xã hội, Bộ tiếp thu, tiếp tục rà soát, quy định chi tiết tại Nghị định hướng dẫn thi hành, bảo đảm công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và thống nhất với pháp luật có liên quan.