Hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia còn nhiều khó khăn

Liên tục sử dụng nghiệp vụ đánh giá lại khoản đầu tư

Còn nhớ, trước thời điểm niêm yết trên sàn, ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT An Gia từng chia sẻ, trong tình cảnh khó khăn của thị trường bất động sản, nếu các dự án trong thành phố đóng băng thì An Gia sẽ phát triển các dự án phía ngoài.

Để tăng thêm sức hấp dẫn của cổ phiếu, lãnh đạo An Gia khẳng định, năm 2020 chắc chắn sẽ đạt 2.900 tỷ đồng doanh thu từ việc giao 1.000 căn hộ River Panorama 1 và 2 tại quận 7, TP.HCM, lãi tối thiểu 500 tỷ đồng. Trong đó, ông Nguyễn Bá Sáng nhấn mạnh: “Lợi nhuận của chúng tôi đã có sẵn trong vòng 3 năm tới, cổ tức sẽ duy trì từ 10 đến 15% mỗi năm”.

Tuy nhiên, chỉ sau khoảng 6 tháng niêm yết, tới ĐHĐCĐ thường niên năm 2020, An Gia lại bất ngờ đặt kế hoạch năm 2020 với doanh thu 2.400 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ là 410 tỷ đồng, thấp hơn so với chia sẻ của ông Nguyễn Bá Sáng tại buổi giới thiệu cổ phiếu trước thềm niêm yết.

Kết thúc năm 2020, An Gia ghi nhận doanh thu 1.753,6 tỷ đồng, lợi nhuận 414,7 tỷ đồng, lần lượt hoàn thành 73,1% kế hoạch doanh thu và 101,2% kế hoạch lợi nhuận.

Thực tế, nếu phân tích sâu về cơ cấu lợi nhuận năm 2020 sẽ thấy lợi nhuận không đến từ hoạt động cốt lõi, mà đến từ hoạt động tài chính, chủ yếu là nâng sở hữu đơn vị thành viên và đánh giá lại khoản đầu tư, một hoạt động được các doanh nghiệp niêm yết thường xuyên sử dụng giúp báo cáo kết quả kinh doanh “đẹp” hơn.

Cụ thể, trong năm 2020, xét hoạt động kinh doanh cốt lõi (lợi nhuận gộp - chi phí tài chính - chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp), An Gia ghi nhận lỗ 9,35 tỷ đồng (cùng kỳ lãi 106,97 tỷ đồng).

Ngược lại, doanh thu tài chính tăng 109,5%, tương ứng tăng thêm 232,86 tỷ đồng, lên 445,51 tỷ đồng (cùng kỳ là 221,65 tỷ đồng). Trong đó, đóng góp chủ yếu do thu nhập từ tăng giá trị hợp lý của khoản đầu tư (đánh giá lại khoản đầu tư) là 338,8 tỷ đồng so với cùng kỳ là 212,65 tỷ đồng (2 năm liên tiếp doanh thu tài chính đến từ đánh giá lại khoản đầu tư).

Được biết, trong năm 2020, An Gia mua lại nhóm Công ty Hoàng Ân thêm 5% để nâng sở hữu từ 45,01% lên 50,01% vốn điều lệ, chuyển từ công ty liên kết sang công ty con; đồng thời, An Gia cũng mua thêm 5% tại nhóm Công ty Gia Khánh để nâng sở hữu từ 45,01% lên 50,01%, chuyển từ công ty liên kết sang công ty con.

Trong đó, tổng phần chênh lệch giữa giá trị hợp lý của khoản đầu tư từ 45,01% trong nhóm Công ty Hoàng Ân và nhóm Công ty Gia Khánh ngày mua thêm và giá trị các khoản đầu tư theo phương pháp vốn chủ sở hữu là 338,8 tỷ đồng, được ghi nhận vào khoản doanh thu tài chính. Đây chính là nguyên nhân giúp An Gia thoát lỗ.

Kỳ vọng lớn, rồi thất vọng

Sau khoảng 1 năm niêm yết, đầu tháng 1/2021, An Gia tiếp tục đưa ra bức tranh tài chính giai đoạn 2021-2025 thể hiện tăng trưởng vượt bậc khi năm 2021 lãi 500 tỷ đồng, năm 2022 lãi 690 tỷ đồng và mục tiêu tới năm 2025 lãi 1.730 tỷ đồng, tăng 246% so với kế hoạch lãi năm 2021.

Tuy nhiên, đó chỉ là kỳ vọng, tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2021, An Gia đã đặt kế hoạch doanh thu giảm còn 3.600 tỷ đồng và lợi nhuận giữ nguyên là 500 tỷ đồng, đồng thời dựa trên bức tranh tài chính tăng trưởng để lên kế hoạch chào bán cho cổ đông hiện hữu tỷ lệ 1:1 với giá 10.000 đồng/cổ phiếu để huy động 827,5 tỷ đồng từ cổ đông (sau đó điều chỉnh tỷ lệ phát hành 25%, tương ứng chào bán 20,69 triệu cổ phiếu để huy động 206,9 tỷ đồng từ cổ đông hiện hữu).

Trải qua gần 4 năm niêm yết trên sàn HoSE, mặc dù Công ty An Gia liên tục đưa ra bức tranh tươi sáng, nhưng thực tế, khi không còn nghiệp vụ đánh giá lại khoản đầu tư và thanh lý một phần khoản đầu tư, lợi nhuận năm 2022, cũng như 6 tháng đầu năm 2023 đã bộc lộ đà lao dốc.

Thực tế, kết thúc năm 2021, An Gia lần lượt ghi nhận doanh thu 1.808,4 tỷ đồng, lợi nhuận 419,4 tỷ đồng, chỉ bằng 50,2% và 83,9% so với kế hoạch đầu năm.

Trong đó, hoạt động kinh doanh cốt lõi tiếp tục âm năm thứ 2 liên tiếp, với giá trị âm 185,15 tỷ đồng so với cùng kỳ âm 9,35 tỷ đồng, tăng lỗ thêm 175,8 tỷ đồng. Trong đó, Công ty tiếp tục thoát lỗ nhờ doanh thu tài chính ghi nhận 610,1 tỷ đồng, tăng gần 37% so với cùng kỳ.

Năm 2021, An Gia tiếp tục ghi nhận thu nhập từ tăng giá trị hợp lý của khoản đầu tư là 145,6 tỷ đồng so với cùng kỳ 338,8 tỷ đồng; lãi từ thanh lý khoản đầu tư 255,4 tỷ đồng so với cùng kỳ 71,3 tỷ đồng.

An Gia cho biết, trong năm 2021 đã mua thêm 80,48% vốn tại nhóm Công ty An Tường để tăng sở hữu từ 19,5% lên 99,98% vốn, chuyển từ khoản đầu tư khác thành đầu tư góp vốn vào công ty con và phát sinh 145,6 tỷ đồng từ nghiệp vụ đánh giá lại khoản đầu tư này.

Ngoài ra, cũng trong năm 2021, An Gia đã bán ra cổ phần để giảm sở hữu từ 30,01% về còn 21,01% và tiếp tục nắm quyền ảnh hưởng đến các công ty liên kết là CTCP Tư vấn AGI &GLC, Công ty Tư vấn AGI & DDC và CTCP Tư vấn AGI & HVC, bên mua là Công ty TNHH Quản lý và Đầu tư Hoàng Vân, lãi từ nghiệp vụ thanh lý một phần là 255,4 tỷ đồng.

Bước sang năm 2022, An Gia đặt kế hoạch doanh thu 4.500 tỷ đồng và lãi 690 tỷ đồng. Tuy nhiên, lại một lần nữa, tại ĐHĐCĐ ngày 15/4/2022, Công ty lại đặt kế hoạch doanh thu 5.500 tỷ đồng và lãi 500 tỷ đồng, giảm 27,5% so với thời điểm đặt kế hoạch đầu năm 2021.

Mặc dù chỉ đặt kế hoạch doanh thu 500 tỷ đồng, nhưng kết thúc năm 2022, khi doanh thu tài chính từ nghiệp vụ đánh giá lại khoản đầu tư và thanh lý một phần vốn góp giảm đáng kể, An Gia báo cáo lợi nhuận giảm 95,5%, tương ứng giảm 400,41 tỷ đồng, về còn 18,97 tỷ đồng và hoàn thành được 4% kế hoạch lợi nhuận năm. Trong đó, riêng quý IV/2022, Công ty báo lỗ 185,6 tỷ đồng, đây là quý lỗ đầu tiên sau khi niêm yết trên sàn HoSE ngày 9/1/2020.

Trong 6 tháng đầu năm 2023, An Gia ghi nhận doanh thu giảm 42,97%, xuống 1.865,86 tỷ đồng và lợi nhuận giảm 33%, xuống 81 tỷ đồng. Trong đó, đặc biệt dòng tiền kinh doanh chính ghi nhận âm kỷ lục 1.610,7 tỷ đồng.