Dự án Aqua City đang chờ gỡ vướng quy hoạch để phát triển phân khu tiếp theo.

Thị trường thiếu dự án

Theo báo cáo thị trường bất động sản phía Nam tháng 8/2024 của DKRA Group, ở phân khúc chung cư, toàn thị trường có 107 dự án mở bán với 12.092 căn, nhưng Đồng Nai chỉ chiếm 0,7% số lượng sản phẩm được mở bán. Đặc biệt, số sản phẩm này đến từ các dự án cũ, với giá bán 31 - 41 triệu đồng/m2.

Đối với phân khúc nhà phố - biệt thự, thị trường phía Nam có 4.466 sản phẩm được bán ra, trong đó Đồng Nai chiếm tỷ lệ cao nhất (39,6%). Tuy nhiên, số sản phẩm này cũng đến từ các dự án cũ, đã mở bán nhiều năm nay. Tuy số lượng bán ra lớn, song tiêu thụ toàn thị trường phía Nam chỉ đạt 207 căn, trong đó, Đồng Nai chiếm tỷ lệ thấp nhất.

Với phân khúc đất nền, toàn thị trường không xuất hiện dự án mới, tức là sản phẩm bán ra chỉ nằm ở các dự án mở bán từ nhiều năm trước.

Bên cạnh đó, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bất động sản tại tỉnh này đang có xu hướng giảm. Giá bán shophouse tại Đồng Nai hiện chỉ ở mức 62 triệu đồng/m2, giảm gần 14 triệu đồng/m2 so với mức giá rao bán trung bình của tháng 4/2024 và giảm 21 triệu đồng/m2 so với mức giá bán đầu năm 2024.

Một phân khúc khác là biệt thự và nhà mặt phố cũng có giá đăng bán giảm sâu. Giá bán biệt thự tại Đồng Nai từ mức 53 triệu đồng/m2 thời điểm tháng 4/2024 giảm còn trung bình 50 triệu đồng/m2 hiện nay. Tương tự, giá đăng bán nhà mặt phố ở Đồng Nai giảm từ 61 triệu đồng/m2 còn 53 triệu đồng/m2

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Đồng Nai đang ở đáy sơ đồ hình chữ U và chưa có gì rõ ràng. Lý do là, hiện nay, các dự án lớn như Aqua City, Izumi Riverside… vẫn chưa thể gỡ vướng pháp lý. Chính vì vậy, chưa thể có dự án mới làm đòn bẩy cho thị trường sôi động.

Ngoài ra, các phân khúc có nhu cầu ở thực như chung cư lại chưa có dự án nào được cấp phép mở bán từ năm 2022 tới nay.

“Một vấn đề nữa là việc các nhà đầu tư mua dự án, nhưng không thể thoát hàng. Bên cạnh đó, việc cùng một lúc, tất cả doanh nghiệp dừng triển khai bán hàng và ra dự án mới cũng là một lý do khiến thị trường đóng băng. Ngoài ra, lệch pha cơ cấu dòng sản phẩm, người có nhu cầu nhà ở thực là công nhân, chuyên gia tại TP. Biên Hòa lại không có dự án để họ có thể mua. Đây cũng là điểm trừ cho thị trường bất động sản Đồng Nai”, ông Tuấn nói.

Thị trường chờ tan băng

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, bất động sản Đồng Nai đang có nhiều yếu tố tạo ra sức bật cho thị trường trong thời gian tới. Chẳng hạn, Sân bay quốc tế Long Thành đã chốt thời gian đưa vào khai thác giai đoạn I là ngày 2/9/2026. Dự tính đầu năm 2025, Dự án đường cao tốc Dầu Giây - Tân Phú sẽ khởi công xây dựng, trong khi đường cao tốc Bến Lức - Long Thành, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường vành đai 3 - TP.HCM… đang được đẩy nhanh tiến độ.

Tuy nhiên, muốn thị trường bất động sản sớm sôi động trở lại và các dự án khu đô thị, khu dân cư tại Đồng Nai triển khai nhanh, thì những khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý cần được các địa phương, bộ, ngành nhanh chóng tháo gỡ.

Điều lo ngại của ông Phúc đang được lãnh đạo tỉnh Đồng Nai tiến hành gỡ vướng. Cụ thể, mới đây, UBND tỉnh Đồng Nai giao TP. Biên Hòa trình hồ sơ điều chỉnh quy hoạch phân khu C4. Nếu quy hoạch này được gỡ vướng, thì loạt dự án bất động sản của Novaland, Hưng Thịnh, Nam Long... sẽ được triển khai xây dựng và bán hàng trở lại.

Phân khu C4 có diện tích 1.500 ha tại TP. Biên Hòa, là nơi tập trung nhiều dự án lớn. Điển hình là Khu dân cư Long Hưng (227 ha) và Khu đô thị - dịch vụ - thương mại cù lao Phước Hưng (286 ha) do DonaCoop làm chủ đầu tư; Khu đô thị Đồng Nai Waterfront (170 ha) của Nam Long; Khu đô thị Aqua City (305 ha) do Novaland làm chủ đầu tư.

Ngoài ra, còn có một số dự án khác, như Khu đô thị du lịch Nhơn Phước (204 ha) tại xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch; Trung tâm thương mại, dịch vụ, cao ốc văn phòng kết hợp khu dân cư tại phường Hố Nai (TP. Biên Hòa) do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư; Khu đô thị sinh thái Long Tân (Hố Nai, TP. Biên Hòa) do DIC Corp làm chủ đầu tư.

Việc điều chỉnh quy hoạch chung TP. Biên Hòa tại phân khu C4 sẽ giúp giải quyết khó khăn, vướng mắc cho nhiều dự án, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản trên địa bàn vượt qua giai đoạn khó khăn và phát triển bền vững.

Bên cạnh đó, đã có những tín hiệu tích cực khác, như doanh nghiệp ngoại bắt đầu quay lại lên kế hoạch phát triển dự án tại tỉnh Đồng Nai. Chẳng hạn, Công ty Daewoo E&C vừa phát đi thông báo bắt đầu kế hoạch truyền thông cho quý IV/2024 mở bán dự án tại huyện Nhơn Trạch. Cụ thể, doanh nghiệp Hàn Quốc này sẽ hợp tác với Công ty Taekwang Vina để cùng đầu tư phát triển Dự án khu đô thị Long Tân Phú Hội (tên thương mại Fo;Res Centerm) tại Nhơn Trạch.

Khu đô thị này sẽ có quy mô hơn 55 ha, nằm ngay trung tâm huyện Nhơn Trạch, gần kề khu trung tâm hành chính đang được đầu tư hạ tầng đồng bộ. Dự kiến, chủ đầu tư sẽ xây dựng đa dạng loại hình, gồm nhà ở thấp tầng, chung cư cao tầng, phức hợp và nhà ở xã hội.

Fo;Res Centerm đang triển khai thiết kế kiến trúc, chuẩn bị khởi công xây dựng hạ tầng và bán hàng giai đoạn I với 306 căn biệt thự thấp tầng.

Đại diện Daewoo E&C cho biết, dự án này sẽ phát triển đồng bộ hạ tầng với đầy đủ chức năng hiện đại, thông minh, thân thiện môi trường.