Áp lực thương mại và sự kiên định của dòng vốn

Làn sóng đầu tư mới trong công nghiệp - logistics, khu công nghiệp xanh và trung tâm dữ liệu đang định hình thế hệ bất động sản công nghiệp thứ hai: hiện đại hơn, bền vững hơn và tích hợp công nghệ cao. Các nhà phát triển không chỉ cho thuê nhà xưởng truyền thống, mà còn mở rộng sang mô hình nhà kho, nhà xưởng xây sẵn và khu công nghiệp sinh thái, nhằm đáp ứng nhu cầu của các tập đoàn công nghệ, điện tử và linh kiện ô tô toàn cầu.

Bất động sản công nghiệp ngày nay không còn là “hạ tầng sản xuất” đơn thuần, mà trở thành nền tảng của chuỗi giá trị toàn cầu mới, kết nối giữa sản xuất, logistics, thương mại điện tử và xuất khẩu. Do đó, dù dòng vốn FDI biến động theo chu kỳ kinh tế, nhu cầu phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn duy trì xu hướng tăng dài hạn.

Khi các hiệp định EVFTA, RCEP, CPTPP tiếp tục mở rộng, Việt Nam có cơ hội trở thành trung tâm sản xuất - logistics khu vực, nếu giải quyết tốt các nút thắt về hạ tầng, năng lượng và nhân lực kỹ thuật.

Năm 2025, trong bối cảnh Mỹ xem xét áp thuế cao hơn với sản phẩm nhập từ châu Á, nhiều tập đoàn đa quốc gia vẫn mở rộng hoạt động tại Việt Nam, thể hiện niềm tin vào năng lực sản xuất, hạ tầng và vị thế chiến lược của quốc gia trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo các chuyên gia, động lực thu hút FDI không chỉ đến từ chi phí nhân công cạnh tranh, mà còn nhờ mạng lưới hiệp định thương mại tự do, môi trường chính trị ổn định và cải cách thủ tục đầu tư. Những yếu tố này giúp Việt Nam duy trì sức hút dù thương mại quốc tế biến động.

Báo cáo “Hướng về phương Đông! Châu Á trỗi dậy trở thành trung tâm chuỗi cung ứng thế giới” của Roland Berger (tháng 10/2025) chỉ ra, Việt Nam củng cố sức hấp dẫn quốc gia qua ba trụ cột: Luật Đầu tư sửa đổi với ưu đãi thuế và thủ tục rút gọn; phát triển mạnh các khu công nghiệp và vùng kinh tế; cùng quy hoạch hạ tầng quốc gia 2021-2030 mở rộng cao tốc, cảng nước sâu, sân bay và đường sắt cao tốc. “Những biện pháp này góp phần giảm chi phí logistics, thúc đẩy dịch chuyển ‘China + 1’ và tăng cường liên kết của Việt Nam với các hành lang thương mại khu vực”, báo cáo nêu.

Nhu cầu ổn định, xu hướng dịch chuyển rõ nét

Ba quý đầu năm, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam ghi nhận nhu cầu thuê ổn định tại các vùng trọng điểm: Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên ở miền Bắc và Đồng Nai, Bình Dương, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu ở miền Nam. Nhu cầu thuê lớn đến từ doanh nghiệp trong lĩnh vực điện tử, linh kiện, năng lượng tái tạo và ô tô điện.

Theo bà Thanh Phạm, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn CBRE Việt Nam, đến quý III/2025, đất công nghiệp phía Nam chững lại về giao dịch do tâm lý thận trọng trước các yếu tố thuế quan. Tuy nhiên, thị trường vẫn đón nhận khoảng 853 ha nguồn cung mới tại TP.HCM, Bình Dương và Long An. Phần lớn quỹ đất mới nằm xa trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ nên giá chào thuê chỉ tăng nhẹ 2%, đạt trung bình 183 USD/m2/kỳ hạn thuê.

Ngược lại, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn ghi nhận diễn biến tích cực hơn nhờ nhu cầu giải pháp linh hoạt, tối ưu chi phí đầu tư ban đầu. Xu hướng này nổi bật trong bối cảnh bất ổn thương mại khiến doanh nghiệp ưu tiên giảm rủi ro và tăng khả năng thích ứng. Nhu cầu chủ yếu đến từ lĩnh vực logistics, thương mại điện tử và sản xuất nội thất.

Tại miền Bắc, thị trường tiếp tục ổn định với nguồn cung mở rộng mạnh, phản ánh niềm tin dài hạn của nhà đầu tư quốc tế. Tổng diện tích đất công nghiệp hấp thụ tại các tỉnh thành cấp 1 đạt gần 350 ha, hơn một nửa giao dịch diễn ra trước khi có thông tin thuế quan mới của Mỹ.

Đến cuối quý III, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp miền Bắc đạt 78,1%, giảm nhẹ 1,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ, trong khi giá thuê trung bình đạt 142 USD/m2/kỳ hạn, tăng 4,1% theo năm - chủ yếu nhờ các dự án mới tại Hải Phòng chào thuê giá cao. Phần lớn khu hiện hữu giữ giá ổn định để thu hút khách thuê.

Phân khúc nhà kho - xưởng xây sẵn tại miền Bắc ghi nhận 0,8 triệu m2 nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm, vượt tổng lượng của cả năm 2024. Dự kiến năm 2025, nguồn cung sẽ vượt mốc 1 triệu m2 - mức cao nhất kể từ khi thị trường hình thành.

Theo CBRE, biến động thương mại toàn cầu có thể khiến nhà đầu tư ngắn hạn thận trọng, song phân khúc xây sẵn vẫn được ưu tiên nhờ tính linh hoạt và chi phí thấp. Về dài hạn, bất động sản công nghiệp Việt Nam được dự báo tiếp tục mở rộng với sự tham gia mạnh mẽ của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Các mô hình phát triển mới như kho - xưởng hỗn hợp hoặc cao tầng đang dần xuất hiện, hướng đến tối ưu hóa quỹ đất và chi phí vận hành, đặc biệt tại vùng ven Hà Nội - nơi quỹ đất công nghiệp ngày càng khan hiếm.