Tăng giá cục bộ

Câu chuyện giá tại Dự án shophouse Belleville Hà Nội (trên đường Nguyễn Chánh, quận Cầu Giấy) có giá bán lên tới 47,6 tỷ đồng/căn, nhưng thực tế giá gốc chỉ là 16,7 tỷ đồng/căn làm giới đầu tư bất động sản thực sự sốc nặng, khi phần giá chênh gấp đôi giá gốc.

Dù đất nền tại Hà Nội đang tăng giá, nhưng vẫn nhiều dự án chưa có người ở. Trong ảnh: Nhà khu An Khánh bỏ hoang.

Cách đó không xa là dự án liền kề A10 Nam Trung Yên, đang có mức giá dao động từ 150 - 270 triệu đồng/m2. So với giai đoạn đầu mở bán, đến nay các căn phía trong có mức giá tăng từ 20 - 30 triệu đồng/m2, còn các căn mặt đường tăng từ 60 - 70 triệu đồng/m2.

Nhiều dự án đất nền tại quận Thanh Trì, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Tây Hồ... vừa mở bán đầu năm 2018, hiện mức giá chênh cũng được đẩy lên vài trăm triệu đến 2,5 tỷ đồng/căn…

Theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hầu hết giá trị đất nền trong dự án tại các vùng đều biến động tăng khoảng 10%. Cụ thể, khu vực quận Cầu Giấy giá trung bình là khoảng 180 - 200 triệu đồng/m2; khu vực quận Từ Liêm, Tây Hồ giá trung bình 120 - 150 triệu đồng/m2; khu vực quận Hà Đông, Hoàng Mai, Thanh Trì giá trung bình 25 - 50 triệu đồng/m2; khu vực quận Long Biên, Gia Lâm giá trung bình 30 - 50 triệu đồng/m2; khu vực huyện Đông Anh giá trung bình 30 triệu đồng/m2.

Còn theo Báo cáo nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam, phân khúc biệt thự và liền kề hoạt động tốt trong năm 2017. Tổng nguồn cung phân khúc này trên thị trường đạt hơn 40.400 căn, tăng hơn 15% so với năm 2016.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định, đất nền, biệt thự, liền kề ở một số khu vực có dấu hiệu sốt ảo, xuất hiện hiện tượng giá bị đẩy lên cao. Thị trường đất nền thường xuyên xảy ra tình trạng khi nghe có quy hoạch thì nhà đầu tư đổ xô vào mua.

"Có một thực tế là ở các khu vực được coi là xảy ra sốt thì trước đây vẫn còn lượng hàng tồn khá lớn. Vì vậy, không không phải thị trường khan hiếm, mà vẫn còn nhiều, nên hiện tượng sốt hàm chứa mức độ rủi ro không nhỏ", bà Hằng nhận định.

Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT CEN Group, đất nền là phân khúc sốt sau cùng vì đó là những công cụ đầu tư rất dài hạn. Nó rất khác với chung cư, nhà xây sẵn, bởi chung cư, tỷ lệ khách mua để ở rất cao, còn đất nền, khách hàng mua để đầu tư, lướt sóng sinh lời lại là chủ yếu. Do đó, khi quỹ đất không còn nhiều, việc đất nền lên giá trong chu kỳ bất động sản là điều dễ hiểu.

Cẩn trọng trước sóng ảo

Giá tăng, gây sốt ảo nguồn cung cục bộ ở một số khu vực, dự án, nhưng các chuyên gia cho rằng, thị trường nhà đất Hà Nội năm 2018 sẽ không phát triển quá “nóng”, cho dù đã sôi động trở lại. Giá chỉ biến động lớn ở một số dự án hưởng lợi do thông tin về những công trình hạ tầng lớn.

“Với những dự án này có thể mang về lãi lớn cho những nhà đầu tư sóng ngắn, tuy nhiên, cũng chứa đựng rất nhiều rủi ro. Nếu nhà đầu tư đánh giá chưa chính xác ở góc độ thị trường cũng như sản phẩm và mua với mức giá vượt ngưỡng sẽ dễ dẫn đến tình trạng phải cắt lỗ”, bà Hằng khuyến cáo.

Còn theo dự báo của ông Phạm Lâm, CEO Công ty DKRA Việt Nam, năm 2018, phân khúc nhà phố, thị trường vẫn sẽ có nhu cầu, nhưng giá khó tăng mạnh. Đất nền dự án đang là phân khúc thị trường có tính cạnh tranh cao nên giá cũng sẽ khó tăng. Tuy nhiên, đất nền vùng ven dân cư và khu vực đầu tư hạ tầng có nhu cầu khá lớn, giá sẽ tăng cục bộ.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, đất nền vùng ven ở những khu vực hạ tầng kết nối tốt và các khu vực kinh tế đang được đầu tư phát triển vẫn thu hút mạnh các nhà đầu tư trung - dài hạn. Đối với nhà phố, nhu cầu vẫn có nhưng giá khó tăng mạnh.

Có thể thấy rằng, việc tăng giá, sốt ảo phân khúc đất nền ở một số dự án là có thật. Nguyên nhân của các đợt tăng giá đều bắt nguồn từ cú hích hạ tầng, thông tin quy hoạch và sự hiện diện của các dự án bất động sản đình đám. Tuy nhiên, lượng hàng tồn đất nền còn khá lớn, nhất là phía Tây và phía Đông Hà Nội, cộng với hơn 2.500 căn biệt thự, liền kề vừa được tung ra thị trường đến từ 12 dự án mới trong quý I/2018 sẽ khiến nguồn cung phân khúc này tăng mạnh. Do đó, các nhà đầu tư cần cẩn trọng và biết “ghìm cương” trước khi xuống tiền đầu tư vào phân khúc này.