Ảnh minh họa

Sàng lọc nhà đầu tư

Với nhiều tiềm năng, lợi thế, khu vực miền Trung thời gian qua đón nhận dòng vốn khá lớn từ các nhà đầu tư thông qua các dự án bất động sản.

Tuy vậy, tại một số địa phương, sự phát triển quá nóng của thị trường bất động sản đã dẫn đến nhiều hệ lụy, như cung lệch cầu; hoạt động “đầu cơ, lướt sóng” khiến nhiều người dân có nhu cầu thực về đất ở không tiếp cận được đất; cơn sốt phân lô, tách thửa, bán nền làm phá vỡ quy hoạch ở nhiều địa phương…

Đáng chú ý, việc không thẩm định kỹ năng lực doanh nghiệp khi cấp chủ trương đầu tư dẫn đến nhiều dự án bị chậm tiến độ, gây lãng phí quỹ đất.

Ông Phan Thế Đức, chuyên gia bất động sản tại Đà Nẵng đánh giá, tại các tỉnh, thành phố miền Trung hiện có rất nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai. Nguyên nhân chủ yếu là do hạn chế về năng lực, kinh nghiệm, sự chủ quan, thậm chí là tình trạng làm ẩu của chủ đầu tư…

Mới đây, Quốc hội đã thông qua các luật mới liên quan bất động sản, gồm Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Đất đai sửa đổi. Các luật mới đều có hiệu lực từ năm 2025 và được dự báo sẽ tác động mạnh đến nhiều khía cạnh của thị trường bất động sản miền Trung.

Theo ông Phan Thế Đức, Luật Đất đai mới tạo cơ sở đưa đất đai trở thành một “nguồn lực nội sinh”, và thực sự là “tư liệu sản xuất đặc biệt” cho nhiều ngành nghề kinh tế.

“Việc tăng cường đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để phân bổ nguồn lực đất đai theo hướng tăng tính cạnh tranh, minh bạch sẽ giúp các địa phương miền Trung lựa chọn được những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh, năng lực tốt, thể hiện qua kinh nghiệm đã thực hiện hoàn thành các dự án bất động sản trước đó”, ông Đức nhận định.

Cũng theo các chuyên gia, các bộ luật mới không chỉ giúp sàng lọc nhà đầu tư, mà còn giúp các địa phương miền Trung gỡ khó trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.

Luật sư Lê Ngọc Đoàn, Công ty Luật TNHH Lê Thị Hồng Thanh và Cộng sự (thuộc Đoàn Luật sư Đà Nẵng) cho biết, một trong những nội dung được thảo luận, bàn bạc và quan tâm nhiều nhất khi Luật Đất đai được sửa đổi là chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, bởi đây là vướng mắc lớn nhất khiến các dự án dang dở trong suốt những năm qua khi các bên liên quan không thống nhất được đơn giá đền bù.

Luật sư Đoàn phân tích, Luật Đất đai mới bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất - giá đất cụ thể. Theo đó, bảng giá đất được xây dựng mỗi năm và được công bố vào ngày 1/1 hàng năm.

“Việc quy định bảng giá đất và giá đất cụ thể theo hướng tiệm cận thị trường sẽ tác động tích cực đến các dự án đang gặp vướng mắc về giải phóng mặt bằng, trong đó đảm bảo hài hòa được lợi ích giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất bị thu hồi đất”, Luật sư Đoàn nói.

Tăng minh bạch, điều chỉnh thị trường

Không chỉ có tác động trực tiếp đến việc lựa chọn nhà đầu tư và quá trình triển khai thực hiện các dự án bất động sản, các bộ luật mới cũng sẽ dẫn đến những thay đổi căn bản trong việc vận hành thị trường miền Trung, nơi đã từng xảy ra nhiều đợt sốt đất không xuất phát từ nhu cầu thực của người dân.

Ông Phan Thế Đức đánh giá, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới giúp giải quyết vấn đề minh bạch hóa thị trường; tạo ra nhiều giải pháp để hạn chế tình trạng đầu cơ, hướng đất đai vào nhu cầu sử dụng thật...

“Thị trường chắc chắn sẽ tốt hơn, các chủ thể như người mua được bảo vệ hơn, từ đó dòng tiền sẽ được sử dụng một cách hợp lý góp phần phát triển toàn diện thị trường bất động sản miền Trung”, ông Đức nói.

Về phần mình, luật sư Lê Ngọc Đoàn cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định cá nhân không được hành nghề độc lập, mà bắt buộc phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Điều này giúp chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới, loại bỏ nhiều môi giới bất động sản không chuyên vốn sắm hai vai (vừa làm “cò đất”, vừa đầu cơ) gây rối loạn thị trường.

Ở một góc độ khác, ThS. Phạm Hồ Hoàng Long, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư An Thành nhận xét, Luật Kinh doanh bất động sản mới hướng đến việc minh bạch thông tin thị trường để bảo vệ khách hàng, tránh những trường hợp rủi ro khi đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy vậy, giao dịch bất động sản bản chất là giao dịch dân sự, nên trong thực tế, nhiều chủ đầu tư tại địa phương đã “lách luật” để huy động vốn cao hơn quy định thông qua hình thức góp vốn, cho vay… theo Bộ luật Dân sự.

“Khi giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, người mua, người thuê mua cần nắm vững quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự để tránh rủi ro đáng tiếc”, ông Long khuyến cáo.