Giá nhà chưa thể giảm trong giai đoạn hiện tại.

Vì sao giá nhà vẫn tăng?

Sau sáp nhập các tỉnh, thành, giá bất động sản chung cư tại khu vực phía Nam tiếp tục tăng. Đơn cử, tại Dĩ An, Thuận An (tỉnh Bình Dương cũ), trong quý I và II giá dao động 32-40 triệu đồng/m2, nhưng sau ngày 1/7/2025 đã tăng lên 35-50 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại Nhà Bè, Bình Chánh (TP.HCM cũ), mức giá trong quý I và II từ 40-60 triệu đồng/m2, nay đã nhích lên 55-70 triệu đồng/m2. Ngay cả ở Bến Lức (Long An cũ, nay thuộc tỉnh Tây Ninh), giá chung cư hai quý đầu năm 2025 chỉ 26-30 triệu đồng/m2, thì hiện đã tăng mạnh lên 35-60 triệu đồng/m2. Theo báo cáo mới nhất của DKRA Group, mặt bằng giá ở phân khúc nhà phố, biệt thự và đất nền cũng tăng từ 3-8% so với quý I và II.

Ông Nguyễn Huy Vũ, Trợ lý Tổng giám đốc Công ty cổ phần Sea Holdings nhận định, giá nhà khó có thể giảm trong giai đoạn hiện tại do chi phí đầu vào của các dự án đang quá cao. Đơn cử, về chi phí thuế đất, ông Vũ cho rằng, khung giá đất Nhà nước ban hành hiện nay quá cao, vượt cả chi phí mua quỹ đất của chủ đầu tư.

Chẳng hạn, một dự án với 6.000 m2 đất được doanh nghiệp mua với giá 160 tỷ đồng, nhưng khi thẩm định, chính quyền địa phương áp mức thuế đất hơn 175 tỷ đồng. Khoản này chiếm tỷ trọng quá lớn trong cơ cấu chi phí phát triển dự án. Bên cạnh đó, còn có chi phí xây dựng, bán hàng, marketing, cùng các yếu tố nội tại như nhu cầu ở thực, kết nối hạ tầng và đặc điểm dân cư, tất cả vẫn giữ vai trò then chốt trong việc hình thành giá bán.

Hiện nay, các Dự án đang mở bán vẫn phải gánh nhiều chi phí như thuế đất, lãi phát thuế đất, chi phí lãi vay ngân hàng kéo dài do thủ tục pháp lý chậm trễ. Điều này khiến chi phí đầu vào Dự án cao, buộc giá nhà phải neo ở mức cao. Chính vì vậy, những Dự án được cấp phép từ đầu năm 2026 trở đi, khi được hưởng các ưu đãi chính sách mới, giá nhà mới có cơ hội giảm xuống.

- Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group

“Khi chi phí đầu vào chưa thay đổi, các yếu tố như giá bán hay quy mô đầu tư cũng khó có khả năng điều chỉnh đáng kể. Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá nhà ở tại các tỉnh phía Nam dự kiến sẽ khó giảm trong giai đoạn hiện tại, bởi cấu thành giá mà các dự án đang gánh quá cao. Với các chi phí này, doanh nghiệp đầu tư chỉ có thể tăng giá để bù đắp, chứ không thể giảm giá, bởi giảm giá đồng nghĩa với việc lỗ lợi nhuận”, ông Vũ nói.

Ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Việt Land cho biết, trên thực tế, khi mở bán dự án, các doanh nghiệp thường đưa ra mức giá “tham chiếu” khá thấp. Theo ông Tuấn, nhiều chủ đầu tư hiện nay không giảm trực tiếp giá bán mà thay vào đó áp dụng chính sách chiết khấu để hỗ trợ khách hàng. Tuy nhiên, để có thể đưa ra chiết khấu, doanh nghiệp buộc phải cắt giảm các chi phí khác như phí môi giới, thậm chí cả chi phí xây dựng, thay vì điều chỉnh trực tiếp giá bán công bố.

Ở góc nhìn khác, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam nhận định, giá nhà vẫn tiếp tục tăng, đặc biệt ở khu vực lõi trung tâm TP.HCM, do nguồn cung hạn chế. Đây là yếu tố chính tiếp tục tạo áp lực lên giá bán.

Bà Hương dẫn số liệu, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ trong giai đoạn 2021-2025, nhưng đến nay mới chỉ đạt 24% kế hoạch, tương đương khoảng 56.000 căn, còn thiếu gần 179.000 căn hộ. Trong quý II/2025, nguồn cung mới tuy tăng 38% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng chỉ đạt chưa đến 2.000 căn. Tính lũy kế 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM chỉ hơn 6.000 căn. Mức cung này được đánh giá là thấp so với nhu cầu ở thực, nhất là tại các khu vực đông dân và hạ tầng đang phát triển. Sự mất cân đối cung - cầu tiếp tục là nguyên nhân chính giữ mặt bằng giá ở mức cao.

Giá nhà chỉ có thể giảm khi chính sách mới được áp dụng

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group nhận định, thị trường bất động sản chỉ có khả năng giảm giá từ cuối năm 2026. Lý do, theo ông Thắng, là việc xác lập mặt bằng giá mới sẽ phụ thuộc nhiều vào tiến trình quy hoạch vùng, chính sách bảng giá đất mới và hiệu lực của các bộ luật như Luật Đất đai 2024 (đang được lấy ý kiến sửa đổi, bổ sung), Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở.

Ông Thắng cho biết thêm, khi các chính sách và bộ luật này chính thức được thông qua, những dự án được cấp phép mới trong năm 2026 sẽ được hưởng lợi từ mức thuế đất ưu đãi hơn, thời gian xin giấy lý nhanh hơn, từ đó giảm chi phí đầu tư. Nhờ vậy, các chủ đầu tư có thể tung ra dự án với giá thấp hơn so với mặt bằng hiện tại.

Ông Phạm Văn Nam, Phó tổng giám đốc OBC Holdings cho rằng, trong bối cảnh các yếu tố cầu thành phố bán chưa có thay đổi đáng kể, thị trường nhà ở phía Nam sẽ tiếp tục vận hành theo cung - cầu thực tế, cùng với các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và pháp lý. Việc áp nhập địa giới hành chính có thể mở ra dư địa phát triển mới trong trung và dài hạn, song chưa tạo ra tác động ngắn hạn đến diễn biến giá bán tại từng dự án.

“Chúng tôi kỳ vọng các chính sách mới sẽ sớm được thông qua và áp dụng cho thị trường. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản sẽ tiếp tục ổn định trong những tháng cuối năm 2025, vì đây là yếu tố quan trọng nhất hỗ trợ thị trường. Khi lãi suất tốt, cùng với chính sách và tiến sử dụng đất ở mức hợp lý, giá nhà sẽ có cơ hội giảm, người mua mới có động lực quay lại thị trường để ở, đầu tư hoặc nắm giữ tài sản dài hạn. Đồng thời, chủ đầu tư cũng sẽ tự tin hơn trong việc phát triển dự án, đưa ra chính sách bán hàng và huy động vốn”, ông Nam nhận định.

“Trong thời gian tới, các địa phương cần kiểm soát thị trường bất động sản theo hướng ổn định, bền vững, bảo đảm cân bằng cung - cầu, kiểm soát tín dụng và hỗ trợ pháp lý. Khi ba yếu tố này song hành, thị trường bất động sản mới có thể phát triển lâu dài”, ông Nam nói.