Ai được lợi?

Giá đất tại các khu vực ở TP.HCM hiện đắt gấp 2-3 lần so với bảng giá đất của Thành phố. Cá biệt, tại những tuyến đường như đường Công Trường Lam Sơn (quận 1), giá đất mà Thành phố đưa ra là 116 triệu đồng/m2, nhưng giá thực tế tại đây là trên 800 triệu đồng/m2.

Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, giá đất tại TP.HCM đang lặp lại thời điểm những năm 2006 - 2008, khi thị trường bất động sản sốt nóng rồi vỡ trận. “Thị trường bất động sản hiện rất nhạy cảm, chỉ cần có chút thông tin về một dự án giao thông, quy hoạch nào đó, dù chỉ là tin đồn, thì giá đất đã bắt đầu tăng, các nhà đầu cơ thứ cấp đổ về gom đất làm giá”, ông Hiển nói.

Giá bất động sản tăng, nhưng nhiều khu đất vàng tại TP.HCM vẫn bỏ hoang

Đơn cử, cuối năm 2016, khi UBND TP.HCM có văn bản xin Thủ tướng Chính phủ xây cầu Cát Lát, nối quận 2 với huyện Nhơn Trạch của tỉnh Đồng Nai, chỉ trong tuần đầu, giá đất tại khu Đồng Văn Cống (quận 2), nơi nằm trong trục đường chính của cây cầu bắc qua, nhanh chóng sốt nóng. Hàng chục dự án bất động sản bỏ hoang ở khu vực này trong cơn khủng hoảng (từ hồi năm 2008) đã nhanh chóng tăng giá trở lại, từ 26 triệu đồng/m2, đã tăng vọt lên 34 triệu đồng/m2, đỉnh điểm lên tới 42 triệu đồng/m2. Ngay cả đất Nhơn Trạch cũng được nhà đầu tư từ TP.HCM sang mua, giá đang từ 3 triệu đồng/m2, bị đẩy lên đỉnh điểm 13 triệu đồng/m2. Và rồi sau vài tháng sốt, giá đất khu vực này lại bất động vì dự án vẫn chưa được phê duyệt.

Mới đây nhất, khi UBND TP.HCM công bố sẽ xây dựng cầu bắc sang huyện Cần Giờ, lập tức giá đất tại đây tăng bất thường, từ 2 - 3 triệu đồng/m2 lên 6 - 7 triệu đồng/m2, khu vực trung tâm biển Cần Thạnh thậm chí lên tới 13 triệu đồng/m2.

Giá đất lên thì ai là người hưởng lợi? Với người dân, họ sẽ được lợi bởi bán được đất với giá cao. Người đầu cơ đầu tiên cũng hưởng lợi, vì “hớt váng” được đúng lúc đất lên. Nhưng khi thị trường chững lại, đất đai trở về đúng giá trị thực của nó thì người đầu cơ sau cùng, hoặc người mua sau cùng sẽ chịu thiệt hại.

Minh bạch thông tin sẽ “cầm cương” giá đất

Giá đất chủ yếu tăng ở phân khúc đất nền. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), lý do bởi 3 yếu tố.

Thứ nhất là yếu tố tâm lý. Nhiều người cho rằng, nguồn cung căn hộ lớn, nhưng đất nền sẽ ngày càng co hẹp nên họ mua đất nền. Những thông tin như Nhà nước sắp cấp sổ cho tách thửa, đại gia sắp làm “siêu dự án”, xây cầu, công trình hạ tầng… cũng tạo hiệu ứng đám đông.

Thứ hai, đối với các nhà đầu tư nhỏ, trước đây chưa mạnh dạn đầu tư, song khi thị trường ấm lên thì họ sẵn sàng bỏ ra hàng tỷ đồng mua đất vùng ven để đón sóng.

Thứ ba, lợi nhuận từ đất nền cao hơn so với đầu tư sản phẩm căn hộ. Điều này cũng tạo ra động lực để sóng giá đất tăng mạnh và lan rộng hơn.

“Có một thực tế là không ít người đầu tư theo tâm lý bầy đàn, thấy người khác kiếm lời dễ quá thì cũng lao theo. Chúng ta đã chứng kiến thời mà nhà nhà, người người buôn đất, dẫn đến bong bóng bất động sản. Thực tế, giá đất chỉ tăng đến một mức nào đó. Do vậy, nếu các nhà đầu tư không bình tĩnh, chạy theo đám đông, rất có thể sẽ hình thành nên những khu đất “chết” và những người ôm đất muốn thoát thân cũng khó”, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land nói.

Ông Nguyễn Hoài Nam, ngụ quận 7, TP.HCM cho biết, cuối năm 2016, khi có thông tin về dự án xây cầu Cát Lái, ông cùng bạn qua khu vực huyện Nhơn Trạch mua đất với giá 12 triệu đồng/m2, mong kiếm lời từ việc sốt đất dự án. Nhưng rồi giờ đây, ông chấp nhận bán lô đất 200 m2 của mình với giá 10 triệu đồng/m2, nhưng tới nay sau 2 tháng rao bán vẫn không ai hỏi mua.

Theo đại diện HoREA, việc tăng giá đất bất thường hiện nay rất nguy hiểm, dễ dẫn đến bong bóng bất động sản, ảnh hưởng xấu tới nền kinh tế. Để tránh xảy ra nguy cơ này thì việc công khai, minh bạch thông tin là vô cùng quan trọng.

Thời gian qua, việc công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch, đất đai tuy đã được triển khai, nhưng vẫn còn những hạn chế như: thông tin quy hoạch chung chung, chưa đầy đủ, mang tính hình thức. Thông tin tại UBND các cấp hiện nay vẫn chưa cập nhật thường xuyên để người dân được rõ. Thông thường, các thông tin liên quan tới quy hoạch đất đai chỉ được cung cấp khi người dân đến hỏi trực tiếp từng trường hợp.

Để giúp người dân nắm rõ những thông tin về quy hoạch và sử dụng đất đai, cơ quan quản lý Nhà nước cần chủ động công khai các thông tin như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… Ngoài ra, cũng nên treo bản đồ quy hoạch tại UBND các phường, xã. Trong đó, nêu rõ các dự án quy hoạch hiện hữu gồm những dự án nào, địa điểm, diện tích quy hoạch, tiến độ thực hiện... Điều đó sẽ giúp người dân nắm bắt cụ thể quy hoạch, tránh đầu cơ theo tin đồn.