Vay vốn bằng đồng USD khi dòng vốn giá rẻ tràn ngập thị trường, đầu tư các dự án bất động sản sau đó bán lại ở mức giá cao hơn - mô hình kinh doanh này thường được nhiều doanh nghiệp lựa chọn bởi khả năng sinh lời tốt.

Tuy nhiên, mọi chuyện thay đổi khi đại dịch Covid-19 bùng nổ trên toàn cầu, khiến cả thị trường tài chính lẫn bất động sản đình trệ. Diễn biến này mang tới bài học đau đớn cho các nhà phát triển bất động sản trên toàn cầu, nhất là tại Trung Quốc.

Tahoe Group Co được xem là ví dụ điển hình cho những khó khăn mà các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã, đang và sẽ đối mặt. Doanh nghiệp bất động sản tại tỉnh Phúc Châu nổi tiếng với các dự án villas hạng sang này vừa trở thành nhà phát triển bất động sản dân cư đầu tiên tại Trung Quốc không có khả năng trả nợ trái phiếu trong 5 năm qua. Giới quan sát cho rằng, sẽ có thêm nhiều trường hợp tương tự trong thời gian tới.

“Việc Tahoe vỡ nợ không phải sự vụ cá biệt. Sẽ có nhiều doanh nghiệp bất động sản khác lâm vào cảnh mất khả năng trả nợ khi khó khăn chồng chất. Nhà đầu tư cần cẩn trọng hơn đối với những nhà phát triển bất động sản có tỷ lệ sử dụng đòn bẩy cao”, Leonard Law, chiến lược gia tín dụng tại Lucror Analytics Pte chia sẻ.

Trong tuần trước, Tahoe cho biết Công ty không thể trả các nghĩa vụ nợ tới hạn. Theo đó, các khoản nợ quá hạn hiện ở mức 27 tỷ nhân dân tệ (3,9 tỷ USD), chưa kể khoản vay 55 tỷ nhân dân tệ khác sẽ tới hạn trước cuối năm 2020. Lượng tiền mặt dự trữ của Tahoe tính tới ngày 31/3/2020 là khoảng 4 tỷ nhân dân tệ.

Tahoe bắt đầu thâm nhập thị trường bất động sản, tập trung vào phân khúc bất động sản hạng sang khắp Trung Quốc kể từ năm 2013. Năm 2015, Công ty vượt mặt khoảng 20 đối thủ khác thắng thầu dự án quan trọng tại Thẩm Quyến - khu vực công nghệ nổi bật tại Trung Quốc. Trong giai đoạn 2014 - 2016, Tahoe đã rót khoảng 50 tỷ nhân dân tệ, tương đương khoảng 70% doanh số bán hàng của hãng trong cùng giai đoạn vào việc đầu tư dự án tại đây.

Có nhiều lý do khiến Tahoe rơi vào hoàn cảnh khó khăn hiện tại. Ví dụ, Công ty thực hiện dự án tại khu vực ngoại thành Bắc Kinh mang tên Cathay Mansion. Đây là dự án xây dựng các căn hộ hạng sang với giá khoảng 27.000 USD/m2. Trong khi đó, giá nhà trung bình tại Bắc Kinh là khoảng 7.000 USD/m2. Năm 2014, Tahoe đã mua đất thực hiện dự án này với giá 8.100 USD/m2.

Tuy nhiên, chính quyền TP. Bắc Kinh đưa ra quy định trần giá nhà, một trong những biện pháp kiềm chế đà tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản trong những năm qua. Theo đó, trần giá nhà thấp hơn khoảng 30% so với ngưỡng mà Cathay Mansion dự kiến chào bán. Điều này khiến hoạt động bán hàng bị trì hoãn. Đó là chưa kể hiện tại, những tác động của đại dịch tới nền kinh tế cũng không tạo môi trường thuận lợi cho hoạt động mở bán.

Tahoe cho biết, việc thanh toán nợ sẽ phụ thuộc nhiều vào khả năng bán hàng của các dự án, với kỳ vọng nền kinh tế Trung Quốc phục hồi sau đại dịch sẽ tạo động lực tích cực. Tuy nhiên, điều này khó có khả năng xảy ra trong ngắn hạn, nhất là khi câu chuyện nợ nần của Tahoe luôn nhức nhối. Hệ số nợ trên vốn vốn chủ sở hữu của Công ty chạm tới mức 548% kể từ năm 2014, khi doanh nghiệp không ngừng vay nợ để mở rộng hoạt động và luôn ở mức trên 200% từ đó tới nay.

Tahoe không phải doanh nghiệp duy nhất đối diện khó khăn này. Yida China Holdings và Guorui Properties Ltd đều trong tình cảnh chưa thể triển khai bán hàng tại các dự án trọng điểm của mình. Trong đó, Guorui Properties đã bị Fitch Ratings Ltd hạ bậc xếp hạng tín nhiệm vào đầu năm 2020. Vào tháng 4/2020, Yida China Holdings cũng không thể thanh toán khoảng 300 triệu USD trái phiếu.

“Guangzhou G&F Properties Co, Sunshine 100 China Holdings Ltd… là những doanh nghiệp cũng đang trong tình trạng cận kề nguy hiểm khi lượng tiền dự phòng không đủ để đảm bảo khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn”, Luther Chai, chiến lược gia tại
CreditSights Singapore LLC cho biết.