Giá chung cư không còn biến động mạnh

“Tình hình giá bất động sản đã ổn định, không còn hiện tượng tăng nóng như cuối năm 2024”, đây là nhận định chung của Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản quý II/2025.

Với phân khúc chung cư, Bộ cho rằng, giá bán bình quân tại khu vực Hà Nội, TP.HCM và các đô thị lớn đều không có nhiều biến động so với quý trước.

Dẫu vậy, mặt bằng giá chung cư tại hai thành phố lớn nhất cả nước vẫn đang neo ở mức cao nhất trong gần một thập kỷ.

Thị trường chung cư dù đã qua giai đoạn "sốt nóng" nhưng mặt bằng giá vẫn ở mức cao. Ảnh: Thanh Vũ

Đối với thị trường sơ cấp, mức giá trung bình tại Hà Nội đã lên tới 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước và tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Trong đó, số lượng các dự án thuộc phân khúc hạng sang đang ngày càng nhiều. Ví dụ, The Nelson Private Residences (phường Giảng Võ) dao động trong khoảng 120 - 180 triệu đồng/m2; dự án Noble Crystal (phường Phú Thượng) rao bán với giá 160 - 270 triệu đồng/m2, The Matrix One Premium (phường Từ Liêm) có giá trung bình từ 120 - 150 triệu đồng/m2…

Song hành đà tăng giá của các dự án mới, mức giá thứ cấp cũng tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng phát triển hoặc dự án đã bàn giao. 

“Nguyên nhân chính của xu hướng này bao gồm khan hiếm quỹ đất, chi phí đầu vào tăng cao, quy trình pháp lý chậm và kỳ vọng cao từ phía chủ đầu tư…”, Bộ Xây dựng nêu lý do chung cư có giá ngày càng cao.

Trong thực tế, nhiều tòa chung cư cũ tại Hà Nội đã có giá ngang ngửa các dự án mới. Ví dụ, Vinhomes Green Bay Mễ Trì (phường Từ Liêm) có giá rao bán khoảng 63 - 99 triệu đồng/m2; Khu nhà ở Quân đội K35 Tân Mai (phường Tương Mai) dao động từ 63 - 80 triệu đồng/m2; Cầu Giấy Center Point (phường Nghĩa Đô) có giá khoảng 77 - 97 triệu đồng/m2; Mandarin Garden (phường Yên Hòa) có giá từ 91 - 117 triệu đồng/m2…

Đáng chú ý, lượng tồn kho bất động sản có xu hướng tăng nhẹ so với quý I/2025. Trong đó, chung cư là loại hình có mức tăng lớn nhất, lên tới 40%. Tỷ lệ này đối với loại hình nhà ở riêng lẻ chỉ là 9%, đất nền là 0,3%. 

Tuy nhiên, nếu xét cụ thể số lượng hàng tồn kho. Chung cư lại là phân khúc có số lượng ít nhất, chỉ 3.287 căn. Thấp hơn nhiều so với nhà ở riêng lẻ (10.290 căn) và đất nền (11.717 nền).

Giá đất nền đã được kiểm soát

Đối với phân khúc đất nền, Bộ cho biết, vào thời điểm cuối quý I/2025 đã xảy ra hiện tượng “sốt” cục bộ tại một số địa phương như Bắc Ninh, Phú Thọ, Ninh Bình, Hưng Yên, Hải Phòng, Đồng Nai…

Giá đất nền tại các địa phương này tăng nhanh trước thông tin sáp nhập các tỉnh thành và sắp xếp lại đơn vị hành chính mới.

“Các giao dịch trong thời gian này chủ yếu là các giao dịch đầu cơ. Trước tình hình đó, các cơ quan quản lý tại các địa phương đã đưa cảnh báo tới người dân đồng thời triển khai các biện pháp kiểm soát, tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn. Do vậy, giá chuyển nhượng đất nền đã được các địa phương kiểm soát”, báo cáo của Bộ nêu.

Hiện mặt bằng giá rao chuyển nhượng đất nền tăng nhẹ khoảng 3 - 5% so với quý I/2025. Tại Hà Nội, dự án Minh Giang Đầm Và (xã Mê Linh) có giá rao chuyển khoảng 40 triệu đồng/m2; Tân Lập Cienco 5 (xã Ô Diên) có giá bình quân khoảng 165 triệu đồng/m2; Phú Cát City (xã Hòa Lạc) có giá dao động quanh mức 58 triệu đồng/m2…

Khi sự hưng phấn của thị trường qua đi, lượng giao dịch đất nền cũng không còn tăng đột biến. Trong quý II/2025, có 122.560 giao dịch được “chốt” trên cả nước. Con số này tăng 21,3% so với quý I/2025 nhưng lại giảm 2% so với cùng kỳ năm 2024.

Bên cạnh chung cư và đất nền, Bộ Xây dựng cũng đã cập nhật giá giao dịch đối với các phân khúc khác. Với biệt thự, nhà liền kề, dòng sản phẩm này có giá tăng nhẹ so với quý trước. Trong đó, mức tăng sẽ lớn hơn tại một số địa phương như TP.HCM, Khánh Hòa.

Ngoài ra, giá thuê văn phòng, bất động sản công nghiệp không có nhiều biến động. Giá bán bất động sản nghỉ dưỡng không ghi nhận thay đổi so với quý trước.