Nhiều doanh nghiệp vay ngân hàng mua dự án rồi tiến hành M&A. Ảnh: G.H

Lộ chiêu thức tay không mua đất

Cách làm chủ đạo vẫn chỉ là đi vay ngân hàng, sau đó mua bán - sáp nhập (M&A) quỹ đất, rồi tìm doanh nghiệp có nhu cầu mua bán lại hoặc triển khai dự án theo hình thức sử dụng vốn vay ngân hàng.

Mới đây, Dự án Chung cư tổ ấm xanh DD (DD Green Homes), quy mô 1,2 ha tại phường Bến Cát (TP.HCM) được chủ đầu tư là Công ty TNHH DD New Life chào bán với mức giá 250 tỷ đồng. Dự án được cấp phép chủ trương đầu tư, Quy hoạch 1/500 với thiết kế cao 29 tầng, gồm 2 block chung cư với 1.411 căn hộ.

Ngay sau khi chào bán, nhiều doanh nghiệp đã tiến hành tìm hiểu để mua dự án này, trong đó có Công ty cổ phần đầu tư H.N tại TP.HCM ngỏ ý mua với mức giá 220 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Văn Dũng, một giám đốc pháp lý chuyên trung gian M&A dự án bất động sản tại TP.HCM cho biết, Công ty H.N vẫn quyết tâm mua dự án này bởi họ có thể vay ngân hàng. Cụ thể, sau khi có thông tin về dự án, doanh nghiệp này sẽ tìm kiếm ngân hàng để thương lượng gói vay.

Để có thể vay được ngân hàng, họ chỉ cần giải trình được với ngân hàng các vấn đề như mục đích chuyển nhượng dự án, pháp nhân vay là tổ chức nào, phương thức phát triển dự án, giá trị số tiền vay, thời gian vay, nguồn trả nợ.

“Điều này không khó với các doanh nghiệp tay không mua đất, họ có thể ghi hồ sơ là vay mua, triển khai xây dựng và bán hàng, thời gian vay và nguồn trả nợ bằng kinh doanh bán hàng khi phát triển dự án”, ông Dũng nói.

Trên thực tế, ông Trường Sa, Giám đốc khối pháp lý Công ty MIK tại TP.HCM cho rằng, doanh nghiệp chỉ cần “xoay” khoảng 10 tỷ đồng từ gói vay bước đầu, sau đó đặt cọc mua dự án, tiếp đó là làm thủ tục vay với ngân hàng, sau khi ngân hàng duyệt gói vay ngân hàng sẽ giải ngân 100% số tiền mua dự án.

Cách doanh nghiệp địa ốc “tay không bắt giặc” vẫn chỉ là đi vay ngân hàng, sau đó mua bán - sáp nhập quỹ đất, rồi tìm doanh nghiệp có nhu cầu mua bán lại hoặc triển khai Dự án theo hình thức sử dụng vốn vay ngân hàng.

Ông Sa chia sẻ, với các thương vụ M&A dự án hiện nay, các doanh nghiệp bên mua có quyền thương thảo giá bán với chủ dự án, mức giá giảm nhiều hay thấp tùy thuộc vào thời gian thanh toán, tiến độ thanh toán nhanh hay chậm, nếu thanh toán nhanh thì mức giá bán sẽ càng thấp.

“Sau khi M&A được dự án bằng vốn vay, doanh nghiệp sẽ tiếp tục chào bán dự án cho đơn vị khác với mức giá cao hơn. Đặc biệt, các đơn vị mua sẽ rất thích các dự án đang vay ngân hàng vì có thể chuyển nhượng gói vay nhanh hơn. Hiện nay, nhiều doanh nghiệp địa ốc đang sống bằng việc đi mua dự án bất động sản rồi bán lại. Tiền vốn bỏ ra chủ yếu từ phía ngân hàng hỗ trợ, lợi nhuận họ lấy”, ông Sa nói.

Cách bán nhà cho ngân hàng

Không chỉ dùng ngân hàng để mua dự án khi không có tiền, nhiều chủ đầu tư khi phát triển dự án, nhưng việc bán hàng lại quá chậm, cách cuối cùng họ thực hiện đó là bán nhà cho ngân hàng.

Mới đây, một doanh nghiệp địa ốc triển khai bán 1.000 căn nhà phố, biệt thự tại phường Thủ Dầu Một (TP.HCM), dự án này được doanh nghiệp mua lại từ đối tác khác hồi năm 2020. Thời điểm mua, doanh nghiệp này dùng 100% vốn vay ngân hàng để sở hữu được dự án.

Với số tiền vay lên tới gần 2.000 tỷ đồng, lãi suất ngân hàng là 12%/năm, chính vì vậy, khi tổ chức bán hàng, doanh nghiệp đưa mức giá từ 70 tới 100 triệu đồng/m2. Mức giá này là khá cao so với giá thị trường khu vực. Tuy nhiên, phía doanh nghiệp lý giải bởi chi phí đầu vào, cộng chi phí xây dựng, cả lãi vay ngân hàng của 5 năm qua cũng như biên độ lợi nhuận cần phải có đã cấu thành mức giá bán trên.

Cũng theo phía doanh nghiệp này, việc bán được hàng là rất quan trọng, nhưng nếu không bán được nhà cho khách vẫn còn một phương thức khác, đó là bán nhà cho ngân hàng.

Ông Võ Thành Đạt, Chủ tịch Công ty cổ phần Bất động sản West Land cho biết, thực tế, phương thức này hiện nay khá phổ biến với các doanh nghiệp bất động sản có lượng hàng tồn kho tại các dự án. Theo đó, doanh nghiệp sẽ nhờ nhân viên hoặc người thân đứng ký vay mua nhà, sau đó dùng hợp đồng mua bán này làm việc với ngân hàng để chuyển qua gói vay với ngân hàng bằng việc “đi đêm” với đơn vị thẩm định tài sản vay mức cao, sau đó giải ngân vay.

“Mỗi người đứng vay hộ có thể đứng nhiều hợp đồng mua bán nhà, sau đó doanh nghiệp sẽ hỗ trợ trả lãi hàng tháng với mức lãi thấp chỉ khoảng 5 tới 7%/năm. Khi nào có khách mua sản phẩm này, doanh nghiệp sẽ tiếp tục giải chấp khoản vay của sản phẩm và bán cho khách hàng khác. Chiêu thức này giúp doanh nghiệp có thể thu được khoản tiền bán hàng nhanh, hưởng mức lãi suất thấp hơn mức lãi mà doanh nghiệp đứng vay với ngân hàng”, ông Đạt nói.