Khách hàng đi tìm mua căn hộ, nhưng phần đông chỉ tham khảo và chờ đợi vì giá đang cao. Ảnh: V.D

Giá tăng, nhưng thanh khoản giảm

Đầu năm 2025, anh Hồng Thanh (50 tuổi, ngụ tại quận 3, TP.HCM) bỏ ra 6,4 tỷ đồng để mua một căn hộ 67 m2 tại quận Bình Thạnh, được cho là giá “cắt lỗ” từ một nhà đầu tư khác. Vài tháng sau, giá trị căn hộ tăng vọt giữa đợt sốt nóng của thị trường, chạm mốc 7,5 tỷ đồng. Tự tin có thể thu lời, anh rao bán 7,3 tỷ đồng với hy vọng nhanh chóng thu hồi vốn và có lãi. Nhưng sau hơn 4 tháng chờ đợi, anh vẫn chưa thể chốt được giao dịch.

“Khách đến hỏi nhiều, nhưng ai cũng mặc cả xuống dưới 7 tỷ đồng. Giảm thêm nữa thì tôi chẳng còn lời. Tôi đang cân nhắc giảm 100 triệu đồng lấy lộc, nhưng nhiều hơn thì không thể”, anh Thanh bày tỏ.

Trường hợp của anh Hữu Quốc (TP. Thủ Đức) cũng tương tự. Mua một căn hộ tại quận 9 (cũ) từ năm 2023, anh kỳ vọng có thể chốt lời 800 triệu đồng khi giá chủ đầu tư công bố mới đây đã tăng lên hơn 85 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau nhiều tháng không có người mua, anh buộc phải hạ lợi nhuận kỳ vọng xuống còn 500 triệu đồng, nhưng giao dịch vẫn chưa thành công.

“Về lý thuyết là tăng giá, nhưng thực tế thì khách không xuống tiền. Họ có nhiều lựa chọn và so sánh”, anh Quốc nói.

Câu chuyện không chỉ ở phía người sở hữu bất động sản, mà ngay cả dân môi giới cũng đang đau đầu với tình trạng khó chốt đơn. Anh Đức Trí, một môi giới viên hoạt động tại khu vực Thủ Thiêm đang giúp khách hàng bán lại căn hộ 74 m2 với giá 8,2 tỷ đồng. Căn hộ được mua từ năm 2021 với giá là 5,6 tỷ đồng. Nhờ thị trường tăng giá mạnh, chủ nhà kỳ vọng lời lớn.

“Căn hộ rất đẹp, khách nào xem cũng thích. Nhưng khi nghe giá thì chùn lại. Họ đề nghị tôi tìm căn tương tự với giá rẻ hơn”, anh Trí nói và cho biết thêm, tình trạng này không còn là cá biệt, thị trường căn hộ thứ cấp đang rơi vào thế giằng co, nhiều sản phẩm có giá từ 6 đến 10 tỷ đồng đang khó tìm người mua. Người bán thì chần chừ không muốn giảm, người mua thì chờ giá xuống. Khoảng cách giữa hai bên ngày càng lớn khiến việc chốt giao dịch rất khó khăn.

Cơ hội “chảy” về vùng ven

Theo chia sẻ của các thành viên thị trường, chính sự khan hiếm nguồn cung sơ cấp nên người mua tìm về thị trường thứ cấp, khiến giá các căn hộ cũ tại TP.HCM bị đẩy lên chóng mặt chỉ trong vòng một năm. Bên cạnh đó, đà tăng giá còn được thúc đẩy bởi hiệu ứng “ăn theo” từ các dự án sơ cấp vừa ra mắt với mức giá cao, kéo theo kỳ vọng tăng giá lan rộng trên thị trường thứ cấp. Kết quả là nhiều nhà đầu tư cố neo giá bán theo kỳ vọng mới, dù thực tế thanh khoản đang chậm nhịp.

“Giá nhà tăng nhanh khiến người mua ở thực, nhóm chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường thứ cấp gặp khó vì tài chính có hạn. Trong khi đó, người bán thì kỳ vọng lãi cao, dẫn đến cảnh chỉ lời trên giấy, nhưng không sang tay được”, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group nhận xét.

Thực tế, dù tài sản đã tăng giá trị rõ rệt, nhưng khoảng cách giữa mức giá chào bán và khả năng chi trả của người mua ở thực vẫn quá xa, khiến thị trường rơi vào thế giằng co. Điều này sẽ còn tiếp diễn khi thanh khoản chưa hồi phục rõ ràng, trong khi tâm lý nhà đầu tư ngày càng dè dặt với các tài sản có giá trị lớn.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, đà tăng giá quá nhanh trong thời gian ngắn dễ khiến thị trường rơi vào tình trạng “ngáo giá”. Người mua không còn vội vàng xuống tiền mà có xu hướng chờ đợi giá hạ nhiệt. Trong khi đó, nhiều chủ sở hữu căn hộ vẫn bám trụ với kỳ vọng sẽ có thêm một đợt sóng tăng giá nữa. Điều này làm thị trường trở nên kém linh hoạt.

Vị chuyên gia này khẳng định, thị trường bất động sản rồi sẽ quay về với quy luật cung - cầu cơ bản. Những dự án có vị trí đẹp, pháp lý minh bạch và chất lượng thực sự vẫn có thể tăng giá và được người mua chấp nhận. Ngược lại, các dự án chỉ tăng giá theo trào lưu hay kỳ vọng đầu cơ sẽ sớm phải điều chỉnh lại khi “sóng” qua đi.

Ngoài ra, đà tăng giá quá nhanh tại TP.HCM cũng đang đẩy một bộ phận người mua ra khỏi thị trường trung tâm. Làn sóng dịch chuyển về các khu vực vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An đang trở nên rõ rệt hơn, khi mức giá căn hộ tại đây vẫn còn tương đối hợp lý với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Báo cáo nghiên cứu thị trường mới đây của trang tin Batdongsan.com.vn cho thấy, sau 3 tháng đầu năm bùng nổ, thị trường bất động sản tháng 4/2025 có sự giảm nhiệt. Một phần nguyên nhân đến từ kỳ nghỉ lễ dài. Cụ thể, trên thị trường cho thuê, mức độ quan tâm của tháng 4/2025 giảm 19%, lượng tin đăng giảm 13% so với tháng 3/2025. Cùng biên độ thời gian, trên thị trường mua bán, mức độ quan tâm giảm 18%, lượng tin đăng giảm 6%.

Song, việc sáp nhập TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu là thông tin tích cực, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Việc này sẽ khiến nhu cầu nhà ở, văn phòng thương mại tăng vọt, đặc biệt ở các khu vực giáp ranh như Thuận An, Dĩ An (Bình Dương) hay Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu). Ngoài ra, giá bất động sản tại các khu vực này hiện thấp hơn nhiều so với trung tâm TP.HCM, nên khi sáp nhập, khoảng cách giá tạo cơ hội cho nhà đầu tư đón đầu xu hướng, là lực đẩy khiến giá trị bất động sản các khu vực này gia tăng.