Tuyến đường Quốc lộ 1K, đoạn qua TP. Dĩ An (Bình Dương) “gồng gánh” hàng chục dự án bất động sản.

Nhan nhản dự án

Mới đây, UBND tỉnh Bình Dương đã phê duyệt đơn giá đất để tính nghĩa vụ tài chính đối với Dự án The Esme của Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Thiên Hà - Băng Dương tại Quốc lộ 1K (TP. Dĩ An). Dự án có diện tích hơn 5,2 ha, được xây dựng với 3 block căn hộ và 42 căn nhà phố thương mại. Các block căn hộ cao 39 tầng nổi và 3 tầng hầm, cung cấp 874 căn chung cư 1-3 phòng ngủ. Dự án đang được chủ đầu tư khẩn trương xây dựng và giới thiệu ra thị trường.

Đối diện với The Esme là Dự án Green Tower Dĩ An, do TBS Land làm chủ đầu tư, gồm 4 block chung cư cao 32 - 36 tầng, cung cấp cho thị trường hơn 1.200 căn hộ. Dự án đang xây dựng, giá bán là 55 triệu đồng/m2.

Ngay cạnh Dự án Green Tower, cũng nằm trên Quốc lộ 1K, một dự án mới được cấp phép và đang mở bán là Bcons Solary, do Tập đoàn Bcons làm chủ đầu tư. Dự án được xây dựng trên diện tích 1,7 ha, thiết kế 4 block chung cư cao 36 - 38 tầng, gồm 2.662 căn hộ. Giá bán được chủ đầu tư đưa ra là 40 triệu đồng/m2.

Cách Dự án Bcons Solary chỉ 300 m là Dự án chung cư Happy One Sora, do Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Vạn Xuân Bình Dương làm chủ đầu tư. Dự án được xây dựng trên diện tích 6.687 m2, với tòa tháp cao 25 tầng, gồm 507 căn hộ từ 1 tới 3 phòng ngủ. Hiện dự án trong giai đoạn thử tải móng, giá bán là 46 triệu đồng/m2.

Hàng loạt dự án lớn khác trên địa bàn TP. Dĩ An như Phúc Đạt Connect 2 (724 căn hộ); Bcons City (4.000 căn hộ); New Galaxy (2.000 căn hộ); The Gió (3.000 căn hộ); The Aspira (1.212 căn hộ);  TT AVIO (2.000 căn hộ); Picity Sky Park (1.567 căn hộ) cũng đang rầm rộ xây dựng để mở bán.

Nhiều mối lo

Theo số liệu của UBND tỉnh Bình Dương, TP. Dĩ An có diện tích 60,05 km2, với dân số là 463.023 người (năm 2021). Theo Quy hoạch tỉnh Bình Dương thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn 2050 đã nêu rõ, đến năm 2025, dự kiến TP. Dĩ An có khoảng 550.000 người, đến năm 2030 dự kiến khoảng 600.000 người.

Thị trường bất động sản Dĩ An được đánh giá là một thị trường mới nổi, với việc xuất hiện những dự án chung cư đầu tiên từ những năm 2017. Tới năm 2020, thị trường này bùng nổ, nhiều tên tuổi lớn đã đến đây phát triển dự án. Đơn cử, Tập đoàn Bcons, từ năm 2018 tới nay đã có 7 dự án bất động sản được cấp phép xây dựng tại Dĩ An, với khoảng 8.000 căn hộ chung cư.

Ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Eagle Academy cho rằng, hiện nay, thị trường bất động sản Dĩ An có nhiều mối lo, đặc biệt là vấn đề quá tải về hạ tầng. Chẳng hạn, tại tuyến đường Quốc lộ 1K, có chiều dài khoảng 10 km qua TP. Dĩ An, với 6 làn xe, được quy hoạch điều chỉnh xây dựng lại từ năm 2018, nhưng tới nay vẫn chưa thể cải tạo mở rộng. Trong khi đó, từ năm 2018 tới nay, tuyến đường này đang “gồng mình” gánh hàng chục dự án bất động sản.

“Trên tuyến đường này, các dự án bất động sản đua nhau xây dựng mới, nhưng các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại… lại chưa thể đáp ứng theo quy hoạch dự án mới. Đây là điều đáng lo ngại của thị trường”, ông Hoàng trăn trở.

Cũng theo ông Hoàng, hiện nay, giá bất động sản tại Dĩ An được đánh giá là có mức tăng nhanh và mạnh nhất các tỉnh phía Nam. Nếu năm 2024, giá bình quân là 35 triệu đồng/m2, thì hiện nay đã lên tới khoảng 40 triệu đồng/m2 trở lên, có dự án như Green Tower Dĩ An tới 55 triệu đồng/m2. Trong khi đó, theo báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), khảo sát mức sống dân cư Việt Nam năm 2023, tỉnh Bình Dương là địa phương có thu nhập bình quân đầu người đạt 8,29 triệu đồng/tháng. Như vậy, để sở hữu được một căn hộ tầm 70 m2 với giá trung bình là 40 triệu đồng/m2, sẽ phải chi ra 2,8 tỷ đồng, bằng khoảng 340 tháng thu nhập, tức hơn 28 năm, đấy là chưa tính trừ đi mức sinh hoạt. Nếu mỗi tháng chi phí sinh hoạt mỗi người là 4 triệu đồng, một người lao động chỉ để ra được 4 triệu đồng/tháng, thì cần khoảng 70 năm mới có thể mua được 1 căn hộ (lấy giả định là giá căn hộ không tăng lên và người đó không phải nuôi người phụ thuộc).

Một mối lo nữa của thị trường bất động sản Dĩ An là tình trạng tồn kho do có quá nhiều dự án. Ông Phạm Văn Tùng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Khang Việt cho biết, hiện nay, tại Dĩ An đang xuất hiện tình trạng dư thừa căn hộ. Hàng tồn kho đến từ việc các dự án mới được cấp phép tràn lan, trong khi đó nhu cầu mua nhà ở của người dân khu vực lại thấp.

“Với tiến độ cấp phép dự án mới ồ ạt như hiện nay, dẫn đến doanh nghiệp cạnh tranh nhau để bán hàng sẽ khá gay gắt. Thêm vào đó, việc đa phần người lao động không đủ tiền mua nhà (người có tiền mua thì không có nhu cầu ở, mà để đầu cơ), sẽ dẫn tới các dự án vắng bóng người ở, trong tương lai tại Dĩ An sẽ có nhiều “khu đô thị ma”, gây lãng phí tài nguyên, bức xúc cho xã hội”, ông Tùng lo ngại.