Dự án An Huy - Mỹ Việt (xã Đức Lập, Tây Ninh).

Dự án chưa đủ điều kiện vẫn mở bán

Mới đây, tại mặt tiền Quốc lộ 13, phường Bình Hòa (TP.HCM), xuất hiện một số dự án chung cư chưa đủ điều kiện mở bán và thu tiền của khách hàng. 

Chẳng hạn, Dự án A&T Saigon Riverside, do Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị A&T Bình Dương làm chủ đầu tư, diện tích 7.684 m2, với 2 block cao 37 tầng (917 căn hộ), đang được các sàn rao bán. Một nhân viên môi giới cho biết, khách hàng chỉ cần đặt cọc 50 triệu đồng và thanh toán theo tiến độ. Tuy nhiên, dự án này chưa khởi công, dự kiến ngày 28/7 mới động thổ.

Tương tự, tại Dự án An Huy - Mỹ Việt (xã Đức Lập, Tây Ninh), do Công ty cổ phần Địa ốc An Huy làm chủ đầu tư, đã tổ chức giới thiệu và mở bán đất nền từ tháng 5/2025 với giá từ 24 triệu đồng/m2. Dự án có quy mô 120 ha (giai đoạn I là 60 ha, với gần 2.500 nền). Song, theo Sở Tài chính Tây Ninh, Dự án mới chỉ được phê duyệt bồi thường 36,44 ha, thực tế bồi thường được 25 ha và mới giao đất 17,89 ha. Hạ tầng kỹ thuật chỉ hoàn thiện khoảng 10,3 ha. Dự án đang chậm tiến độ.

Hệ lụy nhãn tiền

Theo Điều 24, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, để được mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý gồm: quyết định chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng, hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Sau khi xây xong phần móng, chủ đầu tư phải thông báo đến cơ quan quản lý cấp tỉnh để được xác nhận đủ điều kiện bán hàng.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước có trách nhiệm kiểm tra và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Khi đó, chủ đầu tư mới được phép mở bán, thu tiền, ký hợp đồng với khách hàng.

Mặc dù vậy, nhiều dự án vẫn bất chấp pháp luật để “bán lúa non”. Đơn cử, năm 2018, một chủ đầu tư lớn đã rao bán rầm rộ một dự án tại TP. Thủ Đức (cũ), khi mới chỉ có chủ trương đầu tư. Đến năm 2024, khi đủ điều kiện pháp lý, chủ đầu tư yêu cầu khách hàng hủy hợp đồng và nhận lại tiền do giá bán ban đầu quá thấp so với thị trường hiện tại (trên 100 triệu đồng/m2). Bị khách hàng phản đối, vụ việc khiếu kiện kéo dài.

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản, Phó giám đốc điều hành Học viện Eagle Academy nhận định, việc chủ đầu tư thu tiền khi chưa đủ điều kiện là hành vi sai luật, tiềm ẩn rủi ro lớn không chỉ với khách hàng, mà chính doanh nghiệp cũng có thể “gậy ông đập lưng ông”.

Một trong những rủi ro điển hình là khi chưa biết chi phí sử dụng đất, chủ đầu tư bán giá thấp. Đến khi đơn giá đất được công bố cao, họ có nguy cơ lỗ nặng, không đủ tài chính triển khai dự án. Nhiều dự án ở TP.HCM, Tây Ninh đang rơi vào tình cảnh này.

Hậu quả là chủ đầu tư tìm cách đẩy rủi ro sang khách hàng, buộc mua lại nhà với giá cao hơn, hoặc hủy hợp đồng đã ký để bán cho người khác giá cao hơn. Điều này khiến khách hàng thiệt hại, doanh nghiệp mất uy tín, khiếu kiện phát sinh.

Để hạn chế tình trạng “bán lúa non”, ông Nguyễn Hoàng cho rằng, trước hết, chủ đầu tư phải tuân thủ đúng pháp luật, không vì lợi trước mắt mà “lách luật”, thu tiền khi chưa đủ điều kiện. Cơ quan quản lý phải giám sát chặt chẽ, khi phát hiện dự án chưa đủ điều kiện mở bán phải xử lý kịp thời, cảnh báo người dân. Đồng thời, cần công khai danh sách các dự án đủ điều kiện bán hàng để người mua dễ tiếp cận, kiểm tra.

Cuối cùng, người mua cần tự nâng cao hiểu biết, không nên vội vàng “xuống tiền” chỉ vì lời chào mời hấp dẫn hay hiệu ứng đám đông. Nên kiểm tra pháp lý, yêu cầu minh bạch thông tin và cẩn trọng với mọi lời hứa “giữ chỗ”, “đặt cọc giữ suất” khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.