Chung cư cao cấp sẽ xuất hiện ngày càng nhiều

“Thị trường gần như vắng bóng các sản phẩm chung cư dưới 70 triệu đồng/m2. Hiện tại, mặt bằng giá phổ biến đã lên tới gần 80 triệu và phân khúc cao cấp vẫn đang chiếm lĩnh thị trường”, đây là nhận định của ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes tại talkshow "Động lực cho chu kỳ mới của thị trường bất động sản" do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức. Đây là chương trình hướng tới Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam (VWAS) lần thứ ba, diễn ra vào thứ Năm - ngày 25/9/2025 tại Hà Nội.

Giá chung cư Hà Nội đã vượt khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Ảnh: Thanh Vũ

Nêu dẫn chứng bằng số liệu, ông Chung cho hay, hiện mức giá chung cư tại Hà Nội đa phần dao động quanh mức 77,5 triệu đồng/m2, tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm 2019. Với các sản phẩm thấp tầng, giá nhà tại khu vực nằm trong Vành đai 3 bình quân khoảng 250 triệu đồng/m2. Nếu ở ngoài vành đai, mức giá vẫn lên tới 150 triệu đồng/m2. 

Đáng chú ý, từ đầu năm 2025 đến nay, dù nguồn cung chung cư tại Hà Nội đã liên tục tăng lên nhưng mặt bằng giá vẫn không có dấu hiệu giảm xuống. Các chủ đầu tư lớn vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường bằng loạt sản phẩm cao cấp. Những căn hộ hạng sang có giá từ 140 - 200 triệu đồng/m2 xuất hiện ngày càng nhiều so với trước đây.

“Thị trường Hà Nội đã đạt đỉnh vào cuối năm 2024 và dòng vốn đầu tư đã dịch chuyển ra các tỉnh lân cận. Sang năm 2025, các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang cũ, Hải Phòng và Hưng Yên đều ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ từ nhà đầu tư. Đặc biệt, Quảng Ninh là thị trường đang có dấu hiệu phục hồi tích cực nhất trong thời gian gần đây”, ông Lê Đình Chung nhận định. 

Theo lãnh đạo của SGO Homes, việc dịch chuyển dòng tiền không phải là làn sóng ngắn hạn mà là một kế hoạch đã được tính toán bài bản. Kể cả trong tương lai, dù các dự án bất động sản tại Hà Nội có được tháo gỡ nhiều hơn và nguồn cung tăng mạnh thì mức giá đầu ra vẫn khó lòng giảm xuống.

Nguyên nhân đến từ việc các khoản chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, marketing… đều đang ngày càng đắt đỏ hơn. Nhiều dự án bị “đắp chiếu” trong thời gian dài nên bị đội vốn lên đáng kể. Do đó, chủ đầu tư buộc lòng phải bán giá cao để có lãi. Các dự án cao cấp cứ vậy mà xuất hiện nhiều hơn trên thị trường. 

Động lực khiến dòng tiền dịch chuyển

Tại talkshow, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home cũng cho rằng, dòng tiền từ nhà đầu tư và người mua ở thực đang lần lượt rời khỏi Hà Nội. Thậm chí, tốc độ dịch chuyển đang diễn ra nhanh hơn nhờ sự phát triển mạnh từ hạ tầng giao thông.

“Cách đây 15 năm, các báo cáo thị trường bất động sản tại Việt Nam chỉ nhắm vào một số thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, cùng lắm là Đà Nẵng, Nha Trang. Giờ đây, các báo cáo phải cung cấp số liệu trên toàn quốc, từ miền núi phía Bắc cho đến các tỉnh miền Đông, miền Tây ở trong miền Nam”, ông Nguyễn Hoàng Nam nêu thực tế. 

Ở thời điểm hiện tại, dù đường cao tốc Bắc - Nam vẫn chưa hoàn thành 100%, đường sắt cao tốc Bắc - Nam còn chưa được khởi công, nhưng thị trường đã có những phản ứng ban đầu rất tích cực. Nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đã sớm nghiên cứu các thị trường tiềm năng ngoài Hà Nội, khi khoảng cách di chuyển không còn là vấn đề nan giải.

“Tỷ lệ đô thị hoá của nước ta hiện tại khoảng 45%. Trong vòng 20 năm nữa, nếu để trở thành một đất nước phát triển, tỷ lệ đó phải lên tới 80%. Tuy nhiên, đô thị hóa không đồng nghĩa với việc người miền Bắc dồn hết về Hà Nội, người miền Nam dồn hết về TP.HCM, người miền Trung dồn hết về Huế, Đà Nẵng. Thay vào đó, các cực phát triển mới sẽ dần xuất hiện”, ông Nguyễn Hoàng Nam dự báo.

Theo Tổng giám đốc G-Home, thị trường bất động sản toàn quốc đang bước vào một chu kỳ mới và xu hướng dịch chuyển dòng tiền là một hệ quả tất yếu. Hiện ngành địa ốc đang được tiếp sức từ ba nguồn “doping” chất lượng. 

Thứ nhất, cung - cầu được cải thiện rõ rệt. So với giai đoạn “đóng băng” của năm 2022, nhiều dự án đã được giải quyết vướng mắc pháp lý, từ đó giúp nguồn cung tăng lên đáng kể. Nhu cầu mua nhà cũng đã phục hồi và giờ đây không chỉ tập trung ở Hà Nội hay TP.HCM, mà lan rộng ra các tỉnh thành khác, đặc biệt là những khu vực được hưởng lợi từ việc quy hoạch, sáp nhập.

Thứ hai, nguồn vốn đã được khơi thông. Trước đây, thị trường bất động sản bị ách tắc do dòng vốn bị “mắc kẹt” trong trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng thắt chặt. Hiện tại, nguồn vốn đã ổn hơn, tỷ lệ nợ xấu trong mức độ cho phép, lãi suất cho vay ở mức hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư.

“Thứ ba và cũng là điều quan trọng nhất, đó chính là là yếu tố tâm lý. Người dân và doanh nghiệp đang đặt nhiều niềm tin vào thị trường, tin vào sự phát triển vững mạnh của đất nước. Nhà đầu tư không còn chỉ tìm kiếm lợi nhuận từ ‘lướt sóng’ mà bắt đầu có tư duy dài hạn, sẵn sàng đầu tư vào các khu vực xa trung tâm, chấp nhận chờ đợi giá trị tăng trưởng theo thời gian”, ông Nam nhấn mạnh.