Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái

Dự báo điểm khởi sắc

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan - dự báo thị trường địa ốc có thể bắt đầu khởi sắc vào cuối năm 2023 và "điểm đảo chiều" sẽ rơi vào quý II đến quý IV/2024 trong điều kiện các chỉ báo quan trọng diễn biến tích cực.

Nhận định này dựa trên phân tích bài học từ giai đoạn khủng hoảng nhà đất 2008 - 2012 kết hợp với những dữ liệu và nghiên cứu chuyên sâu của Batdongsan về tình hình thị trường theo từng thời kỳ.

Thứ nhất, về lãi suất ngân hàng, ông Quốc Anh phân tích ở giai đoạn khủng hoảng trước đây, tính từ thời điểm Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có động thái hạ trần lãi suất đến lúc thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều phải mất 1,5 năm. Nếu giai đoạn 2008-2012, thị trường mất đến 4 năm mới có dấu hiệu điều chỉnh lãi suất thì nay, ngay từ quý I/2023, NHNN đã thực hiện 2 đợt giảm lãi suất điều hành, tiếp theo là các đợt giảm nhiều loại lãi suất.

Thứ hai là về tăng trưởng tín dụng. Năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát6%.

Đại diện Batdongsan cho rằng, ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản có ngay tín hiệu đảo chiều. Ở bối cảnh thị trường hiện tại, từ đầu năm 2023, NHNN đã định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 là 14 - 15%, so với mức 14% của năm 2022. Đây là một tín hiệu tích cực.

Thứ ba là chính sách bất động sản. Năm 2008, thanh khoản lao dốc, nhưng phải đến năm 2013 mới có các chính sách hỗ trợ thị trường như gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và ban hành Luật Đất đai sửa đổi. Năm 2022, thị trường lặp lại diễn biến trầm lắng khi tín dụng bị siết, lãi suất tăng, thanh khoản giảm.

Tuy nhiên, ngay từ cuối năm 2022, Chính phủ đã liên tiếp thực hiện các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường như gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, Nghị định 08 giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, Nghị quyết 33 góp phần khơi thông cho thị trường Nghị định 35 cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền…

Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và S22M, Savills Việt Nam - nhận định thị trường không có nhiều nguồn cung được tung ra cuối năm nay, trong quý III chỉ có một vài dự án dẫn dắt. Về nguồn cầu, khi lãi suất giảm, người dân có xu hướng rút tiền khỏi ngân hàng để tìm kiếm đầu tư vào nhiều kênh khác nhau như chứng khoán, bất động sản.

Theo đại diện Savills Việt Nam, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã qua đi và bước vào thời gian tái cấu trúc, bình ổn trở lại. Doanh nghiệp đang từng bước tái cấu trúc, trả nợ, còn người mua thì có thể quay lại đầu tư với mức giá bất động sản hợp lý hơn. Tuy nhiên, thị trường không thể phục hồi ngay mà cần thời gian để thẩm thấu các tín hiệu tích cực trong khoảng 3-6 tháng.

Ba kịch bản tăng trưởng

Theo Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), thị trường bất động sản đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái và gần như đã chạm đáy. Tuy nhiên, DXS - FERI dự báo chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam sẽ không đi theo biểu đồ hình chữ V mà sẽ hồi phục và tăng trưởng theo biểu đồ hình chữ U.

Đơn vị này nhận định thị trường quý IV tiếp tục trong giai đoạn tích lũy để phục hồi. Thị trường ghi nhận nhiều điểm tích cực hơn và có thể hồi phục từ quý II/2024, đà tăng trưởng sẽ rõ ràng hơn từ năm 2025. Sự phục hồi dự kiến bắt đầu từ thị trường nhà ở tại các khu đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM, Bình Dương, Cần Thơ..., sau đó lan rộng ở các khu đô thị vệ tinh lân cận.

Đơn vị này cũng nêu ra 3 kịch bản phát triển cho thị trường bất động sản quý IV.

Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung giảm 20-30%, lãi suất dưới 10-12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ 40-50%.

Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung giảm 30-50%, giá bán đi ngang, lãi suất 11-13%, tỷ lệ hấp thụ 20%

Ở kịch bản thách thức, nguồn cung giảm trên 50-60%, giá bán giảm 20%, lãi suất trên 14% tỷ lệ hấp thụ 10%.

DXS - FERI cho rằng các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản chưa phát huy được hiệu quả rõ rệt nhưng kỳ vọng các nỗ lực của Chính phủ sẽ có tác dụng trong năm 2024, thúc đẩy thị trường phục hồi. Lãi suất huy động giảm về mức thấp nhất kể từ năm 2020, tuy nhiên, tăng trưởng tín dụng vẫn thấp do năng lực hấp thụ chung của nền kinh tế còn yếu. Niềm tin thị trường còn yếu, cần thêm thời gian để khôi phục.

Để củng cố thêm dự báo quý II/2024 là thời điểm bất động sản phục hồi, DXS - FERI còn phân tích triển vọng chủ yếu đến từ Fed ngừng tăng lãi suất điều hành sau 10 lần tăng liên tục. Các nhà máy sản xuất tiếp tục xu hướng chuyển dịch sang các thị trường có lợi thế lớn hơn như Việt Nam, Mexico. Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành, ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay tác động tích cực đến niềm tin thị trường.