“Nút thắt” được gỡ

Nghị quyết 171/2024/QH15 (Nghị quyết 171) của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được thông qua từ tháng 11/2024. Tuy nhiên, đến nay, TP.HCM mới chốt đợt đầu tiên do vướng một số yếu tố kỹ thuật và rà soát hồ sơ.

Theo UBND TP.HCM, qua đánh giá, có 74 khu đất với tổng diện tích khoảng 1.079 ha đủ điều kiện thực hiện, song 20 khu chưa đảm bảo tính chính xác và thống nhất về số liệu nên tạm thời bị loại khỏi danh mục. Trong đợt đầu, Thành phố phê duyệt 54 khu đất với hơn 655,7 ha (trong đó 21,28 ha là đất trồng lúa được chuyển mục đích), chủ yếu tập trung tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ).

Một số dự án quy mô lớn được thông qua gồm: Khu nhà ở sinh thái Phú Thịnh (410.688 m2) của Elite Land; Khu nhà ở sinh thái Phú Gia (444.484 m2) của Prime; Khu nhà ở Tân Phước (258.746 m2) và Khu nhà ở Đảo Xanh Hưng Long (766.109 m2) của Tây Nam Land.

Tại khu vực TP.HCM cũ, có các dự án lớn như Khu nhà ở thấp tầng Tâm Đại Thành Công (30.642 m2), Khu nhà ở Đô thị mới (54.139 m2) và Khu dân cư Mỹ Phú (48.741 m2). Trong khi đó, khu vực tỉnh Bình Dương (cũ) đã thông qua 201 khu đất với tổng diện tích 983 ha, gồm 36,8 ha đất trồng lúa.

Trước đây, quy định “phải có đất ở mới được làm nhà ở thương mại” khiến hàng loạt dự án bị ách tắc, do phần lớn đất quy hoạch triển khai dự án là đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp khác. Nghị quyết 171 ra đời đã tháo gỡ điểm nghẽn này, cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo cơ chế “thuận mua, vừa bán”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, chính sách mới đã “lấp khoảng trống pháp lý”, bổ sung thêm phương thức tiếp cận đất để triển khai dự án. “Theo quy định cũ, doanh nghiệp chỉ được dùng đất ở hợp pháp, nên nhiều dự án bị đình trệ hơn 10 năm, vốn bị chôn, nguy cơ phá sản, thị trường thiếu nguồn cung, giá nhà bị đẩy lên cao và lệch pha phân khúc”, ông Châu nói.

Dư địa còn lớn

Sau khi danh mục đợt 1 được thông qua, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM tiếp tục thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký thực hiện dự án nhà ở thương mại theo cơ chế Nghị quyết 171. Doanh nghiệp có thể nộp hồ sơ trực tiếp, qua bưu điện hoặc Cổng dịch vụ công quốc gia, gồm: đơn đăng ký, giấy tờ quyền sử dụng đất, giấy phép đăng ký doanh nghiệp, bản đồ vị trí và các tài liệu liên quan.

Theo Nghị quyết 171, tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm (bao gồm đất ở hiện hữu và đất chuyển mục đích) không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng) theo phương án phân bổ đất đai giai đoạn 2021-2030.

Ông Lê Hoàng Châu đánh giá, giới hạn 30% là hợp lý, giúp cân bằng giữa phát triển nhà ở thương mại và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp, đồng thời ngăn chặn tình trạng lạm dụng chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo Quy hoạch TP.HCM giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn 2050, diện tích đất ở đô thị đến năm 2030 là 31.305 ha, tăng 10.992 ha so với năm 2020. Như vậy, 30% diện tích tăng thêm tương đương 3.297,6 ha.

Tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, diện tích đất ở được quy hoạch đến năm 2030 là 10.097 ha, tăng thêm 2.115 ha, tương ứng 30% là 634,5 ha. Còn ở Bình Dương cũ, quy hoạch đất ở đô thị đến năm 2030 là 20.767 ha, tăng 8.753 ha, tức 30%, tương đương 2.626 ha.

Tổng cộng, ba khu vực sau sáp nhập có hơn 6.557 ha nằm trong hạn mức 30% đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch. So với danh mục đợt 1, dư địa còn lại cho các doanh nghiệp bất động sản muốn nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp để phát triển dự án vẫn rất lớn.

Có thể nói, Nghị quyết 171 được kỳ vọng sẽ trở thành “van xả áp” cho thị trường bất động sản, tạo điều kiện mở rộng quỹ đất hợp pháp cho doanh nghiệp, tăng cung nhà ở thương mại, đồng thời góp phần điều tiết giá nhà và định hình lại cơ cấu sản phẩm theo hướng cân bằng, bền vững.