“Sóng ngầm” tăng giá

Trái ngược với sự sụt giảm mạnh cả về giá bán và giao dịch chung của thị trường, đất nền tại những vị trí gần khu công nghiệp lại ghi nhận thực tế tăng giá nhẹ. Đơn cử, tại Bình Dương, ngay từ khi có thông tin về việc Tập đoàn LEGO khởi công nhà máy 1 tỷ USD tại Khu công nghiệp VSIP 3, thị trường bất động sản nơi đây đã “tăng nhiệt”.

Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư cho thấy, cách Khu công nghiệp VSIP 3 không xa là Dự án Khu nhà ở Tân Lập (tên thương mại là Victory City), do Công ty Địa ốc Tân Lập làm chủ đầu tư. Dự án được mở bán từ giữa năm 2020 với mức giá khởi điểm từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/nền (diện tích 80-100 m2). Ngay sau khi Khu công nghiệp VSIP 3 triển khai xây dựng, mức giá đất ở đây đã tăng thêm khoảng 200 triệu đồng/nền và đến nay, những lô gần trục đường chính có giá lên tới hơn 2 tỷ đồng/nền, tương đương 23-25 triệu đồng/m2. Những nền đất ở sâu bên trong dự án có giá thấp hơn, khoảng 18-20 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Giá này tăng gấp đôi so với trước kia.

Hay tại Long An, khi địa phương đang đón nhận dòng vốn đầu tư vào khu công nghiệp lên tới gần tỷ USD thì cũng là lúc nhiều nhà đầu tư đi “săn” đất nền ven các khu công nghiệp. Tại huyện Đức Hòa, ngay sau khi Công ty TNHH Nước giải khát Suntory PepsiCo Việt Nam ký hợp đồng thuê lại đất với Khu công nghiệp Hựu Thạnh IDICO, giá đất nền tại đây đã “âm thầm” tăng.

Theo đó, giá đất tại Tỉnh lộ 830 thuộc địa bàn xã Hựu Thạnh đã tăng từ 15 triệu đồng/m2 lên 17 triệu đồng/m2 so với thời điểm đầu năm 2023. Còn tại Tỉnh lộ 824, mức giá biến động từ 8 triệu đồng đến 12 triệu đồng/m2.

“Những lô đất giá khoảng 1 tỷ đồng ghi nhận giao dịch khá tốt. Thanh khoản của phân khúc này vẫn túc tắc, nhưng do ảnh hưởng của thị trường trầm lắng và kinh tế suy thoái, lượng giao dịch chỉ được khoảng 1/3 so với giai đoạn sôi nổi là những năm 2020-2021. Những lô đất nền ven khu công nghiệp có giá trị khoảng 2 tỷ đồng trở lên vẫn có giao dịch, nhưng ít”, chị Nguyễn Thị Hạnh, nhân viên môi giới tự do nói.

Cẩn trọng không thừa

Trên thực tế, xu hướng “ăn theo” bất động sản khu công nghiệp đã xuất hiện từ nhiều năm nay, đã có nhiều nhà đầu tư thắng lớn, kiếm tiền tỷ từ các thương vụ “lướt sóng”, sang nhượng đất ven khu công nghiệp. Đây được đánh giá là phân khúc tiềm năng, cơ hội sinh lời ổn định, bởi sau khi những “đại bàng” đổ bộ vào các khu công nghiệp sẽ kéo theo lượng lớn chuyên gia và người lao động về làm việc, nhu cầu an cư theo đó tăng lên. Nhà đầu tư sẽ thắng lớn nếu chọn được sản phẩm tốt.

Tất nhiên, cơ hội luôn đi cùng thách thức. Ông Hà Văn Thiện, Phó tổng giám đốc Trần Anh Group cho rằng, các khu công nghiệp lớn hầu hết đều được đầu tư bài bản và khép kín, từ khu ăn uống, nơi ở, đến khu vui chơi, giải trí của công nhân, chuyên gia. Các địa phương, khi quy hoạch khu công nghiệp, cũng đồng bộ những hạng mục này. Vì vậy, nếu nhà đầu tư không tính toán kỹ, việc đầu tư “ăn theo” khu công nghiệp quy mô lớn sẽ dễ thất bại.

Tương tự, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cũng cho rằng, nhiều nhà đầu tư mạnh tay rót tiền vào bất động sản ven khu công nghiệp là bởi kỳ vọng sinh lời từ khai thác cho thuê, kinh doanh buôn bán… Song, nhà đầu tư cần lựa chọn các khu công nghiệp liền kề khu dân cư, vì như vậy mới có thể “ăn theo” nhu cầu nhà ở, xây nhà trọ và các dịch vụ.

Về vị trí địa lý, phải xem khu công nghiệp có nằm ở vùng kinh tế trọng điểm, được tập trung nguồn lực phát triển hay không. Đồng thời, cần xem xét về điều kiện tự nhiên và hệ thống giao thông gắn liền. Xem xét lĩnh vực mà khu công nghiệp thu hút đầu tư, nếu các khu công nghiệp công nghệ cao, thân thiện môi trường thường sẽ có cơ hội thu hút người dân nhiều hơn, tiềm năng tăng giá cao hơn.

Hơn nữa, khi lựa chọn, các nhà đầu tư cần xem xét những vấn đề liên quan đến pháp lý và vị trí có thuận lợi di chuyển tới những khu công nghiệp hay không, bởi điều này sẽ giúp gia tăng tính thanh khoản của lô đất. Đặc biệt, nhà đầu tư phải xem xét kỹ quy hoạch của vùng, vì biến số về quy hoạch tại các dự án khu công nghiệp là rất lớn.