Đất nền và nhà phố/biệt thự yếu cả cung lẫn cầu

Trong báo cáo tháng 11/2023 của DKRA, động từ “giảm” xuất hiện với tần suất dày đặc. Giá bán, nguồn cung và sức cầu của hai phân phúc từng “sốt nóng” một thời là đất nền và nhà phố/biệt thự đều đang trượt dốc. Bức tranh thị trường địa ốc tại TP.HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Tây Ninh) vì vậy kém sắc hơn so với mọi năm.

Cụ thể, với phân khúc đất nền, thị trường phía Nam chỉ ghi nhận một dự án mở bán trong tháng11/2023, tương ứng 115 nền, giảm 84% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, toàn bộ nguồn cung mới tập trung tại thị xã Bến Cát (Bình Dương). Tỷ lệ hấp thụ vào khoảng 51%.

Sức cầu cũng không khả quan khi chỉ có 59 nền được tiêu thụ trong tháng, giảm đến 88% so với cùng kỳ năm 2022. Mặt bằng giá sơ cấp phân khúc đất nền hiện giảm trung bình 8 - 10% so với lần mở bán trước đó. Trong đó, giá bán nguồn cung mới dao động khoảng 12,9 - 15,5 triệu đồng/m2.

“Mặt khác, thị trường thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước. Mức giảm tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá trị cao và dự án chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý… Nhìn chung, thanh khoản thị trường vẫn ở mức trung bình”, các chuyên gia của DKRA nhìn nhận.

Thị trường còn trở nên tăm tối hơn khi soi chiếu phân khúc nhà phố/biệt thự, đặc biệt là đối với sức cầu. Trong cả tháng 11/2023, các dự án mới tại khu vực phía Nam không phát sinh bất cứ giao dịch nào.

Về phía nguồn cung, tình hình cũng không khả quan hơn. Thị trường chỉ ghi nhận một dự án mở bán, tương ứng 34 căn, giảm 88% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, Bình Dương vẫn là khu vực chủ đạo nắm giữ nguồn cung. Các khu vực còn lại như TP.HCM, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu… tiếp tục rơi vào tình trạng khan hiếm sản phẩm mới.

Với tình cảnh hiện tại, mức giá sơ cấp trung bình đã sụt giảm trung bình 3 - 7% so với cùng kỳ năm 2022. Các chủ đầu tư còn liên tục tìm cách kích cầu bằng loạt chiết khấu, ưu đãi, hỗ trợ lãi suất…, nhưng cục diện thị trường của phân khúc nhà phố/biệt thự trong Nam vẫn khó lòng thay đổi trong một sớm một chiều.

“Ở chiều hướng khác, mặt bằng giá thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước, thanh khoản thị trường ở mức trung bình”, các chuyên gia của DKRA cho biết thêm.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa nhận định, những con số khiêm tốn trong các báo cáo thị trường không phải là điều đáng quan ngại. “Thực tế, thị trường có nhiều sản phẩm để giao dịch, từ sơ cấp đến thứ cấp. Ví dụ, về nhà phố của dân, các đơn vị rất khó để thống kê chính xác lượng giao dịch, trong khi đây là sản phẩm có sức bán rất tốt. Rất nhiều người có nhu cầu tìm mua các căn trong khoảng giá 7 - 8 tỷ đồng trở xuống và nằm trong khu vực nội đô”, ông Quang bình luận.

Thêm vào đó, Tổng giám đốc của Việt An Hòa nhìn nhận, càng về gần cuối năm, triển vọng đối với phân khúc nhà phố, biệt thự càng sáng sủa hơn. Trong trường hợp sức cầu tốt, thị trường có khả năng chứng kiến sự nhảy bật vào cuối quý II năm sau.

Chung cư lên ngôi

Trái ngược với sự ảm đạm của hai phân khúc đất nền và nhà phố/biệt thự, chung cư là gam màu sáng hiếm hoi tô điểm cho bức tranh địa ốc phía Nam. Sự sôi động này được thể hiện rõ thông qua con số 681 căn hộ được tiêu thụ trong tháng 11/2023, cao gấp 3,1 lần so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới cũng tăng 27% so với cùng kỳ năm ngoái với 2 dự án mở bán, tương ứng 740 căn. Tỷ lệ tiêu thụ ở mức tương đối ấn tượng, lên tới 92%. Trong đó, nguồn cung mới tập trung tại TP.HCM và đa phần thuộc phân khúc hạng B. Mức giá các sản phẩm được rao bán đợt này dao động khoảng 52,4 - 57,2 triệu đồng/m2.

“Mặt bằng giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến động. Thanh khoản thị trường tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn thiện, tiến độ xây dựng nhanh”, báo cáo của DKRA chia sẻ.

Nhận định thêm về thị trường phía Nam, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, về trung hạn và dài hạn, bất động sản nhà ở vẫn là kênh đầu tư an toàn và được lựa chọn nhiều nhất bởi cả những “cá mập” cũng như khách hàng phổ thông. Trong đó, ánh nhìn của giới đầu tư và người mua nhà đang đổ dồn vào thị trường chung cư tại TP.HCM, nhất là khi phân khúc này vừa trải qua một đợt “sóng”.

“Sau những thăng trầm xoay quanh việc siết tín dụng bất động sản, nhiều chủ đầu tư đã tung ra những chính sách mua hàng hấp dẫn cùng mức chiết khấu cao. Đây chính là cơ hội để nhà đầu tư và người mua nhà sở hữu bất động sản với mức giá tốt”, bà Trang Bùi chia sẻ.

Ngoài ra, sự kiện thông xe cầu Thủ Thiêm 2 bắc qua sông Sài Gòn, kết nối với trung tâm quận 1 và TP. Thủ Đức đã thúc đẩy thị trường nhà ở tiếp tục sôi động tại khu Đông. Bên cạnh đó, đường Vành đai 3 và Metro Line 1 cũng đang gấp rút hoàn thiện. Các yếu tố đó đã khiến khu vực này luôn nằm trong tầm ngắm của các nhà phát triển bất động sản.