Khách hàng tham quan mô hình dự án trong một buổi mở bán. Ảnh: Gia Phú

Tạo khan hiếm giả, đẩy giá thật

Mới đây, một dự án bất động sản với sản phẩm chủ đạo là nhà phố, biệt thự, rộng 200 ha tại huyện Bến Lức (tỉnh Long An) được chủ đầu tư tổ chức mở bán tập trung cho khách hàng. Trước đó, doanh nghiệp này thông báo sẽ mở bán 1.000 sản phẩm nhà phố, biệt thự. Tuy nhiên, đến ngày mở bán, doanh nghiệp lại “quay xe”, thông báo chỉ mở bán 100 sản phẩm. Khách hàng muốn sở hữu phải thanh toán trước 95% giá trị sản phẩm, đồng thời cam kết không bán lại sản phẩm trong vòng 3 năm.

“Trong 95% này, khách hàng phải đóng 30% bằng tiền mặt, phần còn lại được phép vay ngân hàng. Việc công bố bán 1.000 sản phẩm, nhưng chỉ thực bán 100 sản phẩm với mức thanh toán cao là không đúng quy định, bởi dự án hiện chưa đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai, chưa xây dựng hạ tầng… Đây thực chất là chiêu tạo sốt cho dự án, ép khách mua sớm để tăng giá cho các đợt bán tiếp theo”, ông Lê Văn Anh, Giám đốc một sàn môi giới bất động sản nhận xét.

Dù thị trường chung cư tại Long An hiện có mức giá chỉ khoảng 30 triệu đồng/m2, nhưng chủ đầu tư dự án này đã công bố mở bán 2 block chung cư với giá lên tới 60 triệu đồng/m2. Theo giới phân tích, việc đưa giá căn hộ cao dù chưa xây dựng là chiêu nhằm đẩy giá nhà phố, biệt thự tại dự án lên trên 130 triệu đồng/m2. Được biết, chủ đầu tư này đang bán nhà phố với giá khoảng 100 triệu đồng/m2.

Một chiêu thức khác, được nhiều chủ đầu tư áp dụng là công bố lượng giữ chỗ và giao dịch thành công ở mức rất cao. Đơn cử, ngày 22/6 vừa qua, chủ đầu tư Dự án Happy One Lái Thiêu công bố đã bán thành công 96,8% sản phẩm. Dự án này nằm tại phường Lái Thiêu, TP. Thuận An (tỉnh Bình Dương), gồm 2 block chung cư cao 40 tầng với 1.219 căn hộ. Hiện dự án chưa xây dựng, song chủ đầu tư cho biết sẽ sớm khởi công và dự kiến bàn giao vào năm 2028.

Theo ông Nguyễn Tuấn Anh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản T.Aland, hiện nay, nhiều dự án được công bố đã bán gần hết sản phẩm dù chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. “Thực tế, đây là chiêu tạo sốt ảo để thu hút khách. Các chủ đầu tư dù công bố đã bán hết khoảng 95-98%, nhưng sàn môi giới vẫn liên tục chạy quảng cáo, mời chào khách hàng”, ông Tuấn Anh chia sẻ về một trong những chiêu trò của chủ đầu tư.

“Chỉ cần quan sát kỹ, sẽ thấy một dự án công bố bán tới trên 95%, nhưng sau đó vẫn tiếp tục rao bán trong nhiều tháng, thậm chí cả năm. Chiêu này nhằm tăng giá cho các đợt mở bán sau. Trên thực tế, nhiều dự án hiện nay dù vị trí đẹp, giá tốt, song bán cả năm cũng chỉ đạt khoảng 50% lượng sản phẩm”, ông Tuấn Anh nói thêm.

Để “thả thính” khách mua nhà, nhiều sàn môi giới còn sử dụng hình ảnh chuyển khoản đặt cọc mua căn hộ, sau đó chụp lại để quảng cáo rằng dự án có nhiều khách quan tâm. Nhưng thực chất, chỉ với 50 triệu đồng, sàn có thể tự chuyển khoản qua lại giữa các tài khoản, ghi nội dung “đặt cọc mua sản phẩm” để lừa khách hàng.

Tìm hiểu thêm, chúng tôi còn phát hiện các sàn môi giới tự bỏ tiền cọc mua sản phẩm bất động sản, sau đó công bố lượng booking vượt số lượng thực tế. Nhưng đây chỉ là hình thức sàn môi giới ký quỹ độc quyền, nếu có khách mua thật thì bán lại và chuyển cọc từ khách cho chủ đầu tư, còn cọc ban đầu của sàn sẽ được rút ra.

Cảnh báo hệ lụy từ chiêu thổi giá

Ông Hà Văn Thiện, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản TTA Land cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay có dấu hiệu hồi phục, nhưng chưa trở lại mức sôi động như giai đoạn 2015-2019. Các tỉnh Bình Dương, Long An có số lượng dự án mở bán mới khá lớn, trong khi TP.HCM thời gian qua gần như không có dự án mới đáng kể. Việc nhiều chủ đầu tư công bố bán hết sản phẩm rõ ràng là chiêu “tung hỏa mù” để tạo khan hiếm giả.

“Giá bán đã tăng so với năm 2024. Tuy nhiên, lượng nhà đầu tư và người mua ở thực vẫn chưa quay lại thị trường. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp lại công bố bán hết sản phẩm chỉ sau một buổi mở bán là điều hoàn toàn vô lý”, ông Thiện thẳng thắn.

Ông cũng cảnh báo, việc tạo sốt ảo để đẩy giá bán sẽ gây ra mối nguy lớn cho thị trường. Thị trường đang trong giai đoạn phục hồi mà bị tác động bởi những thông tin không đúng thực tế, dễ dẫn đến biến động mạnh.

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lưu ý, để thị trường phát triển minh bạch, bền vững, tránh sốt ảo, cần sự phối hợp chặt chẽ của các bên liên quan. Trong đó, Nhà nước đóng vai trò chủ đạo, tăng cường quản lý, giám sát, đặc biệt là đẩy mạnh xây dựng, áp dụng cơ chế minh bạch hóa hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản. Về phía môi giới, các sàn giao dịch cần tuân thủ đúng quy định pháp luật, không vì lợi ích riêng mà tiếp tay đẩy giá, tạo sốt ảo, gây méo mó cung - cầu.

“Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ mới, rất nhạy cảm với các yếu tố tác động. Vì vậy, các chủ thể liên quan cần lấy thị trường chung làm trọng, nếu chỉ tối đa hóa lợi nhuận ngắn hạn mà bỏ qua yếu tố dài hạn như cung - cầu, thị trường sẽ đối mặt với nguy cơ điều chỉnh, ảnh hưởng tới toàn bộ hệ sinh thái”, ông Châu khuyến cáo.