Bước lên sân khấu của Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam VWAS 2025, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ liên tục nở những nụ cười khi nói về sự phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam.

“Trong 6 tháng đầu năm 2025, GDP kinh doanh bất động sản đã tăng 4,41%; GDP xây dựng tăng 9,62% so với cùng kỳ năm ngoái. Lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong nửa đầu năm nay tăng tới 78% so với cùng kỳ năm trước. Giá cổ phiếu trong lĩnh vực này cũng đã tăng gần 100% so với cuối năm 2024”, TS. Cấn Văn Lực dẫn chứng.

Các chuyên gia thảo luận tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam VWAS 2025.

Tuy nhiên, khi bàn tới giá bất động sản, sắc thái trên gương mặt vị Kinh tế trưởng BIDV đã thay đổi. Ông cho rằng, giá căn hộ hiện đã quá cao khi tương đương với 26 năm thu nhập bình quân của một hộ gia đình. Trong khi đó, mức trung bình trên thế giới chỉ là 15 năm. 

“Tổ tư vấn chính sách của Thủ tướng sẽ sớm đề xuất các kế hoạch để giảm giá bất động sản. Không thể để mức giá tiếp tục tăng cao như hiện tại. Đây sẽ là rủi ro cho cả người mua, ngân hàng và nhà đầu tư”, ông Lực bình luận.

Theo vị chuyên gia, bất động sản có giá “trên trời” do nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý, từ đó khiến nguồn cung bị hạn chế. Không chỉ vậy, đà tăng của chi phí đầu vào, cùng tình trạng đầu cơ, thổi giá cũng góp phần khiến giá nhà liên tục tăng lên.

“Để giảm giá bất động sản, nguồn cung nhà ở cần được bổ sung. Việc thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia chính là giải pháp nhằm gia tăng số lượng nhà ở vừa túi tiền. Tiếp đến, các vướng mắc pháp lý cần được tháo gỡ. Hiện có gần 3.000 dự án đắp chiếu với tổng vốn khoảng 6 triệu tỷ đồng. Nếu được xử lý, đây sẽ là động lực lớn để phát triển kinh tế và ‘hạ nhiệt’ giá nhà”, vị Kinh tế trưởng của BIDV nhận định. 

Đồng thời, ông Lực cho rằng, cần xử lý nghiêm các trường hợp chủ đầu tư, sàn môi giới cố tình thổi giá bất động sản. Đồng thời, chính sách thuế chống đầu cơ bất động sản cần được triển khai. Theo kinh nghiệm quốc tế, có 3 loại thuế cần được xem xét, bao gồm thuế giao dịch (tính trên doanh thu hoặc lợi nhuận), thuế bất động sản thứ hai và thuế thừa kế.

“Nhiều người lo ngại việc đánh thuế sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường. Tuy nhiên, việc áp dụng sẽ cần có lộ trình, dựa trên hệ thống dữ liệu minh bạch, đồng bộ. Điều này dự kiến cần thêm 1 - 2 năm để chuẩn bị. Ngay ở thời điểm hiện tại, các cơ quan Nhà nước đang nỗ lực đẩy mạnh làm sạch dữ liệu về đất đai và nhà ở để làm nền tảng cho các chính sách sau này”, ông Lực phân tích. 

Đồng quan điểm, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cũng cho rằng, các chính sách thuế chống đầu cơ bất động sản là điều sớm muộn sẽ phải thực hiện. Điều quan trọng là mức thuế và thời điểm triển khai chính sách này.

“Giá bất động sản tại các thành phố lớn đang tăng mạnh từ 20 - 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong 6 tháng đầu năm 2025, giá nhà trung bình tại Hà Nội lên tới 80 triệu đồng/m2. Còn tại TP.HCM, mức giá bình quân lên đến 85 triệu đồng/m2. Tại những khu vực có vị trí đẹp, mức giá còn lên tới 150 - 200 triệu đồng/m2”, bà Dung dẫn chứng.

Đáng chú ý, lãnh đạo CBRE Việt Nam cho biết, đa phần lượng giao dịch đến từ nhóm nhà đầu tư, đầu cơ. Tại mọi phân khúc, từ căn hộ chung cư tới nhà phố, biệt thự, sự hiện diện của nhóm này luôn nhiều hơn tệp khách hàng mua ở thực. Do đó, để thị trường đi theo quỹ đạo ổn định, sự hiện diện của các chính sách thuế chống đầu cơ là điều tất yếu. 

Nêu ví dụ tại Malaysia, ông Trịnh Hà, Chuyên gia chiến lược Exness Investment Bank cho biết, quốc gia này có chính sách đánh thuế mạnh tay đối với những căn nhà được giao dịch trong 3 năm đầu tiên. Đồng thời, mọi giao dịch mua bán đều phải thông qua luật sư. Các dữ liệu sẽ được nhập lên hệ thống thông tin quốc gia. Nếu phát hiện giá cao bất ngờ, hệ thống lập tức sẽ thông báo tới cơ quan chức năng.

“Với chính sách chống đầu cơ như trên, giá nhà tại Malaysia luôn trong tầm kiểm soát. Tại khu vực trung tâm, mức giá chỉ tương đương 50 - 60 triệu đồng/m2. Với những khu vực không nằm gần trung tâm thương mại hay ga đường sắt đô thị, mức giá chỉ còn 40 triệu đồng/m2”, ông Trịnh Hà chia sẻ.