Mối quan tâm chung của thị trường

Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản vừa được Bộ Xây dựng công bố và đang đang lấy ý kiến các bộ, ngành tiếp tục trở thành chủ đề nóng gây sự chú ý với dư luận.

Trong đó, nội dung nhận được sự quan tâm nhiều nhất là đề xuất siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, tối đa 50%, nhà thứ 3 không quá 30% nhằm hạn chế đầu cơ, kiểm soát giá bất động sản, được áp dụng kể từ thời điểm nghị quyết có hiệu lực thi hành đến tháng 3/2027. 

Tâm lý thị trường bất động sản vẫn tương đối tích cực.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, chủ trương đẩy mạnh xây dựng các giải pháp bình ổn thị trường là điều cần thiết trong bối cảnh hiện tại, nhất là khi bất động sản đã, đang và sẽ là động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế, nhất là mục tiêu tăng trưởng GDP 2 con số từ năm 2026.

Vì vậy, việc thiết lập một thị trường bình ổn, bền vững, hạn chế các đợt nóng - lạnh bất thường, đặc biệt là cân đối hoạt động cung - cầu và đầu tư trên thị trường là điều rất cần thiết với một nền kinh tế có tốc độ phát triển cao cùng độ mở như Việt Nam.

Trong khi đó, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho hay, hơn ai hết, sàn giao dịch/môi giới bất động sản chính là người mong muốn hoạt động đầu cơ được kiểm soát chặt nhất để giá bán bất động sản được xác định ở mức phù hợp nhất. Có như thế, việc môi giới bán hàng chân chính mới thuận lợi, người làm nghề môi giới mới có cơ hội nhận hoa hồng. “Bởi lẽ, các môi giới chân chính “sống dựa vào hoa hồng”, họ thà chấp nhận hoa hồng thấp, nhưng đều đặn để duy trì công việc và cuộc sống, rồi tích tiểu thành đại, còn hơn cả năm theo đuổi một “thương vụ lớn” mà luôn trong tình trạng “hên xui”, ông Chung cho hay.

Chặn hay kiểm soát “đầu cơ”

Quay trở lại với dự thảo Nghị quyết đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, mặc dù đồng tình với chủ trương của Bộ Xây dựng, tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, có một số vấn đề cần được lưu tâm thêm. Trong đó, một trong những vấn đề lớn nhất khiến ông lo ngại là việc dự thảo Nghị quyết mới chỉ đề xuất tỷ lệ đánh mà chưa đề xuất rõ cách thức để phân định giữa nhóm đầu cơ và nhóm ở thực, dẫn tới nguy cơ có thể gây ra các hệ lụy về dài hạn. 

TS. Nguyễn Văn Đính phân tích, mua để “đầu cơ” chờ giá lên rồi bỏ hoang không sử dụng khác rất lớn so với mua ở thực hoặc có sử dụng thực. Lấy một ví dụ đơn giản, việc mua căn nhà thứ 2, thứ 3 để cho con ở hoặc mua để kinh doanh cho thuê, khai thác dịch vụ cũng nên được xác định nằm trong nhóm “ở thực”. Tuy nhiên, do các quy định hiện nay chưa phân biệt được vấn đề, nếu áp dụng theo tỷ lệ chung chung như dự thảo Nghị quyết rất có thể sẽ đánh nhầm đối tượng, hạn chế nhu cầu phát triển của thị trường.

Ở một trường hợp khác, tại Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội được ban hành cách đây không lâu có quy định về việc cho phép trong trường hợp đã có nhà, nhưng khoảng cách từ nhà ở đến nơi làm việc tối thiểu 30 km, công chức được mua nhà ở xã hội, thì liệu trường hợp này có bị áp hạn mức tín dụng 50% hay không. Nếu áp hạn mức tín dụng thì vô tình hạn chế đầu ra cho phân khúc nhà ở xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, các giải pháp ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lướt sóng, bỏ hoang tài sản, lãng phí đất đai, gây bất ổn cho sự phát triển lành mạnh của thị trường là rất cần thiết. Tuy nhiên, cơ quan soạn thảo cũng cân nhắc chi tiết kỹ thuật khi ban hành, bởi thực tế, giá nhà tăng có một phần nguyên nhân cốt lõi từ việc phê duyệt dự án kéo dài. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào quá cao do chi phí thuế đất, giá nguyên vật liệu tăng mất kiểm soát cũng đẩy giá nhà tăng cao.

“Mấu chốt là phải tăng nguồn cung, khi đó mới kéo giảm được giá nhà bền vững hơn, tăng cơ hội sở hữu nhà ở cho người có nhu cầu thực”, ông Châu nói.

Đồng quan điểm với ông Châu, giới chuyên gia nhận định, việc ngăn đầu cơ bất động sản bằng cách siết tín dụng trên thực tế là một giải pháp phi thị trường. Nếu triển khai giải pháp này, toàn bộ dòng tiền trên thị trường bất động sản sẽ đóng băng, gây tắc nghẽn cả nền kinh tế. Cần khơi thông pháp lý để nguồn cung tăng lên mới có thể đạt được mục tiêu giảm nhiệt giá nhà theo đúng quy luật cung cầu.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cũng cho biết, hiện nay, doanh nghiệp khó có thể giảm giá bán bởi chi phí đất liên tục tăng, giá vật tư, chi phí nhân công đang chiếm một phần lớn trong cơ cấu giá. "Đối với những dự án cao cấp, dù có giảm một chút thì người mua nhà lần đầu, người có thu nhập thấp cũng khó tiếp cận. Trong khi đó, việc siết cho vay mua nhà thứ hai có thể khiến thị trường khựng lại, khiến thị trường vừa khởi sắc có nguy cơ bị đình trệ", vị này cho biết.