Các đại biểu thống nhất cần sớm có luật về quản lý chung cư. Ảnh: Lê Toàn

Tranh chấp gia tăng

Theo số liệu thống kê của 40 địa phương, đến hết quý I/2019, cả nước có tới 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư.

Tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện; TP.HCM cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư xảy ra tranh chấp.

Tại Tọa đàm, ông Lê Trọng Minh, Tổng Biên tập Báo Đầu tư cho biết, Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất thế giới. Đó là một trong những lý do khiến mô hình bất động sản đa sở hữu, đặc biệt là các dự án chung cư, khu đô thị ngày càng thịnh hành.

Tuy nhiên, trong quá trình hình thành, quản lý và vận hành các dự án bất động sản đa sở hữu vừa qua đã xuất hiện rất nhiều vấn đề, nút thắt, không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, đến các thành viên thị trường, mà còn có nguy cơ gây ra những bất ổn về trật tự xã hội.

Nguyên nhân của thực trạng này đã được chỉ ra, trong đó, có nguyên nhân thuộc về những quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm, chế tài chưa kịp thời, chưa có quy định chi tiết về kinh phí quản lý, sử dụng, bảo trì sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng.

“Cùng với đó, những vấn đề như hợp đồng mẫu hiện nay liệu có quá nghiêng về các chủ đầu tư khiến khách hàng cảm thấy mình luôn bị xử ép; cách tính diện tích chung - riêng còn dễ gây hiểu nhầm; tại sao quy định về việc thành lập Ban quản trị chưa tính đến các khu đô thị; nên bỏ hay vẫn tiếp tục giữ quy định nộp quỹ bảo trì và thu nộp, quản lý quỹ này ra sao…”, ông Lê Trọng Minh nêu vấn đề.

Xây dựng tiêu chuẩn dịch vụ

Phát biểu tại Tọa đàm, bà Vũ Ngọc Hương, CEO Công ty Venus Corp, doanh nghiệp chuyên quản lý vận hành nhà chung cư, văn phòng cho biết, Bộ Xây dựng đã ban hành tiêu chuẩn phân hạng nhà chung cư (Thông tư 14/2008/TT-BXD). Theo đó, nhà chung cư được phân thành 4 hạng. Tuy nhiên, các tiêu chí phân loại còn rất chung chung, dẫn đến trong thực tế có sự nhập nhằng giữa các loại nhà chung cư.

Cũng theo bà Hương, trong lĩnh vực quản lý vận hành tòa nhà, các dịch vụ được cung cấp tương ứng theo từng loại nhà. Nhưng hiện nay, thực tiễn thị trường chưa có các tiêu chí phân loại này, dẫn đến tiêu chí chung về mức phí quản lý tương ứng với yêu cầu dịch vụ được cung cấp thực sự chưa rõ ràng.

“Đây là một trong những bất cập mà Công ty Venus đang cố gắng khắc phục ngay từ đầu. Trong quá trình đàm phán, thương thảo hợp đồng quản lý vận hành thì các tiêu chí giá trị của dịch vụ sẽ được xác lập một cách cụ thể. Đây là cơ sở để các bên liên quan thực hiện giám sát, đánh giá các quá trình cung cấp dịch vụ quản lý vận hành”, bà Hương nói.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cũng cho rằng, tại Việt Nam đã và đang tồn tại các dạng bất động sản đa sở hữu có bản chất và đặc điểm giống nhau như nhà chung cư, các dạng bất động sản vừa sở hữu riêng như nhà liền kề, nhưng cũng vừa có đường giao thông, tiện tích thuộc sở hữu chung của khu dân cư. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẫn chỉ giới hạn và xem nhà chung cư là một hình thức sở hữu, chưa xem xét đến các dạng bất động sản tương tự khác cùng bản chất.

Theo ông Phượng, cần quy định phổ quát hơn về khái niệm hình thức “sở hữu chung cư” với các loại hình bất động sản có cùng bản chất về sở hữu và đặc điểm. Ngoài ra, với các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng trên thực tế đang hình thành và phát triển, nhưng chưa được pháp luật quy định, đây cũng là hình thức “sở hữu chung” như trên và thực tế đang được các chủ đầu tư linh hoạt “vận dụng”.

Về hoạt động tổ chức của các chủ sở hữu, ông Phượng cho rằng, bản chất của tổ chức các chủ sở hữu là tổ chức dân sự, mang tính tự quản lý, tự chịu trách nhiệm.

“Pháp luật cần có các quy định mang tính cởi mở để tổ chức của các chủ sở hữu thực hiện đầy đủ các chức năng như: bổ sung thẩm quyền để các chủ sở hữu thực hiện việc định đoạt đối với tài sản chung; tổ chức của các chủ sở hữu có quyền thuê lao động, dịch vụ để Ban quản trị thực hiện các hoạt động của mình; quy định việc bãi nhiệm thành viên Ban quản trị khi không còn đủ sự tín nhiệm; người bên ngoài cũng có thể là thành viên Ban quản trị”, ông Phượng đề xuất.

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, các ý kiến tại cuộc Tọa đàm sẽ được ghi nhận để làm căn cứ sửa đổi thông tư về quản lý vận hành bất động sản đa sở hữu trong thời gian tới.