Từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ chính thức có hiệu lực. Đây là những đạo luật đặc biệt quan trọng, tác động lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và nền kinh tế nói riêng.

Tại Tọa đàm "Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới" do Tạp chí TheLEADER tổ chức, các chuyên gia, doanh nghiệp đều kỳ vọng các luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024 sẽ tạo ra một bước đột phá mới, tạo động lực cho sự phát triển của thị trường.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: "Tạo cuộc chơi hay hơn, hấp dẫn hơn"

Trong các luật sửa đổi lần này, quan điểm của các nhà làm luật là nhằm đồng nhất các quy định thể chế, liên quan đến sử dụng đất đai, không để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật, giúp cho các hoạt động đầu tư, sử dụng các nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch, hướng đến việc làm thế nào đẩy mạnh năng lực thực tế.

Các khó khăn của thị trường thời gian vừa qua cũng chính là sự sàng lọc cuộc chơi. Thị trường chỉ còn lại những doanh nghiệp đủ năng lực. Các doanh nghiệp nhỏ sẽ buộc phải cùng liên doanh, liên kết để có đủ sức phát triển và tồn tại trên thị trường.

Khi các luật có hiệu lực, các doanh nghiệp sẽ không thể "tay không bắt giặc", việc phát triển các dự án sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Các nhà đầu tư phải là người làm thật, chơi thật. Việc đón sóng, lướt sóng ảo sẽ không thể xảy ra khi các quy định pháp luật mới có hiệu lực.

Một số điểm mới của các luật liên quan đến thị trường bất động sản như bảng giá đất trước quy định 5 năm 1 lần, do trung ương quyết định, tuy nhiên hiện nay bảng giá đất được cập nhật hàng năm, phân quyền xuống địa phương. Các thông tin về giá đất chặt chẽ, rõ ràng, để cuộc chơi có tính chất sòng phẳng, công bằng hơn.

Bên cạnh đó là các quy định về đầu tư, nhà ở xã hội, bán nhà cho người nước ngoài... đó là những quy định mới sẽ tạo cuộc chơi hay hơn, hấp dẫn hơn trong thời gian tới.

Các quy định mới trong luật như vậy, song vấn đề đặt ra là các nghị định, thông tư dưới luật liệu có phát sinh thêm những điểm nghẽn hay không?

Vấn đề chất lượng các văn bản dưới luật vẫn là băn khoăn rất lớn của các doanh nghiệp, nhà đầu tư. Liệu tới đây các văn bản này có thực sự tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp hay không?

Đặc biệt, vấn đề giá đất cũng là điểm nghẽn rất lớn, nếu không giải quyết được sẽ tiếp tục gây tắc nghẽn các dự án, kéo theo đó là nhiều vấn đề ách tắc cho thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home: "Chủ đầu tư thêm tự tin hơn trong phát triển nhà ở xã hội"

Trước khi ngày 1/8 các bộ luật có hiệu lực, các nghị định hướng dẫn về nhà ở xã hội đã có ngay trước đó. Đặc biệt, việc giải quyết được định khâu định giá đất giúp rút ngắn đáng kể quá trình phát triển nhà ở xã hội.

Thêm nữa, các chủ đầu tư nhà ở xã hội không còn phải bắt buộc dành ra 20% phần diện tích để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Điều này giúp “cởi trói” rất lớn do đơn giá cho thuê, hiện được công khai trên các cổng thông tin, nhưng vẫn đắt hơn mặt bằng giá người dân tự cho thuê, chưa kể thủ tục pháp lý rất phức tạp. Việc mua bán hay cho thuê nên để thị trường tự quyết định.

Bên cạnh đó, với quy định trước đây, người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội lại không đủ tiền, trong khi người trung lưu không đủ tiền mua nhà ở thương mại thì không đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội. Cùng với đó là những quy định chồng chéo, phức tạp về vấn đề hộ gia đình – hộ khẩu.

Cuối cùng, việc cởi trói điều kiện yêu cầu cá nhân mua (vợ/chồng) thu nhập không quá triệu đồng mỗi tháng nhưng bổ sung việc chính thức tính tổng thu nhập 2 vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng đã tháo gỡ rất lớn cho người dân, cho thấy Bộ Xây dựng và Chính phủ đã lắng nghe các ý kiến chuyên gia.

Bốn yếu tố trên sẽ giúp các chủ đầu tư thêm tự tin hơn trong phát triển nhà ở xã hội.

Hiện ở các nước phát triển, cứ 5 người thì có 1 người đang ở nhà ở xã hội. Điều này cho thấy tính hợp lý và có cơ sở từ “con số 20%” theo quy định mà các cơ quản lý đã đưa ra.

Với sự cởi trói mạnh mẽ về luật, tôi mong chờ thông tư mới ra đời sẽ giúp tháo gỡ toàn bộ khó khăn để các chủ đầu tư yên tâm làm nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Dũng Minh, Phó tổng giám đốc MIKGroup: "Hy vọng thị trường có thêm các Khu đô thị lớn vài trăm héc-ta"

Thời giam tới, tôi kỳ vọng các luật mới sẽ tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư lớn có các dự án quy mô lớn mới mang lại giá trị thực sự cho xã hội. Gần 5 năm gần đây, các dự án có quy mô lớn như Vinhomes Smart City, Ocean, Ecopark… đã tạo ra giá trị gia tăng lớn.

Đơn cử như Smart City Tây Mỗ, bốn năm trước giá bán chỉ tầm 30 triệu đồng/m2, bây giờ đã lên tới 80-90 triệu đồng/m2. Điều này không chứng minh cho tình trạng thị trường đang phát triển nóng, mà cho thấy dự án được đầu tư bài bản, có quy mô, hạ tầng tốt đã mang lại giá trị thực sự cho người mua.

Tôi nghĩ vấn đề ngắn hạn như nguồn cung hạn chế là một trong những yếu tố tác động tới giá bán. Từ giờ đến cuối năm và đầu năm sau, giá bán trung bình còn lên cao hơn nữa.

Trong thời gian tới, với hành lang pháp lý mới, tôi hy vọng trên thị trường có nhiều quỹ đất lớn hơn và khu đô thị thực sự lớn vài trăm héc-ta trở lên.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group: "Có cơ hội cho các chủ đầu tư vừa và nhỏ"

Theo tôi, tác động của ba luật sửa đổi với các chủ đầu tư vừa và nhỏ không quan trọng bằng việc doanh nghiệp có đủ nguồn lực hay không. Đánh giá chung của BHS là ít nhất, ba loại luật đã được thông qua và thông qua sớm.

Giống như bóng đá, tôi cho rằng, không có luật nào chỉ có lợi, hay có hại cho một nhóm đối tượng cụ thể. Các luật mới ra đời có thể coi là một lằn ranh để các chủ đầu tư bất động sản bám sát, phát triển các sản phẩm phù hợp.

Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam trải dài trên nhiều tỉnh thành với hàng nghìn chủ đầu tư. Do đó, chúng ta vẫn kì vọng có cơ hội cho các chủ đầu tư vừa và nhỏ. Như G-Home đã triển khai thành công nhà ở xã hội ở các tỉnh miền núi.

Tôi tin rằng, tác động về yếu tố thị trường là có, khi cùng lúc có nhiều đối tượng cấu thành nên lĩnh vực bất động sản, cả cung, cầu, pháp lý và lực lượng môi giới bán hàng. Sau khi thị trường bất động sản mất hơn 2 năm khó khăn, thanh khoản kém, thì thị trường đã tái khởi động nhưng co cụm ở các thành phố lớn.

Các chủ đầu tư vừa và nhỏ không có lợi thế nguồn lực, nên khó cạnh tranh ở các thị trường lớn. Nhưng cơ hội vẫn có ở các thị trường ven, các thị trường mới.