Thương vụ hợp tác giữa Lotte và Phát Đạt tại dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm là một trong những điểm nhấn của thị trường M&A bất động sản nửa đầu năm 2026. Ảnh: Lê Toàn.

Ưu tiên chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành

Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục duy trì sức hấp dẫn mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư nước ngoài trong nửa đầu năm 2026, bất chấp những thách thức từ môi trường kinh tế vĩ mô toàn cầu.

Theo báo cáo mới công bố của JLL Việt Nam, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vẫn tăng trưởng mạnh, song hoạt động M&A đang bước sang giai đoạn sàng lọc khi nhà đầu tư ưu tiên các tài sản có chất lượng, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, vốn FDI giải ngân ước đạt 11,72 tỷ USD, tăng 8,1% so với cùng kỳ và là mức giải ngân cao nhất trong giai đoạn nửa đầu năm của 5 năm qua.

Mặc dù dòng vốn FDI tiếp tục duy trì ở mức cao, song phần lớn dòng vốn FDI thực hiện tiếp tục đổ vào lĩnh vực sản xuất và chế biến chế tạo, chiếm 82,6% tổng vốn đăng ký trong nửa đầu năm.

Điều này cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài đang ưu tiên phân bổ nguồn lực vào hoạt động sản xuất thực tế tại nhà máy và kho vận hơn là các thương vụ M&A bất động sản, vốn chỉ chiếm khoảng 7,4% tổng dòng vốn.

Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn, JLL Việt Nam, cho biết đã có sự dịch chuyển rõ rệt từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chiến lược đầu tư dựa trên chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành thực tế.

Theo ông, trong môi trường chi phí vốn còn ở mức cao, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Đây sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút vốn của thị trường trong giai đoạn tiếp theo.

Báo cáo của JLL cho thấy, giá năng lượng gia tăng cùng những căng thẳng địa chính trị đang tái định hình bức tranh M&A bất động sản tại Việt Nam. Chi phí đầu vào xây dựng leo thang và điều kiện tiếp cận vốn ngày càng chặt chẽ khiến nhiều chủ đầu tư lựa chọn chuyển nhượng các dự án hiện hữu thay vì triển khai dự án mới.

Xu hướng này đang thúc đẩy hoạt động M&A khi các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên việc mua lại các tài sản đã hình thành thay vì phát triển từ đầu, đặc biệt trong bối cảnh bài toán hiệu quả đầu tư và thời gian phát triển dự án ngày càng trở nên thách thức.

Khẩu vị của nhà đầu tư cũng trở nên chọn lọc và thận trọng hơn đáng kể. Dòng vốn đang tập trung vào các dự án có tính minh bạch cao, vị trí chiến lược, khả năng kết nối hạ tầng tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Quy trình thẩm định ngày càng được siết chặt khi nhà đầu tư ưu tiên bảo toàn vốn hơn là tìm kiếm các cơ hội tăng giá mang tính đầu cơ.

Nhà ở tiếp tục dẫn dắt các thương vụ M&A

Trong 6 tháng đầu năm, phân khúc nhà ở tiếp tục dẫn dắt thị trường M&A bất động sản, chiếm tỷ trọng lớn nhất về số lượng giao dịch.

Một trong những thương vụ đáng chú ý là việc Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng chuyển nhượng bốn phân khu tại dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai). Trong đó, các phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích khoảng 30,7 ha, do Công ty TNHH Đại Phước Thiên An phát triển, được chuyển nhượng cho Công ty cổ phần TNT Phú Hòa với giá trị hơn 97 triệu USD.

Riêng phân khu 7.1 với diện tích khoảng 14,3 ha, do Công ty TNHH Đại Phước Thiên Minh phát triển, được chuyển nhượng cho Công ty cổ phần Everland An Giang với giá trị dự kiến hơn 19 triệu USD.

Đối với các dự án quy mô lớn, mô hình liên doanh phát triển dự án đang ngày càng được ưa chuộng. Thương vụ nổi bật nhất trong giai đoạn này là  Tập đoàn Lotte và Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem 60.000 tỷ đồng. Theo thỏa thuận hợp tác đầu tư đã được ký kết, Phát Đạt tham gia dự án với tỷ lệ 35%.

Trong một giao dịch khác, TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản gồm Cosmos Initia, Koterasu và Hinokiya đã hoàn tất việc mua lại khu đất phát triển rộng 1,9 ha trên đường Đào Sư Tích (TP.HCM) với giá trị ước tính khoảng 30 triệu USD. Ngoài ra, thị trường phía Nam cũng ghi nhận các thương vụ đáng chú ý như OBC Holdings mua lại dự án tháp căn hộ Thuận An Xanh và Bcons Group mua lại dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt.

Ở phân khúc bất động sản thương mại, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đã hoàn tất việc mua lại Công ty TNHH 3H Việt Nam và Công ty TNHH Logistics A&E, từ đó gián tiếp nắm quyền chi phối CTCP Láng Hạ – đơn vị phát triển dự án tổ hợp văn phòng và thương mại cao 34 tầng tại vị trí đắc địa ở Hà Nội.

Trong lĩnh vực bán lẻ, đầu năm 2026, Pico Holdings đã ký thỏa thuận mua lại phần vốn liên quan đến hệ thống điện máy Nguyễn Kim từ Central Retail Corporation. Thương vụ có giá trị công bố khoảng 36 triệu USD, đánh dấu quá trình hợp nhất giữa hai thương hiệu bán lẻ lâu đời tại Việt Nam.

Phân khúc công nghiệp ghi nhận hoạt động M&A ở mức thận trọng hơn. Công ty cổ phần Container Việt Nam (Viconship) đã hoàn tất việc mua lại 65% cổ phần chi phối tại Công ty TNHH Harbour City với giá trị khoảng 34,7 triệu USD. Doanh nghiệp mục tiêu được thành lập năm 2025 với vốn điều lệ hơn 53,5 triệu USD và hiện đang phát triển dự án bất động sản công nghiệp rộng khoảng 6.000 m2 tại Khu đô thị mới sân bay Cát Bi, Hải Phòng.

Nhìn về phía trước, JLL Việt Nam đánh giá lĩnh vực trung tâm dữ liệu (data center) đang nổi lên như một phân khúc đầy tiềm năng. Nhiều nhà đầu tư trong khu vực đang tích cực tìm kiếm quỹ đất, đánh giá điều kiện hạ tầng kỹ thuật và chuẩn bị cho kế hoạch gia nhập thị trường Việt Nam. Đây được xem là phân khúc mới có khả năng ghi nhận nhiều giao dịch đáng chú ý trong nửa cuối năm.

Tuy vậy, thị trường vẫn đang gặp một số rào cản. Theo ông Tạ Mỹ Bách, rào cản lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở thanh khoản hay sự quan tâm của nhà đầu tư, mà chủ yếu đến từ khoảng cách kỳ vọng giữa bên mua và bên bán. Trong khi nhiều chủ sở hữu kỳ vọng mức giá phản ánh triển vọng phục hồi của thị trường, các quỹ đầu tư quốc tế vẫn giữ quan điểm thận trọng sau giai đoạn kinh tế toàn cầu biến động mạnh.

“Chúng tôi kỳ vọng khoảng cách này sẽ dần thu hẹp khi niềm tin thị trường cải thiện và các thương vụ thành công tiếp tục được ghi nhận trong thời gian tới,” ông Bách nhận định.