Ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam.

Quan sát các thương vụ M&A  lĩnh vực bất động sản thời gian qua, ông có bình luận gì về diễn biến thị trường?

Trong 2 năm qua, thị trường M&A bất động sản ở Việt Nam đã trở nên hấp dẫn và đầy tiềm năng. Trong khu vực, giao dịch bất động sản đã giảm đáng kể trong 12 tháng qua, dẫn đến việc còn một lượng vốn lớn sẵn sàng đầu tư. Mặc dù lãi suất vẫn cao, nhưng triển vọng tăng trưởng và lợi suất tương đối cao sẽ thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Trong suốt năm 2023, Savills tiếp tục nhận được nhiều yêu cầu mạnh mẽ từ các doanh nghiệp muốn đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam.

Trong thời gian tới, Việt Nam sẽ tiếp tục thu hút nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia và Nhật Bản. Ngoài ra, thị trường có thể đón nhận sự quan tâm từ các nhà đầu tư Trung Đông.

Phân khúc mà các nhà đầu tư quan tâm là gì và tập trung ở khu vực nào, thưa ông?

Thị trường văn phòng tại TP.HCM là một trong những thị trường hấp dẫn nhất thế giới, với tỷ lệ lấp đầy cao, nguồn cung hiện tại thấp và triển vọng thuê trong dài hạn tăng, bởi thế, đây là phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Các nhà phát triển bất động sản nhà ở lại được thu hút bởi triển vọng của quá trình đô thị hóa đang gia tăng tại Việt Nam. Động lực về dân số của thị trường có nhiều điểm thuận lợi cùng với tầng lớp trung lưu ngày càng tăng cao sẽ tạo ra nguồn cầu mạnh mẽ về nhà ở trong tương lai. Những yếu tố này khiến Hà Nội và TP.HCM trở nên hấp dẫn hơn trong mắt nhiều nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, những khu vực ngoại ô được kết nối bởi các dự án đường vành đai mới đang được xây dựng ở các tỉnh như Bình Dương, Long An và Đồng Nai tại phía Nam; Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang ở phía Bắc cũng trở thành những điểm đến đầu tư tiềm năng.

Tại sao bất động sản công nghiệp lại hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài, thưa ông?

Việt Nam đang có nhiều lợi thế để mở rộng phát triển ngành công nghiệp với vị trí địa lý thuận lợi và các yếu tố nền tảng mạnh mẽ như chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn của Chính phủ, lực lượng lao động dồi dào, có chất lượng. Các khu công nghiệp được phát triển bởi những nhà đầu tư uy tín, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, với hệ thống cảng biển, đường vành đai và sân bay…

Nhiều tập đoàn đang thực hiện chiến lược "Trung Quốc + 1", đã thúc đẩy sự phát triển công nghiệp tại Việt Nam.

Có thể thấy, so với các nước trong khu vực, Việt Nam có vị trí khá cạnh tranh. Mức lương trong ngành sản xuất tại Việt Nam thấp hơn so với Trung Quốc, Malaysia, Thái Lan, đạt 329 USD/tháng vào năm 2023. Những yếu tố này khiến bất động sản công nghiệp hấp dẫn nhà đầu tư ngoại.

Theo ông, các yêu cầu cụ thể mà nhà đầu tư đặt ra trước mỗi giao dịch M&A là gì?

Các nhà đầu tư đều rất thận trọng về quyền sở hữu hợp pháp của dự án, họ cần một lộ trình rõ ràng trong việc phê chuẩn của các cơ quan nhà nước. Việc giải quyết phí sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch 1/500 là yếu tố quan trọng nhất đối với các dự án phát triển chung cư.

Hiện tại, vẫn ít dự án có quyền sở hữu hợp pháp rõ ràng và có đủ phê duyệt cần thiết để phát triển, khiến các nhà đầu tư ngần ngại khi tham gia thị trường. Các ngân hàng cũng gặp khó khi không có tài sản thế chấp để cho vay dự án bất động sản.

Việc sửa đổi một số luật liên quan đến bất động sản có giúp thúc đẩy hoạt động M&A không, thưa ông?

Cho đến nay, các thay đổi trong khung pháp lý vẫn chưa được triển khai hoàn toàn, do đó, các cơ quan chức năng vẫn cẩn trọng trong việc triển khai. Chỉ khi có sự thay đổi thực sự và tiến bộ trong việc giải quyết phí sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoạt động M&A mới sôi động.

Ông nhận định thế nào về thị trường M&A lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới?

Như đã đề cập ở trên, có một lượng lớn nguồn vốn đang tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản tại Việt Nam. Thị trường này có nền tảng phát triển kinh tế vững chắc, tiềm năng đầu tư hấp dẫn nhờ đô thị hóa, tỷ lệ dân số, hệ thống hạ tầng tiếp tục được hoàn thiện, nguồn FDI mạnh mẽ và tầng lớp trung lưu tăng trưởng nhanh chóng. Nếu có khung pháp lý rõ ràng và thủ tục hành chính nhanh gọn, hoạt động M&A bất động sản sẽ sôi động trong vòng 2 - 3 năm tới.

Hiện nay, các nhà đầu tư nước ngoài chọn bắt tay với doanh nghiệp trong nước để cùng nhau phát triển dự án, thay vì “mua đứt bán đoạn” như trước. Tại sao lại vậy, thưa ông?

Các đối tác trong nước luôn là một thành phần quan trọng trong việc đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Trên thực tế, hầu hết các khoản đầu tư nước ngoài cho đến năm 2010 thường được thực hiện dưới hình thức thỏa thuận liên doanh.

Các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá cao kinh nghiệm dày dặn và kiến thức về thị trường Việt Nam của các doanh nghiệp trong nước. Các doanh nghiệp trong nước cũng cung cấp cơ hội đầu tư lớn hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài, ví dụ như cơ sở rộng khắp hoặc các ngành phụ hỗ trợ. Điều này cho phép nhà đầu tư nước ngoài có khả năng mở rộng nhanh chóng sau khi bước vào thị trường, đồng thời sử dụng kinh nghiệm và mạng lưới mà đối tác địa phương cung cấp.