Nguồn cung nhà phố, biệt thự tại thị trường phía Nam tăng mạnh, nhưng sức mua vẫn ở mức thấp (Ảnh: P.V)

Dự án đua nhau ra hàng

Tháng 6 vừa qua, tại Hóc Môn (TP.HCM), Dự án Vinhomes Saigon Park có quy mô gần 1.000 ha được Tập đoàn Vingroup triển khai xây dựng và mở bán. Ở giai đoạn I, chủ đầu tư đưa ra khoảng 1.700 căn nhà phố, biệt thự với mức giá từ 8-20 tỷ đồng/căn.

Tại Hậu Nghĩa, tỉnh Tây Ninh, cuối năm 2025, Vingroup cũng ra mắt Dự án Vinhomes Green City có quy mô gần 200 ha, gồm 517 căn biệt thự và 4.510 căn nhà phố.

Cũng tại Tây Ninh, đầu năm 2026, Tập đoàn BIM Land giới thiệu ra thị trường Dự án Thanh Phú Centre Point tại xã Bến Lức. Dự án có diện tích 85 ha, gồm 607 căn nhà phố liền kề, 313 căn biệt thự và 331 căn shophouse.

Thị trường nhà phố, biệt thự đang rơi vào tình trạng "nóng bên cung - lắng bên cầu", khi nguồn hàng liên tục được tung ra nhưng người mua vẫn dè dặt xuống tiền vì giá bán và lãi suất vay cao.

Đối diện Dự án này, Tập đoàn Ecopark đang triển khai mở bán Dự án Eco Retreat. Dự án được đưa ra thị trường từ năm 2025 và hiện vẫn tiếp tục mở bán các giai đoạn mới. Dự án có diện tích 220 ha, gồm 4.951 căn nhà phố và biệt thự.

Không xa hai dự án trên, Dự án La Home do Công ty cổ phần Prodezi Long An làm chủ đầu tư cũng đang được mở bán. Dự án có quy mô 100 ha với khoảng 3.750 sản phẩm nhà phố, biệt thự.

Tại khu vực xã Mỹ Hạnh, Tập đoàn Trần Anh Group đang triển khai bán phân khu mới The Agula thuộc dự án Phúc An City. Phân khu có diện tích gần 25 ha với 116 căn biệt thự và 575 căn nhà phố.

Tại Đồng Nai, Nam Long Group cũng đang triển khai bán hàng Dự án Izumi City. Dự án có diện tích 170 ha, hiện mở bán giai đoạn mới với khoảng 687 căn nhà phố, biệt thự.

Giá bán của các dự án nói trên dao động từ 5 tỷ đến hơn 20 tỷ đồng/căn.

Theo số liệu của DKRA Group, trong tháng 6, thị trường phía Nam có 89 dự án nhà phố, biệt thự đang triển khai bán hàng với khoảng 7.853 căn được đưa ra thị trường, giảm 2% so với tháng trước. Trong đó, nguồn cung tập trung chủ yếu tại Đồng Nai (33,8%), TP.HCM (33,2%) và Tây Ninh (33%).

Đặc biệt, theo DKRA Group, giá bán sơ cấp cao nhất tại TP.HCM lên tới 700 triệu đồng/m2, Đồng Nai khoảng 230 triệu đồng/m2 và Tây Ninh khoảng 100 triệu đồng/m2.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết, mặt bằng giá sơ cấp hiện duy trì xu hướng đi ngang so với đầu năm nhưng có dấu hiệu tăng do chi phí đầu vào như xây dựng hạ tầng, tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và lãi suất ngân hàng tăng.

Tiêu thụ thấp

Dù lượng hàng mở bán lớn nhưng sức tiêu thụ lại rất thấp. Số liệu của DKRA cho thấy, trong tổng số 7.853 căn mở bán trong tháng chỉ có 276 căn được tiêu thụ, giảm 7% so với tháng trước.

Một chủ đầu tư đang mở bán dự án nhà phố, biệt thự tại xã Mỹ Hạnh, tỉnh Tây Ninh cho hay, lượng hàng tung ra thị trường khá lớn nhưng sức mua rất chậm. Trong tháng 5 và tháng 6, dù dự án đã hoàn thiện sản phẩm, khách hàng mua có thể nhận nhà ngay, nhưng vẫn hầu như không phát sinh giao dịch thành công.

Ông Nguyễn Văn Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản WTLand cho biết, doanh nghiệp hiện có khoảng 100 nhân viên kinh doanh, chủ yếu phân phối các sản phẩm nhà phố, biệt thự tại Tây Ninh và khu Tây TP.HCM. Tuy nhiên, từ đầu năm 2026 đến nay, nguồn cung từ các chủ đầu tư rất lớn nhưng giao dịch vẫn ở mức thấp.

"Hiện nay, các chủ đầu tư yêu cầu các sàn ký quỹ từ 300-500 triệu đồng để trở thành sàn F1. Tuy nhiên, giao dịch rất chậm. Tháng 5, dù chúng tôi chi mạnh cho truyền thông trên các nền tảng số cũng chỉ bán được 2 căn nhà phố tại dự án ở Hóc Môn; sang tháng 6 chỉ bán được 1 căn", ông Thành nói.

Theo ông Thành, thị trường hiện chỉ sôi động ở phía cung khi chủ đầu tư liên tục mở bán, trong khi phía cầu vẫn khá trầm lắng do người mua còn dè dặt xuống tiền. Nhiều dự án ghi nhận lượng khách quan tâm lớn nhưng tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thực tế thấp hơn kỳ vọng.

Bà Lê Thị Ngoãn, cư dân phường Phú Nhuận (TP.HCM) chia sẻ, đầu năm 2026 bà có nhu cầu mua một căn biệt thự tại dự án ở Hóc Môn. Tuy nhiên, sau khi mở bán, giá sản phẩm quá cao. Cùng với mặt bằng lãi suất ngân hàng, căn biệt thự bà dự định mua có giá khoảng 16 tỷ đồng, trong đó dự kiến vay 10 tỷ đồng trong thời hạn 15 năm. Khi tìm hiểu tại ngân hàng, lãi suất cho vay là 9,5%/năm. Theo tính toán, mỗi tháng bà phải trả khoảng 80 triệu đồng tiền lãi và 55,5 triệu đồng tiền gốc, tổng cộng khoảng 135,5 triệu đồng. "Lãi suất này chỉ được ưu đãi trong 24 tháng, sau đó sẽ thả nổi lên khoảng 12,5%/năm. Với mức lãi suất như vậy, nếu mua để đầu tư thì ngay cả khi giá nhà tăng 20-30%, nhà đầu tư vẫn khó có lãi vì phần tăng giá gần như bù hết chi phí lãi vay", bà Ngoãn nói.

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập tại TP.HCM cho rằng, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng từ nay đến cuối năm do áp lực lãi vay tăng trong khi nguồn cung vẫn ở mức lớn.

Theo ông Hoàng, nghiên cứu từ báo cáo lãi suất của các ngân hàng cho thấy trong quý II/2026, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục tăng khi lãi suất huy động tăng thêm khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước. Hiện lãi suất cho vay bất động sản thả nổi đã lên mức 13-14%/năm, tăng khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

"Với mặt bằng lãi suất này, thanh khoản thị trường từ đầu năm 2026 đến nay vẫn kém khả quan bởi phần lớn nhà đầu tư lo ngại lãi suất sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian dài", ông Hoàng nhận định.

Báo cáo thị trường mới công bố của OneHousing cũng đưa ra nhận định tương đồng. Theo đó, thanh khoản thị trường bất động sản đã chậm lại trong nửa đầu năm 2026. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp đạt khoảng 50-60%, giảm mạnh so với mức trên 80% cùng kỳ năm trước.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng, thanh khoản giảm không đồng nghĩa dòng tiền rời bỏ thị trường. Theo ông, nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn còn nhưng người mua đang thận trọng và chọn lọc hơn trong quá trình ra quyết định.

Ở góc độ chủ đầu tư, bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Phó tổng giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông nhận định, thị trường năm 2026 khó khăn hơn năm 2025 khi dòng tiền vào bất động sản bị siết chặt và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao.

Đánh giá chung về thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường hiện tạo cảm giác sôi động ở bề nổi với hàng loạt hoạt động mở bán, kick-off và tái khởi động dự án, nhưng thanh khoản chưa cải thiện tương xứng.

Theo ông Kiệt, nguyên nhân lớn nhất là sự lệch pha cung - cầu khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi sản phẩm vừa túi tiền ngày càng khan hiếm. Mặt bằng giá nhà phố, biệt thự tại TP.HCM và các tỉnh lân cận đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua. Thậm chí, những mức giá từng chỉ xuất hiện ở khu vực trung tâm nay đã lan ra các khu vực ven đô.

"Người mua ở thực hiện nay gần như bị loại khỏi cuộc chơi ở phân khúc nhà phố, biệt thự", ông Kiệt nói.

Trong khi đó, để thúc đẩy giao dịch, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách ưu đãi như hỗ trợ lãi suất cố định dưới 7%/năm cho khách hàng. Five Star Group cũng tổ chức nhiều sự kiện bán hàng tại Hà Nội và đầu tư xây dựng sa bàn quy mô lớn để giới thiệu tổng thể dự án tới khách hàng. Nhờ các chính sách này, lượng giao dịch tại dự án của doanh nghiệp ghi nhận kết quả khả quan hơn.