Việt Nam đang bước vào giai đoạn thu hút dòng vốn FDI có chất lượng cao hơn, đồng thời cũng đặt ra những yêu cầu hoàn toàn mới đối với thị trường bất động sản công nghiệp. Ảnh: Lê Toàn.

Khách thuê đổi "khẩu vị", khu công nghiệp đổi tiêu chuẩn

"Nếu như trước đây, các doanh nghiệp FDI thường tìm kiếm những khu công nghiệp có quỹ đất lớn và nguồn lao động dồi dào thì nay điều đó đã thay đổi. Nhà đầu tư thế hệ mới có thể không cần diện tích đất quá rộng, nhưng lại đặt ra yêu cầu rất cao về chất lượng hạ tầng, nguồn điện, nước ổn định, tiêu chuẩn phát triển xanh cũng như khả năng kết nối chuỗi cung ứng".

Đó là nhận định của bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, khi trao đổi với phóng viên về sự khác biệt trong nhu cầu thuê đất của nhóm nhà đầu tư FDI thế hệ mới so với nhóm thâm dụng lao động trước đây.

Theo bà Trang, ngoài sự khác biệt về khẩu vị thuê đất, họ cũng không cần số lượng lao động quá lớn, nhưng yêu cầu tay nghề cao hoặc khả năng đào tạo để nâng cao kỹ năng nhanh chóng. Ngoài ra, yếu tố vị trí và khả năng kết nối hạ tầng tốt cũng là ưu tiên hàng đầu để đảm bảo tính linh hoạt trong chuỗi cung ứng.

Dẫn số liệu từ Cục Thống kê, bà Trang phân tích phần lớn dòng vốn FDI thực hiện tiếp tục đổ vào lĩnh vực sản xuất và chế biến chế tạo, chiếm 53,3% tổng vốn đăng ký trong 6 tháng đầu năm, cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài đang ưu tiên phân bổ nguồn lực vào hoạt động sản xuất thực tế tại nhà máy và kho vận.

Đáng chú ý, dòng vốn này chủ yếu đổ vào các ngành công nghệ cao, phản ánh quá trình chuyển dịch từ thu hút các ngành gia công truyền thống sang những lĩnh vực có giá trị gia tăng cao, phù hợp với định hướng nâng cấp chuỗi sản xuất của Việt Nam.

Đây là tín hiệu cho thấy Việt Nam đang bước vào giai đoạn thu hút dòng vốn FDI có chất lượng cao hơn, đồng thời cũng đặt ra những yêu cầu hoàn toàn mới đối với thị trường bất động sản công nghiệp. 

Nếu trước đây, chủ đầu tư chủ yếu đầu tư hệ thống điện, nước, giao thông nội khu thì hiện nay nhiều doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp đang mở rộng sang cung cấp các dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp trong suốt quá trình xây dựng và vận hành nhà máy. Đây được xem là lợi thế cạnh tranh mới nhằm giữ chân các tập đoàn đa quốc gia.

Theo bà Trang, xu hướng này đang thể hiện khá rõ tại các dự án khu công nghiệp mới được triển khai trong thời gian gần đây. Ngay từ khâu quy hoạch, yếu tố phát triển xanh đã được đặt làm nền tảng, trong khi tư duy phát triển cũng chuyển từ việc cung cấp quỹ đất sang xây dựng một hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh. 

“Nhiều nhà đầu tư còn đi xa hơn khi không chỉ cung cấp hạ tầng cứng như điện, nước, đường sá mà còn chú trọng vào các dịch vụ mềm để hỗ trợ nhà sản xuất trong suốt quá trình xây dựng và vận hành nhà máy”, bà Trang nói thêm.

Diễn biến của thị trường cũng cho thấy xu hướng này ngày càng rõ nét. Theo báo cáo của Avison Young Việt Nam, trong quý II/2026, thị trường TP.HCM tiếp tục duy trì hiệu quả hoạt động ổn định với tỷ lệ lấp đầy khoảng 70 - 73%. Thị trường tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI vào các ngành công nghệ cao, điện tử, bán dẫn và sản xuất chế biến chế tạo.

Giá thuê trung bình đạt khoảng 188 USD/m2/chu kỳ thuê, vẫn là mức cao nhất khu vực phía Nam. Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định mặt bằng giá thuê cao cũng cho thấy xu hướng dịch chuyển cơ cấu khách thuê.

Cụ thể, các doanh nghiệp công nghệ cao, điện tử, bán dẫn và logistics tiếp tục chiếm ưu thế, trong khi các ngành sử dụng nhiều đất có xu hướng mở rộng sang các tỉnh vệ tinh nhằm tối ưu chi phí đầu tư và vận hành.

Tương tự, dữ liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy bên cạnh sự tăng trưởng về sức hấp thụ, thị trường còn ghi nhận bước chuyển dịch chiến lược của dòng vốn FDI tại khu vực TP.HCM, thể hiện qua việc phân bổ nguồn vốn từ các ngành gia công truyền thống sang nhóm công nghệ lõi.

Sự gia tăng cam kết đầu tư vào trí tuệ nhân tạo (AI) và hạ tầng kỹ thuật số được minh chứng rõ nét qua hai dự án trọng điểm tại Khu Công nghệ cao TP.HCM (SHTP) - bao gồm dự án Data Center của nhà đầu tư Singapore (508 triệu USD) và dự án Starmason (480 triệu USD) - qua đó củng cố xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng hướng tới các nhóm ngành có hàm lượng giá trị gia tăng cao tại khu vực phía Nam.

Khu công nghiệp không còn bán đất, mà bán hệ sinh thái

Sự thay đổi trong "khẩu vị" của các nhà đầu tư FDI cũng đang thúc đẩy quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam. Theo Avison Young Việt Nam, các nhà đầu tư, đặc biệt là từ châu Âu và Mỹ, ngày càng đặt yêu cầu cao về phát thải, sử dụng năng lượng tái tạo và minh bạch môi trường. Do đó, các khu công nghiệp thế hệ mới đang chuyển từ mô hình cung cấp đất đơn thuần sang phát triển hệ sinh thái công nghiệp tích hợp, bao gồm hạ tầng năng lượng, công nghệ, logistics và tiện ích cho người lao động.

Việc tích hợp này không chỉ nâng cao hiệu quả vận hành mà còn cải thiện chất lượng môi trường làm việc, từ đó thu hút nguồn lao động chất lượng cao. Đây cũng là yếu tố quan trọng giúp các khu công nghiệp Việt Nam nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu và thu hút các dự án FDI quy mô lớn, có hàm lượng công nghệ cao.

Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc có nền tảng tăng trưởng bền vững nhờ dòng vốn FDI duy trì tích cực và lợi thế từ mạng lưới các hiệp định thương mại tự do (FTA) mà Việt Nam đã ký kết.

Theo ông, ngay cả những biến động như chính sách thuế đối ứng của Mỹ trong năm 2025 cũng chỉ tạo ra tác động ngắn hạn. Kinh nghiệm từ các giai đoạn chiến tranh thương mại trước đây cho thấy dòng vốn FDI thường nhanh chóng thích ứng khi các tập đoàn điều chỉnh lại chuỗi cung ứng toàn cầu.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng bất động sản công nghiệp hiện đang phát triển theo ba xu hướng chủ đạo: tập trung vào các cực tăng trưởng công nghiệp, phát triển khu công nghiệp xanh và trở thành động lực tăng trưởng của nhiều địa phương. Tuy nhiên, để duy trì sức hút trong giai đoạn tới, các chủ đầu tư sẽ phải đáp ứng những tiêu chuẩn ngày càng khắt khe về phát triển bền vững, giảm phát thải và chất lượng hạ tầng.