Thị trường bất động sản sẽ chuyển dần sang giai đoạn phát triển thực chất, lành mạnh hơn

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản phát triển lệch. Trong khi các căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn, thì nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân lại rất hạn chế.

Giám đốc một công ty địa ốc ví von, thị trường nhà ở tại TP.HCM như “kim tự tháp ngược”. Phần đáy kim tự tháp (phần lớn nhất) là nhóm người có thu nhập trung bình và thấp chiếm số lượng đông đảo nhất, có nhu cầu nhà ở cao nhất, nhưng nguồn cung lại ít nhất.

Ngược lại, phân khúc cao cấp - nơi nhu cầu thấp hơn, lại được đầu tư mạnh nhất. Điều này dẫn đến sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm, khi phần “đế” của thị trường chưa được đầu tư đủ, còn phần “đỉnh” lại bị tập trung quá mức. Sự lệch pha này không chỉ khiến việc tiếp cận nhà ở của đại đa số dân cư gặp khó khăn, mà còn tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Dự báo về thị trường bất động sản thời gian tới, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho hay, trong năm 2025, tại TP.HCM sẽ có khoảng 9.000 căn hộ mới và sẽ tăng lên 11.000 căn vào năm 2026. Song, nguồn cung phân khúc trung cấp và bình dân vẫn thiếu hụt nghiêm trọng. Bởi thế, trong ngắn hạn, giá nhà khó có cơ sở để giảm.

Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa, Phó viện trưởng Viện Đổi mới sáng tạo (Đại học Kinh tế TP.HCM) cũng dự báo, trong 10 năm nữa, giá bất động sản vẫn tăng đều ở mức hai con số. Tuy nhiên, mức tăng này chủ yếu dựa vào kỳ vọng phát triển của Thành phố và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp, chứ không dựa vào các chỉ số kinh tế.

“Người trẻ với thu nhập trung bình 30-40 triệu đồng/tháng vẫn rất khó mua được nhà, ngay cả nhà ở xã hội, nếu không có chính sách hỗ trợ hiệu quả từ Nhà nước. Điều này đòi hỏi những chính sách kịp thời để giúp họ an cư, phát triển sự nghiệp và cống hiến lâu dài”, ông Nghĩa khuyến nghị.

Ở góc nhìn khác, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính cho rằng, thị trường bất động sản sẽ chuyển dần sang giai đoạn phát triển thực chất, lành mạnh hơn và gắn liền với nhu cầu cùng khả năng hấp thụ của nền kinh tế.

Theo ông Hiển, những khu vực động lực kinh tế là trung tâm của dòng vốn đầu tư thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển. Tại phía Bắc sẽ tập trung vào các tỉnh, thành phố Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng. Những khu vực này đang thu hút dòng vốn FDI đáng kể, giải ngân ồ ạt. Các khu công nghiệp và khu dân cư liên tục được hình thành, tạo nên những trung tâm kinh tế sôi động.

Còn tại khu vực phía Nam, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và một số tỉnh lân cận sẽ là điểm đầu tư hấp dẫn. Những nơi này vừa là động lực kinh tế, vừa là trung tâm tích tụ dân cư, hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản.

“Trong năm 2025, thị trường sẽ tập trung chủ yếu vào các khu vực kinh tế động lực phía Bắc và phía Nam. Những khu vực khác, nếu không có động lực kinh tế rõ rệt, sẽ khó thu hút đầu tư và phát triển lâu dài”, ông Hiển nói.

Nhận định về phân khúc đầu tư tiềm năng trong thời gian tới, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, với phân khúc căn hộ, các sản phẩm có mức giá 50 - 70 triệu đồng/m2 tại khu vực TP.HCM sẽ thu hút người mua. Bên cạnh đó, phân khúc nhà phố, sản phẩm trong các khu đô thị hoặc khu vực riêng lẻ sẽ quay trở lại mạnh mẽ.

Với những khu vực giáp ranh và các tỉnh lân cận, ông Quang chỉ ra, Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ tiếp tục thu hút đầu tư nhờ vào hạ tầng ngày càng phát triển. Trong đó, Bình Dương đặc biệt nổi bật với tốc độ đô thị hóa nhanh, trở thành đối thủ cạnh tranh trực tiếp với TP.HCM về căn hộ giá bình dân.

“Trong năm 2025, các chủ đầu tư sẽ tung ra nhiều dự án mới, tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường. Giá bất động sản ổn định và có thể tăng, nhưng mức tăng sẽ có sự điều chỉnh phù hợp với nhu cầu thực tế. Thị trường sẽ loại bỏ dần các sản phẩm không phù hợp, tập trung vào phân khúc trung cấp và bình dân để đáp ứng nhu cầu ở thật”, ông Trần Khánh Quang nêu quan điểm.

Đưa ra lời khuyên với nhà đầu tư, các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp đều cho rằng, nhà đầu tư cần bình tĩnh và cẩn trọng, không nên vội vã mua bất động sản trong giai đoạn này, hãy lựa chọn kỹ lưỡng các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế và giá trị sử dụng.

Trước khi “xuống tiền” thì cần so sánh giá trị giữa các phân khúc bất động sản và vị trí địa lý tương ứng để đưa ra quyết định đầu tư hợp lý. Tập trung vào giá trị thực, đầu tư vào các sản phẩm có mức giá hợp lý và khả năng thanh khoản cao, thay vì chạy theo xu hướng hoặc kỳ vọng tăng giá quá mức. Cuối cùng là cần quan tâm đến hạ tầng, nên ưu tiên các khu vực có hạ tầng phát triển như Bình Dương, Đồng Nai và các khu vực quanh Vành đai 3, TP.HCM.