“Trong năm 2026, tỷ lệ hấp thụ có dấu hiệu chậm lại trên toàn thị trường. Có nơi đã ghi nhận tình trạng ‘cắt lỗ’ tới 500 triệu đồng”, đây là chia sẻ của TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tại hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới” tổ chức mới đây.

Theo vị chuyên gia, nguyên nhân của tình trạng này một phần đến từ việc nguồn cung mới gia tăng mạnh từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026. Mặt khác, việc nhiều ngân hàng áp dụng mức lãi suất cho vay lên tới 13 - 14%/năm đã tạo áp lực lớn lên cả nhà đầu tư mới lẫn những người mua ở thực trước đó.

Các chuyên gia cho rằng, biến động lãi suất sẽ khiến dòng tiền đầu tư ưu tiên tìm tới bất động sản ở thực.

Không chỉ vậy, các biến động địa chính trị cũng tác động tiêu cực đến thị trường, khiến tâm lý nhà đầu tư càng trở nên thận trọng và do dự hơn. Kết quả là tại một số khu vực và dự án, giá bán gần như đi ngang, thậm chí có xu hướng giảm.

“Thị trường đang có sự thay đổi rõ rệt về xu hướng đầu tư. Người mua ưu tiên sản phẩm chất lượng cao, hạ tầng và không gian sống tốt. Mặt khác, các dự án nhỏ lẻ dần kém hấp dẫn hơn. Nhu cầu mua để ở và đầu tư dài hạn sẽ tăng lên”, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

Tiếp nối câu chuyện về số phận của “các dự án nhỏ lẻ”, phóng viên đã có cuộc trao đổi riêng với TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả. Vị chuyên gia bình luận rằng, hiện đang có cuộc cạnh tranh về dòng vốn tín dụng trên thị trường. Các doanh nghiệp bất động sản lớn đang đứng trước nhiều cơ hội để bứt tốc, đặc biệt khi xét trong bối cảnh đất nước đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số. Đây là lý do nhiều chủ đầu tư ồ ạt ra hàng trong thời gian qua.

Tuy nhiên, những xung đột địa chính trị đã trở thành biến số mới, tạo thêm áp lực cho thị trường. Diễn biến này khiến lĩnh vực bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung phải đối mặt với nhiều thách thức hơn.

“Đây cũng là một lưu ý đối với những người đang có ý định vay mua nhà. Chúng ta cần đưa các biến số, thậm chí là ẩn số vào trong bài toán tài chính. Còn trong bối cảnh hiện tại, ai đang vay quá 50% giá trị căn nhà là cực kỳ rủi ro”, TS. Vũ Đình Ánh cho hay.

Trong bối cảnh đó, nhiều chính sách hỗ trợ lãi suất đã được thiết kế riêng nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua nhà. Theo ông Nguyễn Khánh Phúc, Phó giám đốc Khối Ngân hàng cá nhân Ngân hàng TMCP TPBank, nếu trước đây, thời gian hỗ trợ thường chỉ kéo dài 1 - 2 năm, thì nay một số dự án đã nâng lên tới 5 năm.

“Về phía ngân hàng, chúng tôi cũng thiết kế các sản phẩm theo hướng giảm áp lực trả nợ cho khách hàng. Trước đây, thời hạn vay phổ biến ở mức 10 - 20 năm, thì hiện nay có thể kéo dài tới 35 năm, thậm chí 40 năm”, ông Phúc cho biết.

Không chỉ vậy, thời gian ân hạn gốc cũng được nới rộng đáng kể. Nếu trước kia chỉ dao động trong khoảng 12 - 24 tháng, thì nay nhiều ngân hàng đã áp dụng mức 36 tháng, thậm chí lên tới 60 tháng. Những điều chỉnh này nhằm giúp khách hàng giãn áp lực tài chính trong giai đoạn đầu, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập chưa ổn định hoặc đang ở chu kỳ đầu của quá trình đầu tư.