Nguồn cung khan hiếm, giá tăng cao

Thị trường bất động sản quý III/2025 đã khép lại với nhiều chuyển động tích cực. Song, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM vẫn bị bó hẹp bởi các vướng mắc pháp lý, trong khi nhu cầu ở thực vẫn duy trì cao. Sự lệch pha giữa cung - cầu khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao.

Báo cáo nghiên cứu thị trường mới đây của Viện Nghiên cứu Kinh tế - tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) cho thấy, nguồn cung mới trong quý đạt khoảng 9.257 sản phẩm, giảm 20% so với quý trước, chủ yếu do yếu tố mùa vụ khi nhiều chủ đầu tư trì hoãn kế hoạch mở bán trong tháng.

Hạ tầng kết nối là "chìa khóa" quan trọng giúp cân bằng cung - cầu và kiểm soát giá nhà trong dài hạn. Ảnh: Lê Toàn

Tính chung toàn khu vực miền Nam, nguồn cung sơ cấp giảm 18% theo quý, chỉ khoảng 21.797 sản phẩm. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung tại TP.HCM, Bình Dương (cũ) và Long An (cũ) - các địa phương có hạ tầng phát triển và sức cầu thực cao.

Trong đó, căn hộ tiếp tục chiếm gần 80% tổng giỏ hàng, đa số nằm dọc theo các trục giao thông huyết mạch như Quốc lộ 13, Quốc lộ 1K… Đây cũng là những khu vực đang hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng liên vùng, giúp gia tăng khả năng kết nối và giá trị tài sản.

Đáng chú ý, giá bán căn hộ trong quý III/2025 tăng 5 - 7% so với quý trước, trong khi nhà thấp tầng tăng khoảng 2 - 5% theo năm. Sự tăng giá này không chỉ phản ánh chi phí đầu vào gia tăng (đất, vật liệu, lãi vay...) mà còn đến từ tình trạng khan hiếm nguồn cung thực tế, đặc biệt tại khu vực lõi trung tâm TP.HCM - nơi quỹ đất phát triển dự án mới ngày càng hạn chế.

“Bất động sản trung tâm TP.HCM đang ở giai đoạn khan hiếm nghiêm trọng, các dự án được mở bán mới đếm trên đầu ngón tay, khiến giá trị các tài sản hiện hữu liên tục được đẩy lên cao”, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Phát triển Kinh doanh sản phẩm của Dat Xanh Services nói và biết thêm, tỷ lệ hấp thụ trung bình trong quý 3 đạt 40 - 45%, giảm nhẹ khoảng 5 điểm % so với quý trước.

Theo bà Liên, khách hàng hiện nay được đánh giá cởi mở hơn trong việc tìm hiểu dự án, nhưng vẫn duy trì tâm lý thận trọng khi quyết định xuống tiền. Người mua ngày càng quan tâm đến tính pháp lý, tiến độ, uy tín chủ đầu tư và tiềm năng hạ tầng khu vực.

“Lời giải” không chỉ là tiền

Theo phân tích của các chuyên gia, bài toán nhà ở tại các đô thị lớn, đặc biệt là TP.HCM vẫn còn nhiều thách thức. Dưới góc nhìn thị trường, bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam cho rằng, thị trường nhà ở TP.HCM hiện vẫn tăng trưởng nhờ nhu cầu ở thực bền vững và hạ tầng phát triển. Song, những yếu tố nền tảng như quy hoạch, thủ tục và cơ chế hỗ trợ tài chính mới là chìa khóa quan trọng giúp cân bằng cung - cầu và kiểm soát giá nhà trong dài hạn.

Theo bà Hương, vấn đề sở hữu nhà hoặc giải quyết nhu cầu nhà ở không chỉ nằm ở khả năng chi trả của người mua, mà là câu chuyện hoạch định chính sách kinh tế xã hội của quốc gia. Nhà nước không thể trực tiếp can thiệp vào chiến lược giá bán của doanh nghiệp bất động sản. Thay vào đó, nên tác động bằng tháo gỡ pháp lý, quy hoạch các vùng kinh tế mới và đầu tư hạ tầng để thúc đẩy quá trình đô thị hóa đồng đều hơn nhằm kéo giãn dân.

“Đây là bài học xương máu của nhiều quốc gia. Muốn giãn dân thành công thì phải bắt đầu từ hạ tầng và đô thị hóa. Khi quy hoạch kinh tế - xã hội gắn với hạ tầng, việc bố trí quỹ đất ở dọc các trục giao thông sẽ giúp cả nhà ở thương mại và xã hội được triển khai nhanh hơn, đa dạng hóa nguồn cung cho người mua”, bà Hương nói.

Cùng với hạ tầng, các chính sách hỗ trợ tài chính cũng là trụ cột quan trọng để mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở. Trong đó, đề án thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia đang được nghiên cứu và dự kiến triển khai trong thời gian tới được các chuyên gia đánh giá là mô hình tạo ra lợi ích hai chiều.

Người mua được hỗ trợ tài chính hợp lý, còn doanh nghiệp có động lực tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền. Khi hai phía cùng hưởng lợi, thị trường sẽ tiến tới trạng thái cân bằng và bền vững hơn.

“Nếu muốn giải quyết tận gốc bài toán nhà ở, cần nhìn nhận đây là câu chuyện chính sách và quy hoạch chứ không phải chỉ đơn thuần là câu chuyện kinh doanh của các doanh nghiệp trên thị trường”, bà Hương nói.