Dù sai luật, nhưng việc mua bán nhà tái định cư vẫn diễn ra phổ biến vì giá khá rẻ. Ảnh: Dũng Minh

Sàn giao dịch gom hàng, dắt mối

Khảo sát của phóng viên Đầu tư Bất động sản (trong vai một người cần mua nhà) tại các dự án nhà tái định cư: Hoàng Cầu, Thành phố Giao lưu và Trung Hòa - Nhân Chính cho thấy, hiện các giao dịch được thực hiện với sự trợ giúp tích cực của các sàn giao dịch bất động sản.

Đến sàn Phú Hưng, một người tự nhận là nhân viên bán hàng của sàn này cho biết, hiện mức giá các căn tái định cư ở dự án nhà tái định cư Hoàng Cầu dao động trong khoảng 28 - 32 triệu đồng/m2, trong đó các căn góc có mức giá thấp hơn do những hạn chế về thiết kế (thiết kế hình chữ L, không tiện cho sinh hoạt, chỉ có 1 ban công, trong khi các căn giữa thiết kế vuông vắn, tiện lợi hơn, có 1 ban công, 1 lô gia). Mức giá này cao gấp đôi so với mức giá gốc.

Như vậy, với mức diện tích từ 59 - 91 m2, khách hàng sẽ phải chi thêm từ khoảng 800 triệu đồng đến trên 1,3 tỷ đồng tiền chênh cho chủ nhà và đơn vị môi giới.

Còn tại dự án nhà tái định cư Thành phố Giao lưu, môi giới tự giới thiệu là nhân viên kinh doanh Sàn giao dịch bất động sản VIC cho biết, mức giá các căn có diện tích trên 50 m2 dao động trong khoảng 22 - 23 triệu đồng/m2, các căn trên 70 m2 có giá dao động từ 19 - 20,5 triệu đồng/m2. Bình quân, mỗi căn có tiền chênh dao động trong khoảng 200 - 300 triệu đồng.

Với khu tái định cư Trung Hòa - Nhân Chính, theo nhân viên bán hàng Sàn giao dịch bất động sản An Phát, mức giá thấp nhất hiện là 26 triệu đồng cho mỗi m2 căn hộ. Khác với hai khu tái định cư tại Hoàng Cầu và Thành phố Giao lưu khi các giao dịch thứ cấp qua sàn đều là các căn hộ chưa có sổ đỏ, tại khu tái định cư Trung Hòa - Nhân Chính, có không ít các chủ nhà đã định cư nhiều năm giờ có nhu cầu thay đổi chỗ ở nên muốn bán lại các suất tái định cư của mình.

Chị Tạ Thị Hải Oanh, chủ một căn hộ ở tầng 5, tòa tái định cư N6A cho biết: “Nhà mình đã ở đây được 10 năm, nhưng giờ mua được cái nhà rộng hơn nên có nhu cầu bán lại căn tái định cư được phân trước đây. Toàn bộ đồ đạc cơ bản như điều hòa, tủ, bàn ghế… đều để lại hết cho chủ mới”.

Căn tái định cư chị Oanh rao bán có diện tích 63 m2, đã có sổ đỏ, mức giá đưa ra là 1,45 tỷ đồng, tương đương khoảng 23 triệu đồng/m2.

Đại diện bán hàng của các sàn đều cho biết, do nhiều chủ nhà không có nhu cầu sử dụng, nên các sàn này nhập hàng về rồi bán lại. Do đó, hiện nhiều giao dịch mua, bán tại các khu tái định cư là do các sàn bất động sản dắt mối.

Giao dịch sai luật

Mặc dù các giao dịch mua đi bán lại tại các dự án tái định cư khá sôi động, nhưng câu hỏi đặt ra là, với sự thiếu chắc chắn trong các hợp đồng mua bán, thì quyền lợi của khách hàng sẽ ra sao nếu chủ hộ “lật kèo”?

Hiện nay, hầu hết các giao dịch tại dự án tái định cư chưa là chưa có sổ đỏ. Hai bên mua bán sẽ thực hiện một hợp đồng ủy quyền định đoạt. Theo đó, bên có suất tái định cư (chủ hộ) sẽ ủy quyền cho bên mua được quyền nhận bàn giao, quản lý và sử dụng căn hộ, làm các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ thì chủ mới được toàn quyền quản lý, sử dụng và định đoạt trong các hoạt động mua, bán, tặng, cho thuê, cho mượn, góp vốn, thế chấp để vay vốn…

Tuy nhiên, mục 2, Điều 120, Luật Nhà ở 2014 về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở lại nêu rõ: Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, với các giao dịch mua, bán mà căn hộ tái định cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì đều không hợp pháp. Đó là còn chưa kể đến hàng loạt các điều kiện khác mà nhiều khi người mua nhà không để ý tới, đó là: căn hộ không bị tranh chấp về quyền sở hữu, không đang là đối tượng của bất kỳ giao dịch bảo đảm nào như thế chấp, bảo lãnh, không là đối tượng bị kê biên để thi hành án hay thực hiện nghĩa vụ tài chính nào.

Những chiêu dẫn dụ…

Điều đáng lo ngại là hiện nay, phần lớn các môi giới, các sàn giao dịch để bán hàng đều cố tình lờ đi quy định của luật về giao dịch mua bán bất động sản, mặt khác, các rủi ro cũng được lái đi theo hướng an toàn hơn.

Môi giới tự nhận là nhân viên kinh doanh của sàn Phú Hưng cho biết, với hợp đồng ủy quyền định đoạt, khách hàng hoàn toàn có quyền mua, bán, trao tặng mà không phải lo ngại gì. Sau khi ký biên bản ba bên (chủ hộ - người mua - văn phòng công chứng) và đóng tiền, chỉ sau khoảng 1 tháng là khách hàng sẽ được nhận nhà mà không phải lo lắng gì. Hiện, tại dự án tái định cư Hoàng Cầu, ngoài căn CT3 đã có người vào ở, các căn CT 2 A, B, C sẽ sớm bàn giao nhà và hoàn tất thủ tục mua bán.

Còn nhân viên bán hàng sàn VIC khẳng định, khách hàng có thể yên tâm với hợp đồng ủy quyền định đoạt, không có rủi ro gì khi mua. Sau khi đóng tiền chênh cho chủ nhà và tiền gốc cho chủ đầu tư dự án chỉ khoảng 1 tháng là nhận được sổ đỏ.

Tuy nhiên, khi phóng viên hỏi kỹ về sự an toàn của hợp đồng ủy quyền thì nhân viên này giải thích thêm: Để chắc chắn, anh có thể yêu cầu chủ hộ làm thêm một bản thừa kế (chỉ định người mua là người thừa kế căn hộ) khi đã đóng tiền. Như vậy, kể cả trường hợp chủ đầu tư chết thì quyền lợi của khách hàng cũng được đảm bảo. Có trường hợp, ngày mai khách mua lên nộp tiền cho chủ đầu tư để hoàn thiện nghĩa vụ tài chính thì hôm nay chủ hộ chết, khách mua vẫn giao dịch được mà không hề xảy ra tranh chấp (!?). Một tháng là thời gian không dài nên anh có thể yên tâm”.

Và nguy cơ mất tiền oan

Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản, một luật sư cho biết, ủy quyền không phải là hình thức mua bán nhà theo luật định; thông qua việc ủy quyền, người mua chỉ thay mặt người được quyền mua căn hộ liên hệ với chủ đầu tư để nộp tiền, xin cấp và nhận giấy chứng nhận... và không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.

Chủ quyền căn hộ sẽ được cấp cho người được quyền mua căn hộ tái định cư, như vậy rủi ro thuộc về người mua sau rất cao nếu sau này họ không tìm thấy người chủ căn hộ và không được cấp sổ với căn hộ mình đã mua.

Một số căn hộ chung cư tái định cư theo quy định không được bán lại, chuyển nhượng hoặc chỉ được chuyển nhượng sau một khoảng thời gian nhất định. Khi đó giao dịch mua bán nếu có sẽ bị vô hiệu một khi xảy ra tranh chấp. Điều này chứng tỏ, rủi ro người mua bị lật kèo và mất tiền là hoàn toàn có thể xảy ra.

“Với các giao dịch trái luật này, Nhà nước hoàn toàn có quyền thu hồi nhà, khi đó, khách hàng sẽ rơi vào tình trạng mất tiền oan”, vị luật sư cho biết thêm.

Các giao dịch về nhà tái định cư vẫn diễn ra âm thầm trong một thời gian dài với sự hỗ trợ đắc lực của nhiều sàn giao dịch. Về phía người mua nhà, thường là các trường hợp không đủ khả năng kinh tế với các dự án nhà ở thương mại và không thạo luật. Thực tế này khiến cho họ càng dễ bị mắc kẹt giữa giấc mơ sở hữu một chốn an cư và nguy cơ thả gà ra đuổi.