Ông Sơn Huỳnh, đồng sáng lập Civitas.

Theo ông, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố tác động thế nào đến thị trường bất động sản và quá trình phát triển đô thị?

Một trong những thách thức cố hữu của phát triển đô thị Việt Nam trong nhiều thập kỷ qua là quy hoạch phân mảnh giữa các tỉnh. Việc sắp xếp lại địa giới hành chính cho phép lập quy hoạch thống nhất, quy mô lớn cho các lĩnh vực then chốt như giao thông, đô thị, khu công nghiệp, giảm tình trạng manh mún, đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng liên tỉnh như đường bộ, cầu, nhà máy xử lý rác. Với bất động sản, điều này đồng nghĩa với quy hoạch tổng thể đồng bộ hơn, hạ tầng kết nối tốt hơn và tầm nhìn dài hạn rõ ràng, giảm rủi ro cho nhà đầu tư.

Thêm vào đó, các tỉnh sẽ có điều kiện phân vùng rõ ràng, phát triển các khu công nghiệp chuyên biệt hoặc cụm ngành, ví dụ cho công nghiệp hỗ trợ, ô tô, bán dẫn. Việc mở rộng địa giới cũng tạo điều kiện cho các khu công nghiệp và khu đô thị quy mô lớn, đa dạng lựa chọn kinh doanh. Nguồn cung đất dồi dào hơn sẽ giúp giảm tình trạng khan hiếm đất công nghiệp tại những điểm nóng, mở rộng cơ hội cho doanh nghiệp tìm được vị trí phù hợp xây dựng nhà máy.

Với đô thị, đây là cơ hội để hình thành các quỹ đất lớn cho dự án hiện đại mà khu vực nội đô chật hẹp khó đáp ứng. Điều này mở ra cơ hội cho nhiều phân khúc, từ công nghiệp, logistics tới nhà ở và thương mại. Cùng với đó, nhu cầu nâng cấp hạ tầng giao thông, điện nước, logistics và hạ tầng số tại các khu vực mới sáp nhập sẽ tăng mạnh, trực tiếp thúc đẩy thị trường bất động sản.

Ông có thể lấy ví dụ cụ thể ở một số địa phương để thấy rõ cơ hội mới của thị trường bất động sản sau sáp nhập tỉnh, thành phố?

Tại TP.HCM, quy hoạch điều chỉnh đến năm 2040, tầm nhìn 2060 hướng tới xây dựng “thành phố toàn cầu, văn minh, hiện đại, nghĩa tình” - trung tâm kinh tế, tài chính, dịch vụ của châu Á. Việc sáp nhập tỉnh sẽ hỗ trợ mục tiêu kết nối với Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, hình thành vùng siêu đô thị.

Đường Vành đai 4 dài 207 km là ví dụ tiêu biểu cho hạ tầng thúc đẩy liên kết vùng. Tuyến này kết nối các trung tâm sản xuất với cửa ngõ logistics, cắt giảm mạnh chi phí vận hành và thu hút dòng vốn mới. Vành đai 4 cũng là trục xương sống của mô hình đô thị đa trung tâm của TP.HCM, kết nối 6 khu vực đô thị chức năng, giảm tải khu lõi.

Tại Hà Nội, Dự án Vành đai 4 khởi công năm 2023 kết nối với Bắc Giang, Hưng Yên, Bắc Ninh. Việc sáp nhập tỉnh sẽ thúc đẩy đô thị hóa vùng Thủ đô gồm 9 tỉnh lân cận. Các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội sẽ phát triển nhanh hơn nhờ hạ tầng và quỹ đất dồi dào, tạo dư địa cho dự án hiện đại. Giá bất động sản tại các tỉnh vùng Thủ đô vẫn thấp hơn Hà Nội, mở ra cơ hội kép cho nhà đầu tư và người mua nhà.

Đà Nẵng sau sáp nhập rộng lớn hơn, các tỉnh lân cận cũng được hợp nhất thành vùng kinh tế lớn hơn, gia tăng vai trò khu vực, mở rộng tiềm năng du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng, công nghiệp, logistics và đô thị quy mô lớn.

Bên cạnh cơ hội, cũng khó tránh khỏi những thách thức cho thị trường, thưa ông?

Cải cách sâu rộng không tránh khỏi phức tạp, làm thay đổi đầu mối làm việc, điều chỉnh thủ tục, đồng bộ hóa chính sách thuế, đất đai giữa các tỉnh sáp nhập. Nhà đầu tư có thể gặp chậm trễ ngắn hạn, rủi ro rà soát lại hợp đồng và quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để xây dựng khung pháp lý minh bạch, hiệu quả hơn. Ưu tiên hàng đầu của Chính phủ là truyền thông rõ ràng, bảo đảm cải cách hành chính trở thành bệ phóng cho môi trường đầu tư công bằng và nhất quán.

Quyết định tinh gọn bộ máy cấp tỉnh là tuyên bố mạnh mẽ về cam kết hiện đại hóa quản trị, nâng cao năng lực cạnh tranh. Với các vùng kinh tế tích hợp, quy hoạch thống nhất và hạ tầng được đẩy mạnh, sẽ mở khóa cơ hội chưa từng có cho thị trường bất động sản và phát triển đô thị.