Thực tế khác xa điều tra xã hội học

Như chúng tôi phản ánh ở bài trước, sau 3 năm, tổng cộng các quận, huyện và TP.Thủ Đức (nay là 102 phường, xã) chỉ mới bàn giao được 624/5.785 căn hộ và nền đất cho người dân, đạt tỷ lệ 11%, tức còn dư thừa 5.161 căn hộ và nền đất, trong khi trước mắt, Thành phố đang cần thêm 2.215 căn hộ, nền đất để tái định cư cho các dự án.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến nghịch lý trên.

Khu tái định cư Bình Khánh nhiều căn hộ vẫn bỏ trống.

Nguyên nhân đầu tiên, là do khi khảo sát, điều tra xã hội học để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư, người dân có nhiều lựa chọn về phương thức bồi thường. Thực tế, người dân bị giải tỏa được bồi thường theo giá thị trường, trong khi các khu tái định cư hiện nay ở xa nơi đang sinh sống của người dân khu vực bị giải tỏa, dẫn đến họ bị thay đổi điều kiện sống. Đồng thời, một số căn hộ xuống cấp, không tạo sự hấp dẫn nên có tình trạng người dân ít chọn phương án tái định cư bằng căn hộ, mà chọn phương án nhận tiền; thậm chí có trường hợp người dân đăng ký tái định cư, nhưng khi ban hành quyết định bố trí tái định cư, họ lại xin đổi lựa chọn qua phương án nhận tiền, nên số lượng nhận nhà ở, nền đất phục vụ tái định cư ít hơn số lượng khảo sát nhu cầu ban đầu.

Nguyên nhân thứ hai, là nhu cầu tái định cư bằng nền đất cao hơn tái định cư bằng căn hộ, dẫn đến quỹ nhà chung cư còn trống nhiều.

Nguyên nhân thứ ba, là mặc dù chưa đưa quỹ nhà, đất này vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, hoặc đã đưa vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhưng sử dụng không hết, song địa phương không báo hoàn trả lại, mà vẫn đề nghị giữ nguyên quỹ nhà, đất được phân bổ để có thể thực hiện ngay khi hoàn thành công tác tuyên truyền, vận động.

Trước thực tế trên, theo nhiều chuyên gia, việc điều tra xã hội học để làm cơ sở xác định nhu cầu của người dân, nhằm xây dựng và phân bổ quỹ nhà đất tái định cư là nhiệm vụ rất quan trọng, có thể coi là gốc vấn đề.

Điều này không mới, mà đã được nhiều chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản phân tích, mổ xẻ từ nhiều năm trước. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM từng nhận định, sở dĩ TP.HCM còn hàng ngàn căn tái định cư “dôi dư” là do người dân không lựa chọn phương án nhận nhà tái định cư, mà lựa chọn phương án nhận tiền để tự sắp xếp chỗ ở. Điều này là do quá trình điều tra xã hội học khi thực hiện các dự án đầu tư công có thể chưa cập nhật kịp thời nhu cầu của người dân.

Tương tự, bà Trần Thị Khánh Linh, Phó giám đốc Bộ phận tư vấn và môi giới đầu tư TP.HCM (Công ty TNHH Savills Việt Nam) cũng thẳng thắn rằng, khi điều tra xã hội học để xây dựng quỹ nhà tái định cư, các vấn đề về hoàn cảnh, thu nhập, nhu cầu, sinh kế, tâm tư, nguyện vọng của người dân là đối tượng tái định cư không được nghiên cứu kỹ, nên khi xây dựng quỹ nhà tái định cư không phù hợp với nhu cầu của họ.

“Ví dụ, một gia đình đang sinh sống tại quận nội thành TP.HCM, thuộc diện tái định cư. Họ đang đi làm gần nhà, con cái đi học gần nhà, trong gia đình kinh doanh buôn bán nhỏ, khi bị tái định cư phải chuyển ra một khu vực xa khu vực sinh sống ban đầu, nên đã đảo lộn hết cuộc sống của họ. Bởi vậy họ không chọn tái định cư”, bà Khánh Linh nói.

Những “thành phố ma” và sự lãng phí

Thực trạng trên dẫn tới tại TP.HCM tồn tại hàng loạt khu tái định cư “ma”, gây lãng phí lớn.

Điển hình và cũng gây đau đầu nhất cho nhà quản lý TP.HCM là Dự án Khu tái định cư Bình Khánh trên diện tích hơn 38 ha, với 12.500 căn hộ nhằm phục vụ tái định cư tại chỗ cho các hộ dân thuộc 5 phường trung tâm của Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Khu tái định cư Bình Khánh đưa vào sử dụng cách đây 10 năm, nhưng do phần lớn người dân nhận tiền tự tái định cư nên số căn hộ có người ở rất ít. Hàng năm, TP.HCM phải chi hàng chục tỷ đồng để trả phí bảo trì, quản lý, chờ thực hiện bố trí tái định cư.

Để thu hồi vốn nhà nước, nhiều năm qua, TP.HCM liên tục đưa 3.790 căn hộ tái định cư ở đây ra đấu giá nhằm thu hút nhà đầu tư và thu hồi vốn cho ngân sách. Tuy nhiên, sau 4 lần rao bán, các phiên đấu giá đều bất thành. Nguyên nhân chính được cho là bởi mức giá khởi điểm quá cao so với mặt bằng chung của thị trường, khiến nhiều nhà đầu tư dè dặt. Thêm vào đó, sau nhiều năm bỏ hoang, chất lượng căn hộ xuống cấp, làm giảm sức hấp dẫn, khiến việc chuyển nhượng gặp nhiều khó khăn.

Mới đây, TP.HCM lại công bố đấu giá lần thứ năm theo phương án chia 3.790 căn hộ tái định cư tại đây thành hai khối để đấu giá. Toàn bộ số căn hộ này sẽ được bán với mục đích sử dụng làm nhà ở thương mại.

Tương tự, Khu tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh cũ) được xây dựng từ 14 năm trước trên diện tích 31 ha, tổng kinh phí đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng. Với hơn 500 nền tái định cư và 45 lô chung cư, gần 2.000 căn hộ, nơi đây từng được kỳ vọng là giải pháp an cư cho các hộ dân bị giải tỏa thuộc Chương trình Nâng cấp đô thị của TP.HCM từ năm 2013.

Nhưng tới giờ, Khu tái định cư Vĩnh Lộc B chỉ có 23/45 block chung cư có người ở, còn 22 block bỏ trống, bị mệnh danh là “thành phố ma” với cỏ dại mọc um tùm, rác thải bủa vây và công trình bị xuống cấp nghiêm trọng. Nguyên nhân chính bởi người được tái định cư về đây không có việc làm ổn định để mưu sinh, nên không muốn ở lại khu vực này.

Giải pháp vẫn chỉ là tạm thời

Để quản lý, sử dụng quỹ nhà tái định cư hiệu quả, Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất 2 giải pháp ngắn hạn và dài hạn.

Trong ngắn hạn, bởi thấy đa số phường, xã sử dụng quỹ nhà ở, đất ở tái định cư rất thấp, không quá 30% số lượng căn hộ được phân bổ theo yêu cầu, Sở Xây dựng đề xuất, để đáp ứng kịp thời nguồn nhà ở, đất ở cho các dự án đầu tư công cấp bách, sẽ chỉ phân bổ không quá 40% căn hộ, nền đất so với nhu cầu mà địa phương đăng ký. Số căn hộ và nền đất tái định cư còn lại sẽ dùng để bố trí cho các dự án đầu tư công mới, đồng thời dành một phần căn hộ để bố trí vào quỹ nhà ở phục vụ tái định cư sử dụng chung cho các dự án đầu tư công khi đã sử dụng hết phần căn hộ sử dụng riêng.

Mặt khác, tại phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chỉ nêu số hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện bố trí tái định cư, địa điểm tái định cư, không ghi số lượng căn hộ, nền đất tái định cư cần phải có. Đồng thời, quy định ngoài phương án tái định cư bằng căn hộ, nền đất, có thể chọn phương án nhận hỗ trợ bằng tiền, đặt hàng mua nhà ở thương mại, ưu tiên xét duyệt mua nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư.

Theo Sở Xây dựng, ưu điểm của phương án này là ngay lập tức giải quyết được các nhu cầu về quỹ nhà ở, nền đất tái định cư; đồng thời sẽ kéo giảm số lượng tồn căn hộ và nền đất tái định cư xuống thấp, giảm chi phí quản lý vận hành hàng năm.

Hạn chế của phương án này là khi người dân đã đăng ký chọn căn hộ trong số đã phân bổ, nhưng do chọn chậm hơn người khác nên không còn căn hộ đó nữa thì phải lựa chọn qua căn hộ ở quỹ sử dụng chung.

Về giải pháp lâu dài, Sở Xây dựng cho rằng, cần ưu tiên dành quỹ đất phù hợp quy hoạch trên địa bàn cấp xã để đầu tư xây dựng khu tái định cư hoặc dự án nhà ở xã hội phục vụ tái định cư theo quy định. UBND các phường, xã phải có trách nhiệm trong việc phát triển, đầu tư xây dựng, tạo lập đất ở phục vụ tái định cư trong thời gian tới. Tập trung phát triển nhà ở xã hội để phục vụ cho các đối tượng thu nhập thấp và hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng trong các dự án đầu tư công trên địa bàn Thành phố…

Có thể thấy, dù nhìn ra gốc vấn đề, nhưng giải pháp của cơ quan chức năng vẫn chưa đi vào trọng tâm là tái định cư phải phù hợp với mưu sinh của người dân đã nhường đất cho sự phát triển.

(Còn tiếp)