PGS-TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (nay là Viện Nghiên cứu chính sách và chiến lược).

Ông đánh giá thế nào về thị trường bất động sản sau hơn một tháng tổ chức bộ máy hành chính mới sau khi sắp xếp đi vào hoạt động?

Cùng với việc sắp xếp địa bàn hành chính, thị trường bất động sản được cơ cấu lại kéo theo một số tác động. Theo đó, việc sắp xếp không chỉ làm tăng quy mô diện tích của 23 đơn vị cấp tỉnh, mà sau một thời gian phải quy hoạch lại các tòa nhà dùng làm trụ sở làm việc cho các đơn vị cấp tỉnh mới do trụ sở cũ không còn đáp ứng được yêu cầu mới.

Cùng với đó, một lực lượng khá lớn cán bộ, công chức, viên chức, người lao động phải di chuyển đến nơi làm việc mới là nơi đặt trụ sở tỉnh lỵ, kéo theo nhu cầu nhà ở tăng cao. Hàng loạt dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu cán bộ, công chức, viên chức, người lao động, thậm chí cả gia đình họ tại tỉnh lỵ mới cũng hình thành, khiến thị trường bất động sản tại các tỉnh lỵ mới sẽ tăng cả về giao dịch lẫn giá trị. Đây là sự phản ánh cung - cầu của thị trường.

Ở chiều ngược lại là sự suy giảm của thị trường bất động sản tại những địa bàn không được chọn làm tỉnh lỵ. Việc không tổ chức đơn vị hành chính cấp huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh dẫn đến dôi dư hàng loạt trụ sở của các cơ quan, ban, ngành cấp huyện.

Hầu hết cán bộ cấp huyện, nếu không nghỉ việc theo Nghị định 178/2024/NĐ-CP về chính sách, chế độ đối với cán bộ, công chức, viên chức, người lao động và lực lượng vũ trang trong thực hiện sắp xếp tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị, thì đều phải dịch chuyển đến nơi công tác mới. Hệ quả tất yếu là thị trường bất động sản sẽ suy giảm trong thời gian đầu, nhưng mức suy giảm thế nào thì cần phải có thời gian mới rõ.

Theo ông, liệu thị trường bất động sản tại tất cả các tỉnh lỵ cũ không được chọn làm “thủ phủ” của tỉnh lỵ mới và các huyện lỵ có giảm đồng loạt?

Chắc chắn là không, bởi hàng loạt dự án tầm cỡ quốc gia đã, đang và sẽ được khởi công, tác động tích cực lên lên thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản ở huyện lỵ, tỉnh lỵ cũ nói riêng. Ví dụ, Dự án sân bay Gia Bình đang bước vào giai đoạn thi công hạ tầng và sẽ trở thành cảng hàng không quốc tế thứ hai của miền Bắc, đóng vai trò chiến lược về giao thương, là lực đẩy hạ tầng cho vùng Đông Bắc và các xã phía Bắc sông Hồng.

Việc Dự án Đường sắt cao tốc Bắc - Nam sớm được triển khai, trong đó có quy định về việc khai thác đất lân cận, góp phần phát triển thị trường bất động sản xung quanh khu vực đường sắt cao tốc đi qua. Các công trình đường bộ đang được tập trung nâng cấp, mở rộng, xây dựng mới từ vốn đầu tư công cũng tác động tích cực rất lớn đến thị trường bất động sản.

Các đô thị gần đây định hướng theo mô hình TOD là cơ hội để thị trường bất động sản đô thị phát triển. Đây là giải pháp quy hoạch, cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị lấy điểm kết nối giao thông hành khách công cộng khối lượng lớn làm điểm tập trung dân cư, kinh doanh, dịch vụ, thương mại, văn phòng, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, công trình công cộng, sức khoẻ cộng đồng, giảm phương tiện giao thông cơ giới cá nhân, giảm phát thải.

Như vậy, tương lai thị trường bất động sản rất xán lạn?

Đúng vậy. So với các nước trong khu vực và trên thế giới, mức thuế đối ứng của Việt Nam mà Mỹ vừa công bố rất cạnh tranh, Việt Nam tiếp tục là địa điểm đầu tư hấp dẫn của dòng vốn đầu tư nước ngoài. Nếu Việt Nam thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài mạnh mẽ như những năm trở lại đây, đặc biệt trong 6 tháng đầu năm, thì bất động sản khu công nghiệp tiếp tục phát triển, kéo theo bất động sản ngoài khu công nghiệp phát triển để đáp ứng nhu cầu nhà ở, dịch vụ cho người lao động trong khu công nghiệp.

Việt Nam đặt mục tiêu năm 2025 thu hút 22-23 triệu lượt khách quốc tế, tăng 4,4-5,4 triệu lượt so với năm 2024 nhờ các yếu tố như chính sách thị thực thông thoáng, hoạt động xúc tiến hiệu quả, sự đa dạng hóa các thị trường tiềm năng. Khách du lịch nội địa cũng tăng mạnh nhờ đời sống cư dân cải thiện, tầng lớp trung lưu tiếp tục tăng, tạo điều kiện phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và bất động sản quanh danh lam, thắng cảnh, du lịch, nghỉ dưỡng.

Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 201/2025/QH15 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo sát sao, các địa phương dù vừa trải qua thời kỳ sắp xếp lại, đều rất quyết tâm thực hiện chủ trương lớn này, nên nguồn cung bất động sản được bổ sung. Cầu về nhà ở cũng rất lớn.

Về tài chính, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện nhiều cơ chế, chính sách, thông thoáng tạo điều kiện cho người dân mua nhà ở xã hội, cho ngân hàng thương mại mạnh dạn cho vay. Trong 6 tháng đầu năm nay, tín dụng ngân hàng đã tăng 9,64% và nhiều khả năng sẽ tăng 16-17% vào cuối năm nay, trong đó có lượng tiền không nhỏ cho vay bất động sản cả người mua nhà và doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh bất động sản.

Ông còn nhìn ra cơ hội phát triển nào nữa không?

Gần đây, Việt Nam đón đoàn khách lên tới 4.500 người từ Ấn Độ đến du lịch, thăm quan do ông chủ là một tỷ phú tài trợ. Trước đó, một tỷ phú cũng đến từ Ấn Độ đã tổ chức lễ cưới cho con tại Việt Nam với khoảng 600 khách mời đến từ khắp nơi trên thế giới. Nhiều tỷ phú, triệu phú ở khu vực Trung Đông, Ấn Độ cũng nhìn thấy điểm hấp dẫn tại Việt Nam và thực hiện những chuyến du lịch siêu xa xỉ với rất nhiều người. Đây không chỉ là mảng thị trường mới, là mỏ vàng của ngành du lịch, mà còn tạo điều kiện cho bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch phát triển.

Một mảng thị trường rất mới nữa cũng hình thành và đang phát triển mạnh mẽ. Đó là sản phẩm Livehouse - mô hình bất động sản thế hệ mới hướng tới giới trẻ, gia đình trẻ năng động, có thu nhập hoặc nhà đầu tư muốn tìm kiếm không gian linh hoạt, đa công năng với giá phải chăng hơn so với nhà ở truyền thống. Livehouse ra đời sẽ giải quyết bài toán nhà ở đô thị đắt đỏ, tăng nguồn cung và tạo ra các sản phẩm bất động sản phù hợp với xu hướng đô thị hóa. 

Nhưng không thể phủ nhận là mảng thị trường bất động sản chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang trầm lắng?

Mảng này đúng là đang trầm lắng do quy định về khoản thu chênh lệch giữa đất nông nghiệp và đất ở khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vì vậy, Bộ Tài chính đã nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Theo đó, sẽ áp dụng mức thu 30-50% (thay vì 100% như hiện nay) phần chênh lệch giá đất giữa đất nông nghiệp và đất ở khi hộ dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhằm giảm gánh nặng tài chính cho người dân, tạo nguồn cung đất nền cho thị trường bất động sản. Với giải pháp này, thị trường bất động sản đất nền sẽ sôi động trở lại.