Phân khúc hạng sang vẫn chiếm chủ đạo

Trong giai đoạn cuối năm 2025, thị trường bất động sản Đà Nẵng tiếp tục ghi nhận hàng loạt dự án trong phân khúc căn hộ mở bán nhiều sản phẩm mới ra thị trường như: Sun Cora Tower, Capital Square 2-3, Sun Symphony, Sun Ponte, Sun Cosmo, The Legend Danang, Times Square, Mia Center Point, Sun Solar Residence, Soleil, Regal, Meridian, The Fillmore, Landmark, The Poet, Sam Tower, FPT Plaza...

Theo ghi nhận của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong năm 2025, tổng nguồn cung sản phẩm bất động sản mới tại Đà Nẵng đạt hơn 13.700 sản phẩm, chủ yếu tập trung ở phạm vi TP. Đà Nẵng cũ. Trong đó, sản phẩm căn hộ chung cư nắm vai trò chủ đạo trong cơ cấu nguồn cung, chiếm 76%.

Đà Nẵng hiện nay có nhiều dự án căn hộ đang thi công xây dựng.

Về thanh khoản, tổng lượng giao dịch đạt 8.200 lượt, tăng gấp 2 lần so với năm 2024. Trong đó, căn hộ chung cư đóng góp 70% lượng giao dịch. Về cơ cấu khách hàng, khoảng 50% đến từ các nhà đầu tư miền Bắc và hướng tới phân khúc căn hộ chung cư.

Về giá bán, giá chào bán mới căn hộ chung cư trung bình đạt 83 triệu đồng/m2, tăng 14% so với 2024. Chỉ số giá căn hộ chung cư Đà Nẵng tăng 68% so với kỳ gốc (năm 2019) và nhanh hơn TP. Hồ Chí Minh. Cùng với đó, giá bất động sản thứ cấp tăng mạnh trở lại, khoảng 60% so với 2023 và vượt “đỉnh" 2019 từ 10-15%.

Còn theo báo cáo của DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp (các sản phẩm mới) căn hộ trên thị trường Đà Nẵng tăng trưởng mạnh mẽ, đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Theo ghi nhận của đơn vị này, phường Hòa Xuân và An Hải trở thành điểm sáng của thị trường khu căn hộ tại Đà Nẵng. Phân khúc hạng A và hạng sang tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm 90% tổng nguồn cung. Trong khi đó, phân khúc hạng B, hạng C ngày càng khan hiếm. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 10% - 15% so với cùng kỳ…

Dự báo thị trường bất động sản trong năm 2026, DKRA Consulting nhận định, phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục giữ nhịp tăng trưởng. Trong đó, nguồn cung mới dự kiến khoảng 6.000 – 7.000 căn đưa ra thị trường và tập trung phần lớn ở khu vực Ngũ Hành Sơn, An Hải và Hòa Cường.

Cũng theo DKRA Consulting, phân khúc hạng sang và hạng A duy trì vai trò chủ lực trong cơ cấu nguồn cung căn hộ, đây tiếp tục là phân khúc được đánh giá sẽ dẫn dắt thị trường Đà Nẵng trong năm 2026.

Về phần mình, ông Trần Xuân Hiếu, Giám đốc Công ty CP Bất động sản Làm Tử Tế (LTT Land) đánh giá, đối với phân khúc căn hộ, mặt bằng giá bán hiện nay có thể đang nằm ở mức khoảng 2/3 so với đỉnh trần, do vậy giá bán có thể tiếp tục tăng cao. Tuy nhiên làn sóng căn hộ sẽ duy trì cho đến hết năm 2026- đây sẽ là giai đoạn “chốt lời” của nhà đầu tư. Qua giai đoạn này, làn sóng trên thị trường có thể sẽ chuyển sang phân khúc khác.

Cần có sự điều tiết

Mặc dù đang trải qua giai đoạn bùng nổ trên thị trường, tuy nhiên nhiều nhà đầu tư đánh giá phân khúc căn hộ Đà Nẵng đang đối diện với sự mất cân đối ngày càng rõ nét giữa nguồn cung và nhu cầu thực.

Cụ thể, các dự án cao cấp và hạng sang với mức giá cao (trên 60 triệu đồng/m2) ngày càng chiếm ưu thế, đồng thời mức giá trần cũng không ngừng tăng lên khi các dự án mới công bố ra thị trường. Trong khi đó, phân khúc căn hộ có giá bình dân, đặc biệt là căn hộ chung cư nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu ở thực của đông đảo người dân lại có phần hạn chế.

Theo ông Trần Trọng Vũ, Giám đốc Công ty nghiên cứu thị trường SPE.R, thị trường đang đối diện sự bất cân xứng khi nguồn cung mới tập trung ở dòng sản phẩm cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực lại tập trung ở phân khúc trung cấp, giá vừa phải. “Đối tượng dân cư định cư tại Đà Nẵng thời gian qua ghi nhận chủ yếu nằm ở độ tuổi từ 23-39 tuổi, do vậy nguồn cung mới đa phần khá lệch với nhu cầu ở thực”, ông Vũ cho hay.

Một dự án căn hộ mới đang được thi công xây dựng tại khu vực Hoà Xuân, TP. Đà Nẵng. Ảnh (nguồn): Tân Hồ

Dù vậy, ông Vũ cho rằng căn hộ vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường trong thời gian tới, đặc biệt là những dự án có lợi thế về vị trí, hệ thống tiện ích và khả năng vận hành cho thuê. Đáng chú ý, căn hộ trung cấp và nhà ở xã hội được dự báo có thể ghi nhận sự gia tăng về lượng giao dịch trong bối cảnh thị trường đang thiếu các sản phẩm “vừa túi tiền”.

Về phần mình, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group cho rằng với tốc độ phát triển hiện nay, Đà Nẵng hoàn toàn có thể đối mặt với nguy cơ “cung vượt cầu” nếu không có sự kiểm soát và điều tiết hợp lý, đặc biệt là với phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang.

Theo ông Võ Hồng Thắng, thực tế cho thấy tốc độ nguồn cung tăng trong khi sức cầu không tăng tương ứng, cộng với sự tham gia ồ ạt của nhiều chủ đầu tư trong thời gian ngắn sẽ khiến thị trường dễ rơi vào trạng thái cạnh tranh khốc liệt, dẫn đến tình trạng dự án bị chững thanh khoản.

“Nếu không được cân đối hợp lý, tình trạng cung vượt cầu kéo dài sẽ ảnh hưởng đến tính bền vững của thị trường căn hộ Đà Nẵng. Đầu tiên là về mặt tài chính – một số nhà đầu tư thứ cấp sử dụng đòn bẩy có thể chịu áp lực trả nợ, dẫn đến việc chấp nhận thanh khoản dưới mức lợi nhuận kỳ vọng để nhanh chóng thu hồi dòng tiền, ảnh hưởng đến mặt bằng giá chung của thị trường. Thứ hai là ảnh hưởng đến niềm tin của người mua, khiến thị trường mất ổn định trong ngắn hạn”, ông Võ Hồng Thắng phân tích.

Cũng theo ông Võ Hồng Thắng, điều cốt lõi lúc này là cần xây dựng một cơ chế điều tiết phù hợp, trong đó ưu tiên phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Chỉ khi đó, thị trường căn hộ tại Đà Nẵng mới có thể phát triển bền vững, tránh rơi vào tình trạng dư cung ngắn hạn hay đầu cơ thiếu kiểm soát.