Tỷ lệ hấp thụ ở mức trung bình

Dân số của Hà Nội và TP.HCM không có sự chênh lệch quá lớn, nhưng tại Hà Nội, chỉ có 4 dự án căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 1.068 căn trong quý IV/2020, trong khi con số tại TP.HCM là 11 dự án với 10.173 căn, theo số liệu được Bộ Xây dựng tổng hợp từ các địa phương. Bằng phép so sánh này, có thể thấy, nguồn cung căn hộ của Hà Nội trong năm 2020 khá èo uột.

Sự sụt giảm mạnh cả ở nguồn cung mới, lượng giao dịch của các dự án chung cư cũng đã được Sở Xây dựng TP.Hà Nội thừa nhận. Cả năm 2020, Hà Nội ghi nhận nguồn cung 28.818 sản phẩm nhà ở, chủ yếu là dự án thương mại, trong đó có khoảng 24.164 căn hộ chung cư. Đáng lưu ý là, tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 48%, do tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản bị siết mạnh; nền kinh tế và thu nhập suy giảm làm giảm lực cầu...

Bước sang năm 2021, thị trường nhà ở Hà Nội xuất hiện một số tín hiệu tích cực từ phía cơ quan chuyên môn.

Cụ thể, Sở Xây dựng TP.Hà Nội sẽ hoàn thành triển khai thí điểm cải tạo 5 khu chung cư cũ, hoàn chỉnh nội dung Đề án Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ; tiếp tục đẩy nhanh tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, rà soát thực hiện kiểm định chất lượng nhà chung cư cũ phải cải tạo xây dựng lại… Động thái này được kỳ vọng mở đường tháo gỡ những vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội.

Tuy vậy, đây vẫn là vấn đề dài hạn, không thể kích được nguồn cung mới cho thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2021. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định: “Năm 2021 sẽ khó có biến động lớn cho thị trường căn hộ. Hà Nội sẽ không có tình trạng khan hiếm nguồn cung giống như TP.HCM”.

Savills Việt Nam dự báo, trong năm 2021, Hà Nội sẽ đón thêm khoảng 25.000 căn hộ từ 25 dự án mới và các dự án đang hoàn thiện, sắp mở bán. Con số này không có gì đột phá với khoảng 24.164 căn hộ được chào bán trong năm 2020. Dù căn hộ hạng B sẽ tiếp tục dẫn đầu với thị phần 78%, song theo bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu (Savills Việt Nam), căn hộ hạng C sẽ có giao dịch tốt trong thời gian tới.

Lực cầu trông chờ khách nội, giá khó có đột biến

Chiếc lò xo nhu cầu nhà ở tại Hà Nội bị dồn nén ở nửa đầu năm 2020 đã bật lên trong 6 tháng cuối năm, nhưng vẫn không cứu được tỷ lệ hấp thụ thị trường cả năm.

Theo ghi nhận của ông Nguyễn Đức Thêm, quản lý cấp cao Bộ phận Kinh doanh nhà ở quốc tế (Savills Hà Nội), năm 2020, thị trường chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh, nên số lượng căn bán ra giảm 43% theo năm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua.

Các dự án gặp nhiều khó khăn trong việc thu hút và thực hiện giao dịch với tệp khách hàng nước ngoài, khi Chính phủ buộc phải đưa ra các biện pháp phòng, chống dịch. Đối tượng khách hàng là người nước ngoài ngày càng trở thành lực lượng đáng kể hỗ trợ lực cầu. Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về tình hình bán nhà cho tổ chức, cá nhân nước ngoài trong 5 năm qua (2015 - 2020) của 17 tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn, đã có 12.335 ngôi nhà và căn hộ được bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, riêng TP.HCM chiếm 81,2%. Còn tại Hà Nội, tính đến quý III/2020, Hà Nội đã công bố danh sách 23 dự án nhà ở cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu.

Chuyên gia này dự báo, năm 2021 được kỳ vọng là giai đoạn phục hồi của thị trường nhà ở Hà Nội, nhưng mức độ phục hồi còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Có thể gạt chuyện khan hiếm nguồn cung sang một bên, khi các rào cản pháp lý đang được tháo gỡ và tình trạng khan hiếm nguồn cung sơ cấp đã được các cơ quan quản lý nhà nước đưa ra biện pháp tháo gỡ trong năm 2020.

“Giá cả các phân khúc bất động sản trong năm 2021 sẽ thuận lợi cho các dự án ở đô thị. Nhìn chung, sẽ khó có biến động lớn cho thị trường căn hộ”, ông Thêm nhận định.

Theo các chuyên gia, năm 2021, thị trường căn hộ Hà Nội sẽ không xảy ra bong bóng bất động sản khi tăng trưởng kinh tế được ghi nhận tốt, lực cầu vẫn mạnh và giá có thể kiểm soát được.