Sản phẩm mới khan hiếm, nhất là phân khúc bình dân, bởi thế giá nhà vẫn không giảm.

Quan sát là chính

Anh Lê Anh Tuấn (ngụ tại Thủ Đức, TP.HCM) nuôi hy vọng sẽ kiếm được suất mua ưu đãi hay thương lượng được suất bán cắt lỗ từ những nhà đầu tư “ngộp” tài chính trên thị trường. Ròng rã suốt mấy tháng trời, anh chưa thể chốt được sản phẩm ưng ý vì nhiều người đăng bán nhưng giá vẫn khá cao.

Với sản phẩm sơ cấp (mở bán lần đầu), chủ đầu tư còn giữ chương trình ân hạn nợ gốc hay thực hiện chính sách trả chậm mà không phải vay vốn ngân hàng thì giá không giảm. Một số dự án giảm giá bằng cách chiết khấu 30 - 40%, nhưng về bản chất, giá trị tuyệt đối của sản phẩm không giảm, người mua chỉ nhận chiết khấu cho một sản phẩm giá cao. Không những vậy, để hưởng mức chiết khấu này, người mua phải chi nhiều tiền hơn cho một lần thanh toán nên không tối ưu hiệu quả đầu tư.

“Ưu đãi này chưa có nhiều ý nghĩa trong bối cảnh tiền mặt là vua và những rủi ro liên quan đến thanh khoản, pháp lý dự án”, anh Tuấn nói và cho rằng, khi mua bất động sản, dù để ở hay đầu tư, khách hàng luôn dựa vào sự hỗ trợ từ các khoản vay ngân hàng và thanh toán theo tiến độ để hạn chế rủi ro.

Tại thị trường thứ cấp (mua đi bán lại), nhiều người rao cắt lỗ, bán gấp, nhưng khi tìm hiểu thì mức giảm phần lớn là giảm lời. Những người mua căn hộ hình thành trong tương lai chấp nhận giảm sâu so với giá chủ đầu tư đưa ra thì thường bởi dự án có vấn đề về tiến độ xây dựng, thậm chí là chưa ra được hợp đồng mua bán, nếu không cũng là căn hộ cao cấp, hạng sang có giá từ 5 tỷ đồng đến cả chục tỷ đồng.

Nhìn nhận về thực trạng thị trường hiện nay, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, tâm lý người mua chuyển sang trạng thái quan sát, chọn lọc cơ hội. Khi đã quen với môi trường lãi suất cao và dòng tiền hạn chế, bên nắm giữ tiền đã có sự điều chỉnh kế hoạch đầu tư tài sản trong ngắn và trung hạn.

“Những biến động trên thị trường tài chính, bất động sản thời gian qua khiến các nhà đầu tư tái thẩm định nguồn lực, thay đổi chiến lược kinh doanh và cân nhắc tầm nhìn theo hướng dài hạn. Người có tiềm lực tài chính nắm giữ nhiều lợi thế vào thời điểm này vì sức mua của thị trường hạn chế. Do đó, điều quan trọng là giữ tâm lý lạc quan và chọn lựa thời điểm, phân khúc phù hợp để phát huy hiệu quả nguồn vốn sẵn có”, ông David Jackson phân tích.

Đối với bên bán, áp lực giải tỏa hàng tồn kho sẽ ngày càng lớn, đặt họ vào tình thế phải chiết khấu sâu để bán hàng nhanh. Tuy nhiên, khi các loại chi phí như chi phí xây dựng, chi phí đất đai… trong xu hướng tăng, việc xem xét hạ giá bán của chủ đầu tư sẽ phụ thuộc vào vị trí, tình trạng pháp lý và tiềm năng phát triển của dự án.

Nguồn cung hiếm, giá nhà khó giảm

Rõ ràng, có nhiều yếu tố khiến giá nhà khó đi xuống, từ việc giá đất, giá vật liệu xây dựng đã tăng rất cao so với các năm trước, đến chi phí phát triển dự án, nhân công gia tăng, buộc các chủ đầu tư có dự án triển khai phải tính toán lại giá sản phẩm bán ra thị trường để cân bằng ngân sách.

Theo ông Đào Phúc Tường, Giám đốc Quỹ đầu tư Vietnam Alpha Fund, có ba lý do khiến doanh nghiệp địa ốc không giảm giá để tăng nguồn thu và trả bớt nợ đến hạn.

Thứ nhất, đa phần các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam đều có những “nhà đầu tư ruột”. Đây là những nhà đầu tư mua nhiều bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư. Khi giảm giá, những nhà đầu tư ruột này là khách hàng đầu tiên bị ảnh hưởng lợi nhuận, khiến chủ đầu tư phải cân nhắc.

Thứ hai, liên quan đến tài sản bảo đảm. Tới 70% giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng là bất động sản, cho nên việc giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm của các công ty bất động sản ở ngân hàng. Khi giá trị tài sản bảo đảm giảm, ngân hàng sẽ yêu cầu các doanh nghiệp bổ sung, nhưng vào thời điểm này, đây là yêu cầu cực kỳ khó đáp ứng.

Thứ ba, liên quan đến tính pháp lý của bất động sản. Rất nhiều dự án bất động sản có vấn đề pháp lý, nên dù có giảm giá thì doanh nghiệp vẫn không bán được trong thời điểm hiện tại.

“Đó là ba nhóm lý do chủ đạo liên quan đến quyết định giảm giá bán của các doanh nghiệp địa ốc ở thị trường sơ cấp. Về mặt logic, khi cần tiền thì phải giảm giá, nhưng các doanh nghiệp bất động sản đều cân nhắc ba yếu tố trên, nên việc giảm giá là không dễ”, ông Tường nhấn mạnh.

Ở một góc nhìn khác, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, việc chủ đầu tư dè dặt tung hàng mới, nguồn cung lao dốc sẽ khiến mặt bằng giá chung cư/căn hộ được dự báo tiếp tục tăng, vượt quá tầm với của đa số người dân.

Trong năm nay, CBRE dự báo, TP.HCM chỉ có khoảng 9.000 căn hộ mới từ 20 dự án. Thậm chí, con số này có thể thấp hơn nếu pháp lý nhiều dự án chưa được tháo gỡ. Phần lớn nguồn cung mới đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án trước đây, chỉ có 6 dự án mới được chào bán lần đầu. Điều đáng nói, phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục là tâm điểm với 75% nguồn cung.

“Hiện tại, thị trường đang có khá nhiều dự án dù đã triển khai mở bán từ giai đoạn 2021 - 2022, vẫn phải dừng lại giữa chừng vì đợi thanh tra và hoàn tất các thủ tục về nhà đất. Điều này khiến cho nguồn hàng thực tế đưa ra thị trường có thể thấp và đang tập trung mạnh vào phân khúc cao cấp, hạng sang, còn nguồn cung căn hộ trung cấp, bình dân tiếp tục thiếu hụt. Với việc khan hiếm sản phẩm mới thì giá bất động sản rất khó giảm sâu”, bà Dung nhìn nhận.