Đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội) tranh luận tại phiên họp.

Ý kiến khác nhau từ khi thảo luận tổ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã có báo cáo giải trình, song có nên bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn hay không vẫn tiếp tục được tranh luận trong phiên thảo luận toàn thể về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, chiều 23/6.

Dự thảo quy định hai loại giao dịch bắt buộc phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Nhiều đại biểu không tán thành quy định này, ngay từ khi thảo luận tổ, cho đến khi ra hội trường. 

Đại biểu Cầm Hà Chung (Phú Thọ) cho rằng, quy định bắt buộc doanh nghiệp, người dân giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch - một đơn vị trung gian - là dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh theo Điều 33 Hiến pháp 2013. Quy định này cũng xung đột với quyền tự chủ kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng theo Luật Doanh nghiệp.

Ông Chung phân tích, sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp thông thường, không phải là cơ quan quản lý Nhà nước, chủ thể cung cấp dịch vụ công theo ủy nhiệm của Nhà nước, nên bắt buộc các bên sử dụng dịch vụ của sàn sẽ tạo bất bình đẳng, vi phạm nguyên tắc bình đẳng trong kinh doanh.

Dùng quyền tranh luận, đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội) nói ông không đồng ý với quan điểm của nhiều đại biểu là không nên quy định giao dịch qua sàn, mà chỉ cần qua công chứng.

“Bất động sản là hàng hóa rất quen thuộc với mọi người, nhưng khi đưa vào giao dịch lại là hàng hóa rất đặc biệt. Ngay các đại biểu trong hội trường này, tôi xin hỏi bao nhiêu đại biểu tự mình đi mua bán bất động sản mà không cần nhờ đến người thứ ba, quen biết, thông thạo. Sẽ không biết được bán ở đâu, thủ tục ra sao, khả năng pháp lý của bất động sản thế nào”, ông Cường phát biểu.

Vị đại biểu Hà Nội nhấn mạnh, thị trường bất động sản có 3 bộ phận cấu thành, một là người mua; hai là người bán; ba là người môi giới, đây là 3 yếu tố của thị trường hoàn chỉnh, 3 yếu tố này không thể thiếu.

Chúng ta dù không quy định qua môi giới, thì trên thực tế, người dân đi giao dịch vẫn tìm đến người trung gian là người môi giới, vấn đề là sao tìm được người chuyên nghiệp, ông Cường nói.

Vẫn theo đại biểu Cường, trên thế giới, những nước có thị trường hoàn chỉnh, môi giới là nghề chuyên nghiệp, quy định rất khắt khe, trách nhiệm rất lớn. Khi giao dịch bất động sản người môi giới phải kiểm tra, đảm bảo tính pháp lý, nếu như rủi ro pháp lý người môi giới phải chịu trách nhiệm, kiểm tra về mặt giá cả thị trường, nếu không phù hợp với giá thị trường mà hai người mua bán khai giá sai, sàn giao dịch phải phát hiện.

Hợp đồng khi qua sàn giao dịch này, thì cơ quan môi giới phải chịu trách nhiệm hoàn toàn, vì vậy, người mua bán đã qua sàn rồi yên tâm không lo rủi ro, không chạy đi chạy lại, ông Cường phân tích.

Với quy định rất chặt chẽ thì sàn giao dịch chỉ được phép nhận tiền môi giới, không được nhận bất kỳ khoản tiền nào từ chênh lệch về mua bán. Khi người dân thông qua sàn này, chức năng còn tốt hơn văn phòng công chứng hiện nay, văn phòng công chứng chỉ kiểm tra được hợp đồng có hợp pháp không, giấy tờ có đủ không, không kiểm tra được yếu tố khác đảm bảo tư vấn cho người mua và bán như sàn, ông Cường nói tiếp.

Từ đó, đại biểu Cường nhấn mạnh, để thị trường bất động không có tình trạng nhiễu loạn, lừa đảo như vừa qua, luật này phải tập trung quy định rất chặt chẽ về môi giới, hoạt động môi giới qua sàn phải là sàn chuyên nghiệp có khả năng trợ giúp người mua bán, là cánh tay nối dài của nhà nước nắm được thông tin thị trường.

Giải trình cuối phiên thảo luận, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, Trưởng ban soạn thảo dự án luật nêu lại thông tin tại báo cáo đã được gửi tới đại biểu trước phiên thảo luận.

Đó là cần thiết phải quy định giao dịch qua sàn để tăng cường kiểm soát, công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi người dân trong giao dịch bất động sản, nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền tự do trong hoạt động, phương thức giao dịch bất động sản của người dân.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định, quy định giao dịch qua sàn không gia tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán. Hiện nay, chi phí quản lý, bán hàng của chủ đầu tư thường phải xác định trong khoảng từ 8 - 10% giá bán (bao gồm các chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán được hàng…), chi phí này cũng là chi phí mà đã được các chủ đầu tư tính vào giá bán.

Do vậy, chủ đầu tư có thể bỏ chi phí (sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng của mình) để tự tổ chức bán hàng hoặc thành lập sàn hoặc thuê sàn bất động sản để thực hiện. Việc này nhiều khi còn tiết kiệm chi phí bán hàng cho chủ đầu tư, vì các sàn bất động sản là đơn vị bán hàng chuyên nghiệp (có sẵn dữ liệu khách hàng, có sẵn liên kết các sàn, có sẵn các kênh tiếp thị, quảng cáo…), nên hiệu quả và hiệu suất cao hơn.