Ngày 19/11, Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), DKRA Group phối hợp với VTV9 tổ chức hội thảo “Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội và Thách thức”.

TOD sẽ là “xương sống” trong chiến lược phát triển đô thị mới

Phát biểu tại hội thảo, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VNREA chia sẻ, năm 2025 được xem là năm bản lề, khi thị trường bất động sản Việt Nam đứng trước những thay đổi lớn từ khung pháp lý đến định hướng quy hoạch mới.

Đây cũng là giai đoạn các đô thị lớn như TP.HCM bước vào quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ, đặc biệt trong tư duy quy hoạch và quản trị không gian phát triển. Mô hình TOD sẽ là “xương sống” trong chiến lược phát triển đô thị mới của Việt Nam, nhằm giải quyết bài toán ùn tắc, mở rộng không gian đô thị và nâng cao chất lượng sống trong dài hạn.

Các chuyên gia cho rằng mô hình TOD sẽ là “xương sống” trong chiến lược phát triển đô thị mới của Việt Nam, nhằm giải quyết bài toán ùn tắc, mở rộng không gian đô thị và nâng cao chất lượng sống trong dài hạn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở (CBRE Việt Nam) nhận định thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh, nhất là khi TP.HCM trở thành siêu đô thị sau sáp nhập và mô hình đô thị TOD giữ vai trò định hướng phát triển chủ đạo.

Ông Kiệt đánh giá việc mở rộng địa giới đã đưa TP.HCM vào giai đoạn hình thành siêu đô thị với không gian phát triển rộng, nhiều trung tâm đô thị mới và hạ tầng liên kết vùng – gồm Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc và metro – đóng vai trò xương sống cho tăng trưởng nhà ở, thương mại và logistics.

Đại diện CBRE Việt Nam, những năm tới thị trường sẽ dịch chuyển mạnh ra các đại đô thị ven đô – nơi hạ tầng hoàn thiện và phù hợp phát triển đô thị nén theo mô hình TOD. Các chủ đầu tư sẽ tập trung phát triển township quy mô lớn, thiết kế xanh – thông minh, mô hình phức hợp đa chức năng và tăng cường số hóa trải nghiệm khách hàng.

Ở phía người mua, xu hướng đầu tư trở nên lý tính hơn, ưu tiên pháp lý minh bạch, thương hiệu uy tín và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh. Các sản phẩm tạo dòng tiền như căn hộ cho thuê, nhà ở gần khu công nghiệp và second home ven biển được quan tâm nhiều hơn.

Mô hình TOD được xem là bước ngoặt giúp đô thị chuyển từ “dàn trải – phụ thuộc xe máy” sang “đô thị nén – kết nối metro”, hình thành các trung tâm vệ tinh, gia tăng giá trị bất động sản quanh ga nhờ lưu lượng bộ hành lớn và chỉ tiêu quy hoạch cao hơn.

Cần sớm hình thành mạng lưới TOD liên vùng

Theo TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn, mô hình đô thị TOD chỉ có thể phát huy hiệu quả khi được triển khai trên nền tảng pháp lý rõ ràng và quy hoạch tích hợp ngay từ đầu.

TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn khuyến nghị TP.HCM vận hành theo mô hình đa trung tâm, nên cần ưu tiên các tuyến kết nối trực tiếp đến Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và Cần Giờ để hình thành mạng lưới TOD liên vùng.

Với tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên, ông Sơn cho rằng đây mới là bước khởi đầu. “Cho đến ngày hôm nay, chúng ta chưa có một khu đô thị TOD thực sự nào. Tuyến metro số 1 cũng chỉ mới được 1/3 của mô hình TOD”, ông nói, thêm rằng việc xây dựng hệ sinh thái TOD phải bảo đảm thuận tiện cho mọi đối tượng, khuyến khích thói quen đi bộ và phát triển quy hoạch tích hợp ngay từ đầu.

Theo kế hoạch, TP.HCM sẽ thí điểm phát triển TOD ở 11 vị trí, với quy mô khoảng 1.700 - 1.800 ha, dọc theo các tuyến metro số 1, 2 và vành đai 3. Thành phố cũng đặt mục tiêu đến 2035 sẽ phát triển mạng lưới metro dài 355 km, huy động khoảng 7,8 tỷ USD từ quỹ đất TOD để tái đầu tư cho hạ tầng giao thông công cộng, tạo thuận lợi trong di chuyển, giảm ùn tắc và thúc ẩy phát triển ô thị bền vững.

Tuy nhiên, theo KTS Ngô Viết Nam Sơn, trong bối cảnh TP.HCM trở thành siêu đô thị sau sáp nhập, các tuyến metro tiếp theo phải được quy hoạch theo tư duy TOD ngay từ đầu.

Ông đề xuất kéo dài tuyến metro từ Bến Thành xuống Cần Giờ để hình thành dải đô thị TOD ven biển, nhưng lưu ý không nên đi xuyên khu dự trữ sinh quyển để tránh phá vỡ hệ sinh thái và mất quỹ đất TOD.

Ở góc độ liên kết vùng, ông Sơn cho rằng tuyến Vành đai 4 – kết nối TP.HCM với cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải - cần được quy hoạch như trục TOD - logistics khép kín.

Nếu làm bài bản, tuyến này sẽ thúc đẩy phát triển đô thị – công nghiệp – cảng biển cho toàn vùng Đông Nam Bộ; ngược lại, nếu thiếu đồng bộ pháp lý và cơ chế đầu tư, hạ tầng tỷ đô có nguy cơ trở thành gánh nặng cho địa phương và quốc gia.

“TP.HCM vận hành theo mô hình đa trung tâm, nên cần ưu tiên các tuyến kết nối trực tiếp đến Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và Cần Giờ để hình thành mạng lưới TOD liên vùng”, ông nói thêm.

Cùng quan điểm, ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group, cho rằng phát triển TOD đòi hỏi có chiến lược vùng rõ ràng. Không gian mở rộng của TP.HCM chỉ có thể được khai thác hiệu quả khi có một quy hoạch tổng thể, gắn kết với các trục giao thông như metro và đường sắt cao tốc. Theo ông, ngay cả các ga trên tuyến cao tốc Bắc – Nam cũng có thể trở thành hạt nhân của những cụm TOD mới.

Đại diện DKRA Group cho rằng, xu hướng đô thị trong tương lai buộc phải chuyển mạnh sang giao thông công cộng, giúp người dân tiếp cận nơi ở, làm việc trong phạm vi rộng hơn, thậm chí 50 - 200 km, mà không phụ thuộc vào phương tiện cá nhân. Mô TOD không chỉ giảm áp lực giao thông, hạn chế ô nhiễm mà còn tạo ra một lối sống mới cho cư dân đô thị.